По оценкам Федерального агентства по строительству и ЖКХ, потребность россиян в новом жилье на сегодняшний день составляет 3 миллиарда квадратных метров. Это примерно столько же, сколько существует сейчас. Что мешает строительству и как обеспечить доступность жилья для большинства граждан? На эту тему наша газета неоднократно писала, но все безрезультатно (см. «ЭЖ» № 16).
Основными направлениями деятельности всех участников жилищного рынка должны стать увеличение предложения вводимых площадей и рост платежеспособности населения, который станет возможен только благодаря совершенствованию механизмов кредитования населения — такое мнение высказал депутат Георгий Боос, занимавшийся разработкой законов жилищного пакета.
Кстати, он привел следующее сравнение: в развитых странах объем выданных кредитов равен объему внутреннего валового продукта, тогда как в России он составляет только 0,2% от ВВП! Ипотечное кредитование населения является самым реальным и массовым механизмом для увеличения спроса на рынке жилья.
По мнению Г. Бооса, доступность кредитования с каждым годом растет, а вот предложения по новому доступному жилью — нет. И это не в последнюю очередь зависит от законодательного регулирования данной деятельности.
Да, с 1 апреля 2005 года вступил в действие новый Закон о долевом участии, направленный на предотвращение мошенничества со стороны недобросовестных строителей и риэлторов.
Как известно, до 90% договоров на покупку новостроек заключается именно на стадии закладки котлована и подпадает под действие нового Закона. На этой стадии стоимость квартиры на30—40% меньше ее конечной цены.
Ранее покупатель будущей квартиры оплачивал некое «обязательство на поставку товара в определенный срок», которое очень часто не выполнялось. Сейчас же застройщики смогут привлекать деньги граждан только после получения разрешения на строительство, оформления права собственности или аренды на земельный участок, предназначенный для строительства, и опубликования в СМИ проектной декларации. Эти документы в обязательном порядке должны представляться покупателю, желающему купить квартиру в строящемся доме.
Кроме того, договор о долевом строительстве между застройщиком и инвестором (покупателем квартиры) подлежит обязательной государственной регистрации, он должен содержать срок передачи строящегося объекта, его цену и гарантийный срок, установленный застройщиком на объект.
В случае нарушения этих условий Закон устанавливает повышенные штрафные санкции: так, при нарушении сроков ввода объекта застройщик выплачивает неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы договора за каждый день просрочки. До момента выполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиками земельный участок и само незавершенное строительство находятся в залоге у участников.
Закон, безусловно, нужный, но им одним проблемы не решить.
Хотя на сегодняшний день уже приняты 25 из 27 федеральных законов, входящих в жилищный пакет, но два наиболее значимых оказались «труднопроходимыми» — это законопроекты о местном налоге на недвижимость и о концессионных соглашениях. По замыслу разработчиков введение местного налога на недвижимость позволит увеличить доходную базу местных бюджетов, что будет стимулом для развития жилищного строительства, в том числе и социального жилья, а закон о концессиях необходим для привлечения частных инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство и развитие коммунальной инфраструктуры для строящегося жилья.
Принятие данных законов тормозится на различных уровнях, и это говорит о том, что существуют определенные группы людей, не заинтересованные в увеличении объемов строящегося жилья. Кроме того, Г. Боос отметил, что отсрочка введения в действие аукционного механизма продажи земельных участков под жилищное строительство до 1 октября 2005 года привела к ускоренной раздаче этих участков строительным фирмам, приближенным к власти.
Минрегионразвития также не способствует введению с 1октября аукционов, так как до сих пор не существует методических разработок для органов местного самоуправления по подготовке земельных участков к ним.
Помимо вышеперечисленного реализацию всего комплекса принятых мер по увеличению жилищного строительства очень существенно тормозит несогласованность работы различных министерств и ведомств между собой.
Так, чтобы жилищный пакет законов заработал, правительству необходимо принять около 210 под законных нормативно-правовых актов. Непосредственно строительством сейчас занимается Минрегионразвития, налогами — Минфин, финансовыми услугами — ФСФР итак далее. Таким образом, на сегодняшний день принято только одно постановление, и это при том, что срок вступления в силу первоочередных актов был назначен на 1 марта и 1 апреля 2005 года.
Так кто же тормозит развитие рынка доступного жилья?
Федеральный закон РФ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» оказался очень актуальным, так как в этой сфере накопилось огромное количество проблем. Например, дома зачастую сдавались госкомиссии с серьезными нарушениями договорных сроков, землеотводы юридически не оформлялись, что затем осложняло оформление квартир в собственность. Распространенным мошенничеством в последние годы стала продажа одной и той же квартиры нескольким клиентам из-за отсутствия юридически грамотной документации, так как не существовало единой формы договоров покупателей и застройщиков итак далее. На рынке царил абсолютный произвол, а застройщики имели безграничную свободу действий.
P.S. Кроме законодательного регулирования жилищный рынок в большой степени зависит и от сложившейся монопольной структуры его строительной составляющей. Ярким примером является очередное повышение цен на цемент — одномоментно на 40%.
Цены на жилье в мировых столицах
|
Город |
Средняя зарплата, дол. в месяц |
Средняя стоимость кв. м жилья, дол. |
Стоимость кв. м жилья бизнес-класса относительно зарплаты | |
|
эконом-класс |
бизнес-класс | |||
|
Стокгольм |
2880 |
1500 |
2700 |
0,9 |
|
Женева |
4900 |
2840 |
4680 |
1,0 |
|
Нью-Йорк |
5500 |
4000 |
9300 |
1,7 |
|
Токио |
3700 |
5300 |
8800 |
2,4 |
|
Лондон |
4100 |
3500 |
10000 |
2,4 |
|
Париж |
3500 |
3300 |
8750 |
2,5 |
|
Прага |
800 |
1500 |
2500 |
3,1 |
|
Москва |
650 |
1200 |
2500 |
3,8 |
По данным риэлтерских компаний.
Доступность жилья в Российской Федерации в 1996—2004 гг.
|
|
1996 |
1997 |
1998 |
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
|
Среднедушевые денежные доходы в месяц, руб. (до 1998 г. — тыс. руб.) |
769,2 |
942,1 |
1012,0 |
1658,9 |
2281,2 |
3060,5 |
3888,0 |
5129,0 |
6818,6 |
|
Средняя цена на рынке жилья, руб. за 1 кв. м (до 1998 г. — тыс. руб.) |
3310,3 |
3411,3 |
5049,5 |
6999,2 |
8678,0 |
10567,4 |
12939,4 |
16321,8 |
19370,4 |
|
Соотношение цены стандартной квартиры и годового дохода домохозяйства, лет |
5,71 |
4,87 |
7,40 |
5,95 |
5,02 |
4,81 |
4,73 |
4,44 |
4,26 |
Рассчитано по данным Росстата.