Оценка хода реализации строительной программы на основе временной ценности денег

Ориентация на конечные результаты при планировании, контроле, оценке и мотивации деятельности строительной организации требует включения финансовых показателей, базирующихся на временной ценности денег. Однако ни в теории, ни на практике временная ценность денег не используется в явном виде для управления строительным проектом. Для чего применяют концепцию временной ценности денег? Ответ ясен — для инвестиционных проектов, финансового моделирования. Одним словом, для оценки длинных денег, контрактов и процессов, разнесенных во времени. Почему же такой длительный бизнес-процесс как строительство не попытаться оценить на той же основе? Однако речь идет не о выборе варианта инвестиционного проекта, а о текущей оценке хода строительства. Поэтому в сегодняшнем выпуске поговорим о такой оценке с использованием временной ценности денег, а также о решениях и мотивации на основе данных о ходе реализации строительной программы.

Для подготовки обоснованных управленческих решений, ориентированных на повышение эффективности операционной деятельности, менеджмент строительного предприятия использует, в лучшем случае (да и то в основном в теории), два инструмента: StandardCosting^{1, 2} и EarnedValueAnalysis^3,4 Описанный в статье авторский метод является развитием StandardCosting с использованием временной ценности денег.

Постановка задачи

Поскольку строительство — длительный процесс, он не позволяет оперативно, надежно и однозначно сопоставлять размер материальных и трудовых затрат со степенью готовности возводимого объекта. Рассмотрим возможности и угрозы нетрадиционного использования StandardCosting для оценки влияния на результаты реализации строительных проектов не только стоимостного, но и временного фактора. Любой подходящий показатель может быть использован для оценки, а некоторые ключевые, кроме того, — для мотивации и решений.

Начнем с оценок. Отклонения во времени и стоимости могут влиять на содержание, стоимость и сроки предстоящих работ, а также величину конечных результатов. Пересматриваются сроки и объемы затрат по периодам.

При этом может наблюдаться парадокс в оценках. С позиций DCF-метода перенос затрат на более поздний срок уменьшает приведенную к моменту оценки стоимость этих затрат (PV). Использование временной стоимости денег «в лоб» может плохие результаты выдавать за хорошие и наоборот. Дело в том, что с учетом дисконтирования при прочих равных условиях чем позже потратишь, чем лучше. При этом нельзя забывать об окончательном сроке сдачи объекта. Перенос сроков реализации может привести к увеличению стоимости объекта (зимний прогрев бетона, устройство тепляков кровли, замыкание теплового контура и т.д.). Поэтому конечный результат реализации строительных проектов неразрывно связан с поиском баланса между стоимостью и временем. К тому же, продажа квартир (в жилищном строительстве) или выход на плановую мощность (в промышленном) могут задержаться при срыве сроков окончания строительства.

С финансовой точки зрения DCF-метод дает странную оценку: чем позже потратишь, тем лучше. Это приводит к парадоксу: чем быстрее мы выполняем работы по проекту, тем дороже они нам обходятся, и наоборот — чем дольше строим, тем дешевле строительство.

Преодоление «парадокса оценки»

Для сравнения и анализа данных ситуаций можно ограничить приток денежных средств от реализации проекта. Если рассматривать только строительную часть (то есть только денежные оттоки), парадокс неустраним. Можно сказать, что для оценки «в лоб» хода строительства DCF-метод плохо работает, так как не показывает однозначно экономию ресурсов – денег и времени.

Авторы два года пытались найти способ преодоления данного парадокса. В реальной жизни все перемешано, а StandardCosting позволяет отделить «мух от котлет». Как сделать так, чтобы «DCF — StandardCosting» работал правильно?

Выход нашелся неожиданно. Строительный проект состоит из двух основных частей — строительство (денежные оттоки) и продажа квартир или эксплуатация промышленного объекта (денежные притоки). По всем канонам, казалось бы, они должны анализироваться независимо. Но если так, DCF-метод гарантирует парадокс оценки. Авторы решили нарушить канон и в результате «парадокс оценки» был нивелирован! Задержка сроков строительства должна быть «не бесплатна» — за нее надо наказывать в оценке и мотивации, а DCF-метод этому противоречит. Преодоление парадокса заключается в том, чтобы учесть задержку сроков строительства в денежных притоках. В частности, они могут автоматически сдвигаться вперед на величину задержки. Тогда все сходится: чем лучше строишь, тем лучше показатель типа NPV. Кроме того, можно оценивать отдельно и строителей, и продавцов квартир.

Оценка деятельности строительной организации и службы продаж

Предлагаемая методика применения показателя типа NPV для оценки жилищного строительства базируется на следующих допущениях:

• фиксируется сдвиг строительства во времени. Вычисляется или прогнозируется ожидаемый фактический срок окончания строительства. Разницу между ним и плановым сроком назовем сдвигом хода строительства во времени;
• учет сдвига хода строительства во времени в денежных притоках. Плановый график продажи квартир (или выхода промышленного объекта на плановую мощность) сдвигается на величину, равную сдвигу хода строительства во времени. Это необходимо для расчета NPV показателя, оценивающего ход строительства.

План продаж устанавливается до начала реализации проекта. Но как оценивать его выполнение, если строительство задерживается?

Выход может быть найден путем сдвига ожидаемых денежных притоков на срок отставания от графика. Таким образом, за задержку строителей менеджеры по продажам не отвечают. Денежный приток сдвигается на сдвиг хода строительства во времени. При положительном сдвиге (задержке строительства) ожидаемый денежный приток от продаж сдвигается назад во времени, что увеличивает его положительный PV. При опережении графика ожидаемый денежный приток от продаж переносится вперед во времени, что сокращает его положительный PV.

Анализ дисконтированных денежных притоков и строительных затрат при рассмотрении различных сценариев развития проекта позволяет принимать эффективные управленческие решения в ситуациях, когда руководителю строительного предприятия приходится выбирать между стоимостью и временем (проект можно выполнить быстрее и уложиться в срок, но за бо'льшие деньги). В этом случае данный показатель может быть одним из ключей к принятию решения.

Показатель типа NPV может быть использован в качестве фондораспределяющего. Это означает, что он позволяет не рассчитывать размер общей премии, а только делить ее между менеджерами по продажам и строителями. Более того, именно этот интегральный стоимостной показатель может быть главным при оценке работы как продающих подразделений, так и строителей.

Итак, предлагаем использовать данный показатель в качестве компромисса между стоимостью и временем, а также для оценки и контроля эффективности реализации строительных проектов на каждом этапе их развития. Рассмотрим его подробнее.

Показатель типа NPV текущий вклад в ценность проекта строителей и продавцов)

Варианты названия этого показателя предлагались разные (текущий NPV, отклонение от ценности реализации строительной программы и т.д.).

Мы склоняемся ко второму варианту, чтобы не путать с классической аббревиатурой NPV. Обозначим данный показатель ∆V и будем использовать его в трех основных вариантах:

• ∆V (проекта);
• ∆V (строителей);
• ∆V (продавцов).

Это отклонение можно измерить в рублях и процентах от планового V (планового значения NPV для проекта в целом и плановых оттоков и притоков (COF и CIF)). Поэтому можно с известной долей условности записать принципиальные «NPV-подобные» формулы:

∆V(строителей) = ∆PV(COF^k);

∆V(продавцов) = PV(CIF^k);

V(проекта) = ∆V(строителей) + ∆V (продавцов) = ∆PV(CIF^k) + ∆PV(COF^k).

Обратите внимание, что CIF^k и COF^k – это скорректированные денежные притоки и оттоки. Как их скорректировать, обсудим далее.

Предположения

Показатели оценки реализации строительной программы на основе временной ценности денег оценивают ход проекта на основе следующих предположений:

1) период (шаг расчетов): квартал или месяц. Для денежных оттоков практики склоняются к квартальной периодизации, так как отклонения в ходе строительства в течение квартала становятся очевидными и оцениваются объективно. Для денежных притоков требуется месячная периодизация. В целях упрощения будем рассматривать квартальную периодизацию;

2) точка анализа: t₀ – момент времени анализа (как правило, начало текущего квартала);

3) нумерация периодов времени: t для расчетов начинается с текущего периода t0 (t ≥ t0). Прошлые периоды в расчетах игнорируются, но учитываются в общем анализе;

4) плановые денежные притоки: CIF_t – плановые поступления денежных средств от реализации проекта (продажи) в периоде t, где t ≥ t₀ и CIF_t ≥ 0. Плановые денежные притоки неизменны, данные берутся из бизнес-плана. Если в ходе реализации проекта корректируется сам бизнес-план, возникают две точки отсчета, и модель может быть использована в двух вариантах (в данной статье этот поворот не рассматривается, поэтому в качестве CIF обозначим весь плановый денежный приток, начиная с момента t₀);

5) скорректированные ожидаемые денежные притоки: T – скорректированное значение ожидаемого притока денежных средств с учетом трудностей продавцов при задержке строительства. Поскольку весь денежный приток в нашей модели сдвигается на задержку строительства (см. ниже), то CIF_t*_-∆T = CIF_t .

То есть это формальный сдвиг;

6) плановые денежные оттоки: COF_t – плановые оттоки денежных средств от реализации проекта (строительные расходы, COF_t0). Значения COF_t также берутся из бизнес-плана. COF – весь плановый денежный отток, начиная с момента t₀;

7) скорректированные ожидаемые денежные оттоки: COF_t* – скорректированное значение оттока денежных средств, связанное с изменением ожидаемой стоимости и объемов оставшихся работ. В отличие от ожидаемых притоков COF_t* определяется не формально, а реально: путем пересчета сметной стоимости работ, оставшихся к выполнению, и пересмотра графика производства. CОF* – весь скорректированный ожидаемый денежный отток, начиная с момента t₀;

8) учет утопленных затрат и результатов типичен для инвестиционной логики: плановые и фактические денежные оттоки и притоки до момента t₀ игнорируются;

9) ставка дисконтирования: r. Ее размер может быть выбран с помощью CAPM – современного мейнстрима корпоративных финансов⁵;

10) сроки завершения строительства: T_пл – плановый период окончания работ согласно утвержденному графику; T_ож – ожидаемый период окончания строительства в связи с возникшими отклонениями;

11) сдвиг срока окончания строительства: ∆T = T_ож – T_пл;

12) сроки завершения продаж: ^t_пл – плановый период времени завершения продаж согласно утвержденному графику производства работ; ^t_ож – ожидаемый период завершения продаж;

13) условный сдвиг срока окончания продаж принят равным сдвигу срока окончания строительства ∆T и используется для «правильного» учета трудностей с продажами при замедлении строительства, но с обратным знаком:

^τ _ож = ^τ _пл – ∆ T;

14) приведенная стоимость (ценность) будущих плановых денежных оттоков на момент времени t₀:PV(COF);

15) приведенная стоимость (ценность) будущих скорректированных денежных оттоков на момент времени t₀:PV(COF*);

16) условный (парадоксальный) вклад строителей в ценность за счет увеличения или уменьшения сроков:

[PV (COF*) – PV( COF)].

Напомним, что здесь положительный результат оценивается отрицательно и наоборот. Именно этот парадоксальный момент «не пускает» традиционные

PV и NPV в состав текущих показателей, оценивающих состояние проекта;

17) условный вклад в ценность продавцов за счет предполагаемой корректировки плана продаж вследствие увеличения или уменьшения сроков строительства: ∆ PV(CIF, ∆ T). Он достигается путем сдвига планового денежного притока;

18) условные ожидаемые притоки после момента времени

t₀:CIF_t^S . Эти притоки — результат сдвига планового денежного притока на момент времени 0, что приводит к изменению срока строительства на

∆ T:CIF_t^S+ _{∆ T}= CIF_t . Поэтому PV(CIFS) = PV(CIF) x 1/(1+r) ^∆T;

19) фактически ожидаемые после момента времени t₀ денежные притоки: CIF_t^A .

Показатели оценки реализации программы на основе временной ценности денег

Показатель 1: вклад строительной организации (генподрядчика) в изменение текущей ценности проекта — ∆ V (строителей). Он определяется на момент времени t0.

∆ V(строителей)= ∆ PV(COF*)= =[PV(COF*) –PV(COF)]+ ∆ PV(CIF, ∆ T) (1)

Как было показано, притоки просто сдвигаются, и

PV(CIF*) = PV(CIF)x 1/(1+r) ^∆T, (2)

поэтому

∆ PV(CIF, ∆ T) = PV(CIF*) – PV(CIF) = PV(CIF)x – 1) < 0 при ∆ T> 0. (3)

Если строительство задерживается, то ∆ T> 0, что может отрицательно сказаться на проекте за счет смещения продаж на более поздние сроки. Это обеспечивается соответствующим слагаемым ∆ PV (CIF, ∆ T) < 0. Данная операция условна, но позволяет измерить процессы во времени правильно, непротиворечиво.

Если строители опережают график (∆ T< 0), это должно положительно (помните, что условно) сказаться на проекте в целом за счет смещения продаж на более ранние сроки, что обеспечивается слагаемым

∆ PV (CIF, ∆ T) > 0.

Из этого следует, что

На практике для определения доработок и корректировки планов создается комиссия в составе руководителя проекта, начальника строительства и заместителя генерального директора по производству. Комиссия заодно определяет T на основании ключевых показателей реализации проекта (например, фактический залив монолитных конструкций, процент выполнения работ по устройству фасада здания, количество рабочих на стройплощадке и т.д.), а также отклонение от графика (обычно измеряется в кварталах). Поэтому данный метод — не фантастический, а реальный измеритель. Именно он возглавляет наши разработки сбалансированной системы показателей в строительстве.

• Если показатель ∆ V (строителей) больше нуля (см. табл. 1), программа выполняется успешнее плана. Если ∆ V(строителей) меньше нуля, могут наблюдаться следующие ситуации:
• строительство выполняется с превышением плановой стоимости реализации проекта при соблюдении сроков;
• ход работ опережает плановые сроки при соблюдении плановой стоимости реализации;
• программа выполняется с изменением плановых сроков и стоимости реализации.

Решения, принимаемые основе показателя вклада строительной организации (генподрядчика) в изменение текущей ценности проекта:

• оценка эффективности реализации (если не выполнен текущий план по срокам или затратам, пересчитываем ∆ V, анализируем ситуацию, определяем виновных);
• разработка вариантов и сценариев реализации. Анализируя изменения стоимости и сроков реализации программы, необходимо корректировать планы по формированию доходной и расходной части. При этом следует учитывать фактические производственные мощности, динамику выполнения ключевых видов работ, например:

• планирование сроков, основанное на сравнении планируемых объемов выполнения работ с технологически допустимыми. Это показывает возможные изменения сроков реализации проекта;

• стоимостное планирование — пересчет строительных смет на выполнение отдельных видов работ при изменении стоимости используемых ресурсов.

Показатель 2: вклад центра доходов строительного холдинга (продавцов) в изменение текущей ценности проекта — ∆ V (продавцов) – также определяется на момент t₀ (см. табл. 2):

∆V (продавцов) = PV(CIFA) – PV(CIFS) (5)

Сдвиг плановых притоков обусловлен изменением цен реализации жилплощади от степени готовности объекта к сдаче в эксплуатацию. Чем ближе объект к сдаче, чем дороже продаются квартиры. Соответственно, при наличии отклонений от графика производства работ на объекте изменяются плановые притоки денежных средств от реализации жилплощади.

1) Изменение текущей ценности проекта

∆V(проекта) = ∆V(строителей) + ∆V (продавцов) = ∆PV(CIF*) +PV(COF*) (6)

В рассматриваемом примере оказалось, что проект выполняется в целом успешнее, чем запланировано. Тем не менее, можно разделить зоны ответственности: строители запаздывают, поэтому их вклад в ценность отрицательный (см. табл. 3). Все как в настоящем StandardCosting, потому мы называем подобные показатели и методики нестандартным StandardCosting. Аналог показателю ∆ V в зарубежной литературе обнаружить не удалось.

Для разработки вариантов развития проекта и оценки деятельности персонала необходим постатейный анализ отклонений с факторным анализом причин изменения.

¹ Киселев А.В, Мицкевич А.А. Методика применения системы показателей на базе текущего NPV и StandardCosting в жилищном строительстве // Экономика и жизнь. 2009. № 18.

² Аткинсон Э.А., Банкер Р.Д., Каплан Р.С., Янг М.С. Управленческий учет (3-е изд.) / пер. с англ. М., 2005.

³ Abba W. F. Earned value management – reconciling government and commercial practices// Program Manager Magazine. Defense Systems Management College Press. 1997. an-Feb Issue. P. 58—63.

⁴ Киселев А., Мицкевич А.А. Сколько стоит дом построить? //Экономика и жизнь. 2008. № 22.

⁵ Лимитовский М.А. Инвестиционные проекты и реальные опционы на развивающихся рынках: Учебно-практическое пособие. М., 2008.

Определение изменения ценности реализации проекта (табл. 3)

Показатель, у.е.	Итого	IV кв.	V кв.	VI кв.	VII кв.
∆ V (строителей)	­23	­110	­9	­71	168
∆ V (продавцов)	30	100	66	116	­252
∆ V (проекта)	7	­10	57	44	­84

Расчет вклада продавцов в изменение текущей ценности проекта (табл. 2)

Показатели, у.е.	Итого	IV кв.	V кв.	VI кв.	VII кв.
Плановый денежный приток, CIF	600	130	170	300
Плановый дисконтированный денежный отток , DCIF	557	130	160	267
Скорректированный плановый денежный приток, CIFTS	600		130	170	300
Скорректированный дисконтированный плановый денежный приток, DCIFT S	526	0	123	151	252
Фактически ожидаемые после момента времени t0 денежные притоки, CIFTA	600	100	200	300
Дисконтированные фактически ожидаемые после момента времени t0	556	100	189	267
денежные притоки, DCIFTA
∆V (продавцов)	30	100	66	116	­252

Расчет вклада строителей (строительной организации, генподрядчика) в изменение текущей ценности проекта (табл. 1)

Показатели, у.е.	Итого	IV кв.	V кв.	VI кв.	VII кв.
Плановый денежный отток, COF	­450	­100	150	­200
Плановый дисконтированный денежный отток, DCOF	­420	­100	­142	­178
Скорректированный плановый денежный отток, COF*	­450	­80	­120	­150	­100
Скорректированный дисконтированный плановый денежный отток, DCOF*	­411	­80	­113	­133	­84
Условный вклад в ценность за счет увеличения сроков строительства (дает парадоксальную оценку)	9		20	28	44	­84
Плановый денежный приток, CIF	600	130	170	300
Плановый дисконтированный денежный приток , DCIF	557	130	160	267
Скорректированный плановый денежный приток (сдвинут на квартал запаздывания строителей), CIFTS	600		130	170	300
Скорректированный дисконтированный плановый денежный приток, DCIFTS	526	0	123	151	252
Условное изменение вклада в ценность проекта за счет предполагаемой корректировки плана продаж по вине строителей	­32	­130	­38	­116	252
∆ V (строителей)	­23	­110	­9	­71	168