Позитивные новости на ипотечном рынке всего лишь игра цифр. К такому выводу пришли эксперты, проанализировавшие опубликованные Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) данные о развитии рынка в прошлом году и его перспективах на текущий год. По мнению специалистов, макроэкономический климат неблагоприятен для роста ипотечных сделок.
Первые три квартала прошлого года стали одним из самых удачных периодов развития рынка ипотечного жилищного кредитования. Объем выдачи ипотечных кредитов удвоился по сравнению с 2010 г., ставки выдачи достигли рекордно низкого уровня, а качество ипотечного портфеля банковского сектора продолжало улучшаться. Такие данные приведены в отчете АИЖК за девять месяцев 2011 г.
По подсчетам агентства, по итогам трех кварталов 2011 г. населению предоставлено 339 300 ипотечных кредитов на общую сумму 467,3 млрд руб., что в 1,8 раза превышает выдачу аналогичного периода 2010 г. в количественном выражении и почти в два раза — в денежном. В количественном выражении рынок ипотечного кредитования уже перешел от восстановления к росту. Для сравнения: за три квартала 2008 г. было предоставлено около 290 000 ипотечных кредитов.
Как сообщает АИЖК, в январе — сентябре общая доля просроченных платежей в суммарном объеме накопленной ипотечной задолженности вернулась к уровню почти двухлетней давности 3,3%, в том числе по рублевым кредитам 2,2%. По мнению директора департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Романа Строилова, данные агентства о снижении доли просроченных платежей — игра цифр: в 2011 г. просроченная задолженность не уменьшилась, просто суммарный объем выдаваемых кредитов возрос и на его фоне объем долгов перед банками стал менее значительным. К тому же среди «плохих» кредитов на 0,5% возросла доля с просрочкой от 91 до 180 дней и на 1,3% — с просрочкой свыше 180 дней.
«При ближайшем рассмотрении шквал позитивных новостей — не более чем маркетинговый инструмент, — говорит эксперт Penny Lane Realty. — Программы с, казалось бы, низкими процентными ставками рассчитаны на клиентов с доходом выше среднего. Это не самая нуждающаяся и одновременно малочисленная категория населения». По его мнению, банкиры прекрасно понимают, что объем кредитов, выданных «с дисконтом», при заданных условиях будет невелик. В то же время именно граждане, остро нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не охвачены доступной ипотекой. Кредиты по-прежнему недоступны 70% населения.
За 11 месяцев ставки по ипотеке в рублях снизились до исторического минимума — с 12,7 до 11,9%. Но скоро эксперты ожидают роста стоимости кредита. В частности, к повышению ставок и увеличению размера первого взноса при покупке жилья способно привести новшество, призванное защитить заемщиков. В декабре 2011 г. Госдума значительно изменила Закон о залоге. По новым правилам банк не сможет потребовать доплату с клиента, который перестал платить по кредиту и отдал кредитору квартиру, даже если ее стоимость намного меньше суммы долга.
На возможность подорожания ипотеки уже в ближайшей перспективе указывают сразу несколько факторов. Во-первых, с ипотечного рынка постепенно «вымываются» некогда сильные игроки. Так, стремясь расширить свои позиции, Сбербанк в декабре разослал предложения о выкупе ипотечных портфелей российским банкам, входящим в топ-30. «Понятно, что чем ниже конкуренция, тем хуже условия предложений, а с глобальной точки зрения это пагубно влияет и на всю банковскую систему в России, и на инвестиционный климат», — отметил Р. Строилов.
Еще один тревожный сигнал: за 2011 г. Центробанк дважды увеличивал ставку рефинансирования — в феврале с 7,75 до 8%, в апреле до 8,25%. Ранее на протяжении почти двух лет ставка стабильно снижалась. Ее рост в 2011 г. означает, что ипотечные кредиты вновь подорожают.
По словам Р. Строилова, хотя паника на мировых фондовых биржах, начавшаяся в августе, пока не оказала существенного влияния на условия выдачи ипотечных кредитов в России, сегодня банкиры работают в режиме ручного регулирования, чутко реагируя на общемировую экономическую ситуацию, политическую обстановку в стране и другие факторы. Даже крупнейшие игроки ипотечного рынка не уверены в перспективах российской экономики. Об этом свидетельствует нежелание выдавать длинные кредиты на 10—15 лет на доступных условиях. Вероятность того, что уже в 2012 г. рынок ожидает повышение процентных ставок, очень высока, заключил эксперт.
По прогнозам АИЖК, в 2012 г. ставки по ипотечным кредитам, выданным в рублях, будут иметь разнонаправленную динамику в течение года (в 1-м полугодии вероятно их повышение), но по его итогам изменятся незначительно. При развитии экономики по варианту, близкому к базовому сценарию Минэкономразвития, и отсутствии серьезных внешних и внутренних шоков, в 2012 г. может быть выдано 550 000—680 000 ипотечных кредитов на сумму порядка 800 млрд — 1 трлн руб.
По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, макроэкономический климат неблагоприятен для роста числа ипотечных кредитов, поэтому прогнозируемое АИЖК увеличение объемов кредитования, если и случится, то будет носить скорее политический, чем экономический характер.
Объем выдачи ипотечных кредитов в России, млрд руб.
|
|
2006 г. |
2007 г. |
2008 г. |
2009 г. |
2010 г. |
2011 г. |
|
I квартал |
23 |
82 |
151 |
25 |
49 |
105 |
|
II квартал |
56 |
121 |
188 |
31 |
84 |
165 |
|
III квартал |
77 |
161 |
198 |
36 |
101 |
194 |
|
IV квартал |
108 |
193 |
118 |
61 |
146 |
160 |
Источники: АИЖК, Penny Lane Realty