Практика ипотечного кредитования показала, что возможностей АИЖК для эффективного развития рынка жилья явно недостаточно. Необходимо также активное участие и частных агентств. Важное значение при этом имеет снижение риска инвесторов в работе с ипотечными облигациями. По инициативе заместителя председателя Комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Анатолия Аксакова разрабатывается законодательное обеспечение использования эск-роу-счетов (обеспечительных банковских счетов) в сделках секьюритизации финансовых активов.
Изменения в законодательстве дадут возможность эмитентам ипотечных ценных бумаг принимать на себя юридически действительные обязательства, ограничивающие их право распоряжения средствами, предназначенными для выплат по ним. Необходимо также ограничить возможность обращения взыскания на указанные средства при наличии неисполненных обязательств по ипотечным ценным бумагам.
Для этого, по мнению Анатолия Аксакова, необходимо внести изменения в Гражданский кодекс, Закон «Об ипотечных ценных бумагах», Налоговый кодекс и Закон «Об исполнительном производстве».
Речь идет о введении принятых в мировой практикеэскроу-счетов. Важно, чтобы средства, поступающие по ипотечному покрытию, направлялись в первоочередном порядке на выплаты по ипотечным ценным бумагам, обеспеченным этим покрытием.
Разработчики считают необходимым внести дополнение в ст. 13 Закона «Об ипотечных ценных бумагах», предусматривающее обязанность эмитента облигаций с ипотечным покрытием открыть отдельный банковский счет, по которому будут проводиться все расчеты по соответствующему выпуску ипотечных облигаций. На него должны зачисляться все платежи по ипотечному покрытию. Средства с этого счета будут в первоочередном порядке перечисляться для платежей по облигациям в соответствии с условиями выпуска, а также для приобретения обеспеченных ипотекой требований и иных активов, предусмотренных п. 1 ст. 3 Закона, для включения в состав ипотечного покрытия.
Списание средств со счета на иные цели может производиться только при условии своевременного и полного осуществления платежей по облигациям с ипотечным покрытием, а также исполнения нормативов текущей и долгосрочной достаточности такого покрытия. Установить такие нормативы предлагается для контроля достаточности находящихся на счете денежных средств и ожидаемых платежей по ипотечному покрытию для обслуживания ипотечных облигаций.
Закон «Об ипотечных ценных бумагах» и законодательство о банкротстве устанавливают особый порядок действий в отношении ипотечного покрытия в случае банкротства эмитента (кредитной организации), в соответствии с которым это покрытие не включается в конкурсную массу, а направляется на удовлетворение требований владельцев ипотечных ценных бумаг. Таким образом с этих бумаг снимается значительная часть рисков, связанных с деятельностью эмитента.
Аналогичный механизм обособления ипотечного покрытия разработчикам представляется необходимым распространить и на случаи обращения взыскания на имущество эмитента.
Главной задачей при всем этом видится достижение определенного баланса изменений: деньги должны иметь гарантии сохранности, но не лежать мертвым грузом.