Граждане вступают в жилищно-строительные кооперативы не по принуждению, а ради собственной выгоды, чтобы безболезненно решить больной жилищный вопрос.
Альтернативой ипотечному кредиту, казавшемуся едва ли не единственным путем к вожделенному жилью, могут стать добровольные объединения граждан, стремящихся быстро и без особых затрат улучшить жилищные условия.
Закон повернулся фасадом
Последние изменения, внесенные в Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» и вступившие в силу 1 декабря, открывают доступ к комфортному жилью тысячам россиян, которые почти разуверились в реализуемом с 2006 г. национальном приоритетном проекте «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Значительно расширен перечень групп граждан, которые при создании жилищно-строительного кооператива могут обратиться в Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (фонд РЖС) для получения земельного участка на безвозмездной основе. «Отныне льготные некоммерческие объединения могут создавать работники таких государственных и муниципальных учреждений, как общеобразовательные учреждения, учреждения высшего профессионального образования, здравоохранения и культуры», — говорит заместитель генерального директора фонда РЖС Андрей Шишкин.
Прежде список ограничивался работниками федеральных бюджетных организаций. Теперь льгота полагается и тем, кто получает зарплату из муниципального бюджета, а также молодым ученым и многодетным семьям. Их кооперативы могут приобрести землю не только бесплатно, но и без торгов.
По мнению председателя наблюдательного совета всероссийской общественной организации «Союз жилищно-строительных кооперативов» (Союз ЖСК) Алексея Шепеля, для собственников земельных участков, объединившихся в ЖСК, себестоимость строительства многоэтажного дома или малоэтажного поселка будет вдвое меньше, чем на рынке. Своими расчетами он поделился с участниками Первого Всероссийского форума ЖСК, состоявшегося в Москве в конце ноября минувшего года. В его работе приняли участие посланцы почти 500 кооперативов из разных регионов страны. Их активность и компетентность могли украсить собрание экспертного сообщества. Тем весомее решение форума передать сформулированные в ходе жарких дебатов предложения о государственной поддержке кооперативного движения в экспертные группы, работающие над обновлением Стратегии-2020.
В созданном весной 2011 г. девелоперами и строителями Союзе ЖСК начался массовый прием заявлений от добровольных объединений граждан. Это еще один итог Всероссийского форума ЖСК.
Помимо материальной поддержки в виде бесплатного земельного участка льготным кооперативам согласно последним изменениям в жилищное и земельное законодательство (Федеральный закон от 30.11.2011 № 349-ФЗ) органы государственной власти и местного самоуправления обязаны также бесплатно предоставлять проектные и архитектурные решения застройки. Естественно, ЖСК вправе претворять собственные задумки, как делают кооперативы многодетных семей и молодых ученых в Новосибирске.
Не забыты и овраги
Дискуссия на форуме показала, что современные кооператоры — люди практичные. Они ясно представляют, какие преграды могут возникнуть на их пути к исполнению мечты — собственному жилью. Например, им известны риски, о которых предупреждает юрист ГК «Пионер-Москва» Марина Маховик. Она считает участие в долевом строительстве более предпочтительным. Во-первых, из-за того, что застройщик привлекает средства дольщиков только после опубликования проектной декларации и получения разрешения на строительство. В ЖСК сбор паевых взносов не имеет подобных ограничений. Во-вторых, застройщик обязан регистрировать все сделки. В ЖСК государственная регистрация сделок необязательна — кооператив действует по уставу, в рамках закона. В-третьих, члена ЖСК можно исключить из кооператива, а участник долевого строительства остается таковым до покупки оплаченной жилплощади. В-четвертых, члены ЖСК несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива. Более того, члены кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем сбора дополнительных взносов. При невыполнении этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. Но и в этом случае обойдется без митингов — сами виноваты, о чем юрист, впрочем, не сказала.
По мнению других аналитиков, и ЖСК, и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), и стройсберкассы (ССК) способны составить конкуренцию ипотеке. В складывающейся ситуации ЖСК практически идеален и для частного покупателя квартиры, и для небольшой строительной компании, поскольку все члены ЖСК фактически являются застройщиками и получают жилье почти по себестоимости.
ЖНК — еще один способ приобрести квартиру в рассрочку. Эта схема не предполагает внесения покупателем всей суммы сразу. Денежные средства привлекаются в общий паевой фонд. За счет собранных денег кооператив осуществляет жилищное строительство. После полного внесения паевого взноса член кооператива получает квартиру в собственность. Правда, над такой схемой висит тень пресловутой финансовой пирамиды МММ. И что, например, произойдет с жильем члена кооператива, если собственник жилья ЖНК разорится до того, как гражданин выплатит за квартиру всю сумму?
В мире есть еще практика строительных сберегательных касс, которые первоначально были частными или общественными кассами взаимной помощи и возникли как поддерживаемые государством небанковские организации. Сейчас на Западе это специализированные банки. У нас в стране принятие закона о стройсберкассах активно продвигает Ассоциация региональных банков России, поскольку ССК эффективны в далекой от мощных финансовых потоков провинции.
Как бы ни было, у более чем 60% россиян, мечтающих об улучшении своих жилищных условий, забрезжил луч надежды, связанный не только с ипотекой, которая все еще недоступна им.
Право на вступление в жилищно-строительный кооператив, претендующий на бесплатный земельный участок, имеют лица, «которые замещают должности федеральной государственной гражданской службы, проходят военную службу и (или) для которых работа в федеральных государственных органах, на федеральных государственных унитарных предприятиях, в федеральных государственных учреждениях, государственных научных центрах и федеральных государственных образовательных учреждениях высшего профессионального образования, государственных академиях наук и созданных такими академиями наук и (или) подведомственных им организациях является основным местом работы, а также работники государственных общеобразовательных учреждений, находящихся в ведении субъекта РФ, или муниципальных общеобразовательных учреждений, государственных образовательных учреждений высшего профессионального образования, находящихся в ведении субъекта РФ, государственных учреждений здравоохранения, находящихся в ведении РФ, или муниципальных учреждений здравоохранения, государственных учреждений культуры, находящихся в ведении субъекта РФ, или муниципальных учреждений культуры» (ст. 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»).
Ввод жилья жилищно-строительными кооперативами в 2010 г., тыс. кв. м
|
Федеральные округа |
Общая площадь ввода |
Количество введенных квартир |
|
Приволжский |
143,6 |
2323 |
|
Центральный |
58,9 |
448 |
|
Сибирский |
40,0 |
616 |
|
Южный |
39,6 |
582 |
|
Уральский |
17,7 |
343 |
|
Дальневосточный |
15,3 |
216 |
|
Северо-Западный |
8,7 |
155 |
|
Северо-Кавказский |
3,4 |
54 |
|
Всего по РФ |
327,2 |
4737 |
Источник: Росстат