Эффект низкого старта исчерпан

Как в легкой атлетике низкий старт дает стремительное ускорение в начале забега, так в экономике нулевая база сулит бурное начало развития. Но и в спорте, и в жизни за рывком следует спад. Так и случилось на ипотечном рынке России.

По расчетам рейтингового агентства «Эксперт РА», темпы прироста рынка ипотечного кредитования в посткризисном 2010 г. превзошли все ожидания и составили 149% против уровня предыдущего года. Но в 2011 г. показатель упал до 75% прироста от достигнутой в прошлом году высоты. В следующем году по сравнению с текущим прирост рынка может составить только 58%. Замедление темпов прироста продолжится. Налицо эффект низкой стартовой базы.

Еще один фактор стагнации ипотечного рынка — снижение физических объемов ввода нового жилья. Пик ввода жилых квадратов в 2008 г. был достигнут по инерции, набранной в докризисные годы на волне небывалого скачка цен на рынке жилой недвижимости. Заделы уменьшились, и теперь ежегодно вводится менее 60 млн кв. м жилья. Надо не менее 140 млн кв. м, по одному квадрату в год на душу населения, как призывает верховная власть с момента запуска приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Пока и ипотека недоступна, и мечта 60% россиян перебраться в жилье, достойное XXI в., не брезжит лучиком во тьме нескончаемого тоннеля заклинаний.

Замедление темпов прироста рынка жилищного кредитования не истощило ипотечный портфель. По итогам 2011 г. ожидается, что в нем будет не менее 680 млрд руб. Это выше рекорда 2008 г. — 560,6 млрд руб. В следующем году сумма предоставленных россиянам и гостям России ипотечных кредитов может перевалить за 1 трлн руб. И ипотечный рынок остается очень привлекательным сегментом как для российских банков, так и для иностранных. С начала 2011 г. 2/3 банков, участвовавших в анкетном опросе аналитиков, запустили новые кредитные продукты, потому что ипотечные заемщики — самые надежные кредитополучатели. С лета прошлого года просроченная задолженность по ипотеке стабилизировалась на балансах банков в пределах 3,5% общей суммы ипотечных долгов. Правда, с начала кризиса рост был более чем впечатляющим. Но опять же из-за практически нулевого старта.

Приоритет доступного жилья не отменен

Наше социально ориентированное государство не отказывается от обязательств обеспечить граждан доступным жильем, отметил генеральный директор ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» Андрей Языков на второй ежегодной конференции «Ипотечное кредитование в России». Конференция, состоявшаяся в конце октября в Москве, была организована рейтинговым агентством «Эксперт РА» при официальном информационном партнерстве газеты «Экономика и жизнь». Только четверть обратившихся в агентство за помощью решить проблему с кредитным долгом потеряли работу в результате кризисных явлений в экономике, 75% обращений были связаны с потерей доходов. Значит, делает вывод руководитель «дочки» госкорпорации АИЖК, государство сохраняет рабочие места, а работодатели, выполняя волю государства, уходят в «тень», возвращаясь к практике усекновения зарплаты в конвертах.

Если государство не отказывается от провозглашенного шесть лет назад приоритета о доступном жилье для россиян, то оно должно озаботиться финансовыми возможностями граждан. Действительно, не раздавать же бесплатно квартиры и дома, возведенные частными строительными компаниями. Кто оплатит работу строителей, продолжающих наращивать не темпы возведения жилья, а толпы бесквартирных дольщиков?

Между тем, по мнению заместителя председателя правления коммерческого банка «Евротраст» Сергея Гандзюка, исчерпан потенциал людей, готовых вкладывать деньги в улучшение жилищных условий. На старте приоритетного проекта «Доступное жилье» 12,4% российских семей способны были приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств.

Объемы жилищного строительства падают третий год подряд. По данным официальной статистики, с января по июль ввод жилья был на 4% меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Замедляется развитие ипотечного рынка. Не улучшается финансовое благополучие россиян. В такой ситуации инвесторы вместе с застройщиками затаились в ожидании взрыва цен на жилищном рынке. Потенциальные заемщики тоже замерли, но в надежде на спад стоимости жилых квадратных метров.

Самое время ипотечным банкам развивать новые каналы продаж и предлагать более высокий уровень сервиса, считает заместитель руководителя отдела рейтингов кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Михаил Доронкин. Он советует участникам рынка вкладывать средства в улучшение технологий кредитования и повышение качества обслуживания, а также развивать дистанционные каналы погашения кредитов — точки самообслуживания, интернет-банкинг.

Ценовой пузырь может надуться в регионах

Спад жилищного строительства может вызвать ценовой пузырь в отдельных регионах на жилые квадраты и на первичном рынке, и на вторичном. Как показал посткризисный опрос банков, среди них резко сократилось число тех, кто готов кредитовать жилищное строительство. Банки, продолжающие работать с застройщиками, значительно ужесточили требования и к качеству строительных проектов, и к заемщикам — строительным компаниям. Так, все больше в качестве источника погашения кредита рассматривается выручка от сдачи недвижимости в аренду, а не от продажи. Банки отказываются от такого вида залога, как само жилье. Что делать с квартирой, в которой уже живет семья, лишившаяся прежних доходов? Или кому продать даже освобожденный коттедж, если в регионе нет покупателей? Недвижимость потому так и называется, что ее нельзя переместить из пункта А в пункт Б.

Между тем власть призывает снижать процентные ставки по ипотечным кредитам. Уже глава МЧС России Сергей Шойгу включился в игру. Выступая 25 октября в Дальневосточном федеральном университете, он заявил: «В Сибири и на Дальнем Востоке должна быть самая дешевая ипотека». Тогда начнут эффективно развиваться окраинные территории. А студентам и выпускникам вузов в этих регионах вообще «надо выдавать жилищные сертификаты», но с привязкой к месту работы. Эти бы слова да в уши тому, кто повыше его начальства. Глядишь, и ипотека станет доступнее для россиян, мечтающих о жилье экономкласса, и строить такого жилья станут больше, чем в 2009—2011 гг. А так остается гадать, кто кого пересидит в ценовых ожиданиях — застройщик заемщиков или банкир тех и других.

Динамика рынка ипотечного кредитования за 1­е полугодие, млрд руб.

Год	Объем выданных кредитов	Общая сумма задолженности по ипотеке	Просроченная задолженность
2007	153,2	250,7	0,092
2008	293,9	648,7	1,8
2009	52,4	798,1	11,6
2010	125,9	841,5	22,3
2011	264,7	1083,2	25,5

Источник: «Эксперт РА» по данным ЦБ РФ

Ипотечные банки с взрывными темпами роста

Банк	Объем выдачи ипотеки в 2011 г., млн руб.	Темп прироста 2011/2010
Уралсиббанк	1975,4	907,8
Райффайзенбанк	3933,4	447,6
Связь­банк	1935,8	430,2
Абсолют­банк	4291,9	404,2
Балинвестбанк	1838,6	372,8
АК БАРС	1361,4	367,5
Ханты­Мансийский банк	3339,1	278,6
БСЖВ	3679,1	235,7
Газпромбанк	16386,3	182,6
Росбанк	2083,4	162,4
Юникредитбанк	2725,6	142,2

ПРИМЕЧАНИЕ. ЗАО «БСЖВ» 1 июля 2011 г. присоединено к ОАО АКБ «Росбанк».

Источники: «Эксперт РА», АИЖК