В связи с принятием нового закона1 в рамках договора залога можно будет урегулировать порядок реализации заложенного имущества.
Если дело дойдет до судебного разбирательства, суд обязан будет установить тот порядок реализации имущества, о котором договорились стороны. Кроме того, в договоре можно будет предусмотреть условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
В главу 23 «Обеспечение исполнения обязательств» Гражданского кодекса, а также в Закон РФ от 29.05.92 № 2872-1 «О залоге» (далее — Закон о залоге) внесены существенные изменения. Наряду с сугубо техническими поправками имеются принципиальные новшества. Стороны договора о залоге получат более широкие возможности по договорному регулированию возникающих между ними правоотношений.
Порядок реализации заложенного имущества смогут определять сами стороны
Согласно новой редакции ст. 339 ГК РФ залогодержатель и залогодатель смогут самостоятельно и по своему усмотрению включать в договор о залоге условия о порядке реализации заложенного имущества по решению суда. Это право продублировано и в новой редакции ст. 24.1 Закона о залоге. Таким образом, если стороны установят порядок реализации имущества в договоре и при возникновении спора дело дойдет до суда, суд исходя из ч. 3 ст. 24.1 Закона о залоге закрепит в решении тот порядок реализации имущества, который стороны предусмотрят в договоре.
В настоящее время реализация заложенного движимого имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда (ст. 28.1 Закона о залоге и ч. 2 ст. 350 ГК РФ), осуществляется путем продажи предмета с публичных торгов, проводимых в соответствии с главой 9 Федерального закона от 02.10. 2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Недвижимое имущество (ч. 1 ст. 350 ГК РФ) реализуется в порядке, предусмотренном главой 10 Федерального закона от 16.07.98 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Обратите внимание: законодатель, предоставляя право оговорить порядок взыскания в договоре, не уточняет пределы договорной свободы. Не ясно и как поступит суд, если в договоре будет отражен порядок реализации заложенного имущества, отличающийся от предусмотренного названными законами.
Кстати, действующее законодательство не раскрывает содержание понятия «порядок реализации» заложенного имущества. В статье 350 ГК РФ и ст. 28.1 Закона о залоге под порядком реализации подразумевается продажа имущества. В новой редакции этого закона (ст. 28.2) раскрывается порядок реализации заложенного имущества на торгах, включающий положения об организации торгов, порядке уведомления и извещения участников торгов, положения о задатке, начальной цене, оценке и т.д. Исходя из существующей практики, такой порядок может предусматривать способы реализации заложенного имущества и положения, регламентирующие саму процедуру в целом. В договоре о залоге может быть закреплено несколько различных способов реализации заложенного имущества. В этом случае залогодержатель вправе выбрать один из них по своему усмотрению.
Внесудебный порядок обращения взыскания усовершенствован
Сейчас залогодержатель и залогодатель имеют право заключить соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (ст. 349 ГК РФ). Соглашение включается в договор либо существует в виде отдельного документа. Залогодатель — физическое лицо обязан дать нотариальное согласие на внесудебный порядок взыскания имущества, чтобы соглашение имело юридическую силу. Однако на практике конструкция «договор залога + соглашение» весьма шаткая, ведь та же ст. 349 ГК РФ позволяет третьему лицу, права которого нарушены соглашением, признать последнее недействительным в судебном порядке. Наличие подобного механизма потенциально ставит решение сторон договора о применении внесудебного порядка взыскания имущества в зависимость от третьих лиц.
С 7 марта 2012 г. стороны будут включать условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке непосредственно в договор о залоге. Однако данным правом они смогут воспользоваться практически в любых ситуациях, за редким исключением. В частности, судебное решение для обращения взыскания на заложенное имущество будет необходимым, если:
- предмет залога — жилое помещение, собственник которого физическое лицо;
- заложенное имущество представляет особую культурную, историческую, художественную ценность;
- залогодатель — физическое лицо, признанное безвестно отсутствующим;
- права требования в отношении заложенного имущества имеют несколько созалогодержателей.
Во всех остальных случаях стороны решат сами, устанавливать возможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке или довериться суду.
Изменения должны положительно сказаться на всей процедуре внесудебного порядка взыскания. Дело в том, что, если залогодатель не исполнит договорные обязательства, залогодержатель быстрее получит удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Залогодатель сможет включить в договор положения о защите собственных интересов. Стороны снизят издержки, связанные с проведением процедуры взыскания. Ведь в случае судебного разбирательства проигравшая сторона возмещает все расходы по обращению взыскания. Кроме того, возможность отрегулировать по своему усмотрению ряд ситуаций по обеспечению обязательств еще на стадии заключения договора о залоге позволит сторонам более гибко защитить собственные интересы и предусмотреть взаимные гарантии на случай невозможности исполнения обязательств.
В соответствии с изменениями, внесенными в Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с 7 марта 2012 г. общий срок регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений будет сокращен до 15 дней. Сейчас установлен месячный срок.
Пятидневный срок государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений со дня приема заявления и необходимых документов предусмотрен для случаев, когда ипотека возникла на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, который нотариус или его помощник представил в органы регистрации (новая редакция ст. 16 указанного закона).
Условия, которые стороны договора о залоге с 7 марта 2012 г. смогут согласовывать в рамках установления договорного порядка реализации заложенного имущества
1. Сроки выставления заложенного имущества на продажу
2. Продажа предмета залога определенному лицу либо проведение торгов
3. Продажа в рамках открытых или закрытых торгов
4. Переход предмета залога в собственность залогодержателя
5. Привлечение комиссионера для реализации имущества на торгах или третьим лицам
6. Проведение процедуры оценки (привлечение оценщика, возможность переоценки, оспаривание результатов оценки)
7. Порядок привлечения и оплаты дополнительных специалистов
8. Установление порядка определения начальной цены заложенного имущества либо фиксированной суммы
9. Установление цены реализации по договору комиссии
10. Установление порядка снижения цены в случае, если первичные или повторные торги объявлены несостоявшимися
11. Порядок расчета третьих лиц за приобретенное имущество
12. Порядок возвращения залогодержателем разницы суммы, полученной при реализации заложенного имущества и суммы размера обеспечения
13. Порядок отчета о реализации имущества
14. Требования к документам, подтверждающим зачет требований
15. Ответственность сторон за затягивание процедуры реализации заложенного имущества
16. Иные условия, не противоречащие законодательству РФ
1 Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» вступает в силу с 7 марта 2012 г.