Нет цены — нет договора
Между двумя организациями был заключен договор аренды земельного участка с правом выкупа. По его условиям арендатор получал землю в собственность после полной уплаты ее выкупной цены, в которую зачислялись все арендные платежи. При этом выкупная цена должна была определяться независимым оценщиком.
Однако после того, как арендатор направил арендодателю заявление о выкупе земельного участка, последний обратился в арбитражный суд с иском о признании договора незаключенным в части выкупа земли.
Арендатор, в свою очередь, потребовал в суде признать свое право собственности на спорный участок. Суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону арендатора и обязали арендодателя передать землю ему в собственность.
Но ФАС Северо-Западного округа эти судебные акты отменил, признав договор незаключенным в части выкупа земельного участка.
Президиум ВАС, куда обратился арендатор, решил, что спорный договор содержит в себе элементы аренды и купли-продажи недвижимости. А в соответствии с п. 1ст. 555 Гражданского кодекса РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Спорный договор не устанавливает цену земельного участка, следовательно, он является недействительным.
(Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 № 12102/04)
Арендатор устранил нарушения
Научно-исследовательский институт передал в аренду ООО нежилые помещения.
После того как у арендатора образовалась задолженность по арендным платежам, арендодатель потребовал в арбитражном суде досрочного расторжения договора, ссылаясь на то, что согласно п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Уже в ходе рассмотрения арбитражного дела в суде ответчик погасил задолженность и уплатил штрафные санкции.
Первая и апелляционная инстанции отказали истцу, мотивировав свое решение тем, что на момент рассмотрения спора в судах первой и апелляционной инстанций допущенные ответчиком нарушения условий договора аренды были устранены, поэтому оснований для расторжения договора нет.
ФАС Московского округа постановил, что при таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали в удовлетворении иска.
(Постановление ФАС Московского округа от 12.04.2005 № КГ-А41/2462-05)
В аренду по конкурсу
Общество с ограниченной ответственностью заключило договор аренды нежилого помещения с Комитетом по управлению имуществом. Во время действия этого договора общество обратилось к комитету с просьбой о продлении договора аренды. Последний отказал, сообщив, что на заключение договора аренды данного помещения будет проведен конкурс, в котором общество может участвовать на общих основаниях.
Конкурс был проведен, однако ООО в нем не участвовало. В результате новый договор аренды был заключен с другой организацией.
Общество обратилось с иском в арбитражный суд, посчитав, что, будучи добросовестным арендатором, оно имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска было отказано. Не согласившись с этим, ООО подало кассационную жалобу.
ФАС Волго-Вятского округа оставил решение суда первой инстанции без изменения, указав, что арендатор не вправе заставить арендодателя заключить договор на прежних условиях. Поэтому права общества были бы нарушены, только если бы оно участвовало в конкурсе направо заключения договора аренды и предложило условия, аналогичные условиям нового арендатора.
Общество не участвовало в названном конкурсе, а потому его преимущественное право на заключение договора аренды не нарушено.
(Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.04.2005 № А38-6255-3/383-2004)
Предъявляйте претензии вовремя
Общество с ограниченной ответственностью передало медицинскому центру в аренду нежилое помещение. Позднее арендодатель предъявил медицинскому центру иск о погашении образовавшейся задолженности по арендной плате.
Медицинский центр с иском не согласился, ссылаясь, в частности, на то, что помещение было передано ему в состоянии, не пригодном для использования по назначению.
Суд отклонил доводы ответчика, отметив, что он ни разу не предъявлял арендодателю претензий по поводу того, что не может использовать помещение под медицинскую деятельность. В то же время арендную плату ответчик уплачивал (хотя просрочки имели место). Более того, совместное обследование арендованного имущества на предмет невозможности использования его по назначению сторонами не производилось.
Апелляционная инстанция и ФАС Западно-Сибирского округа подтвердили, что суд первой инстанции правомерно взыскал задолженность по арендной плате.
(Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.04.2005 № Ф04-1421/2005(9607-А75-12)
Документ составлен неверно
Комитет по управлению муниципальным имуществом обязался передать коммерческой организации в аренду нежилое помещение. Позднее он обратился в арбитражный суд с иском об освобождении данного помещения арендатором.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требование комитета со ссылкой на то, что по адресу, где расположен арендованный объект, находятся два помещения. Какое из них должно быть передано в аренду, установить не удалось.
В то же время договором было предусмотрено, что состав, характеристика и стоимость передаваемого в аренду имущества определяются актом приема-передачи. Такой акт был подписан, но состав и характеристика арендованного имущества (количество комнат, места их расположения и т. д.) в нем отсутствуют.
Как отметил ФАС Восточно-Сибирского округа, куда арендатор обжаловал акты судов первой и апелляционной инстанций, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (п. 3 ст. 607 ГКРФ). Поскольку в данном случае это не было сделано, договор аренды является незаключенным.
(Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.03.2005 № А58-565/04-Ф02-784/05-С2)
Договор забыли зарегистрировать
Управление муниципальной собственности г. Владивостока (арендодатель) и коммерческая организация (арендатор) подписали договор аренды земельного участка.
В период действия договора арендатор обратился в городскую администрацию с просьбой о его перезаключении на новый срок. Но арендодатель пролонгировать договор отказался и передал земельный участок другой организации.
Арендатор, полагая, что это решение нарушает его преимущественное право на продление отношений аренды, обратился в арбитражный суд.
При рассмотрении этого дела суд установил, что в нарушение ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.97№ 122-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» ни одна из сторон договора не обратилась в учреждение юстиции с заявлением о государственной регистрации договора аренды.
Суд пришел к выводу, что договор является незаключенным и арендатор не обладает преимущественным правом на заключение нового договора аренды спорного участка.
Кассационная инстанция поддержала это решение.
(Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.03.2005 № Ф03-А51/05-1/273)