Дефицит гостиничных номеров обеспечивает их дороговизну

Проживание в гостиницах Москвы в среднем на 2087 руб. в сутки дороже, чем в парижских отелях, цены в которых в минувшем году выросли больше, чем в остальных столицах и мегаполисах Европы. Дороже только в Нью-Йорке, утверждает онлайн-сервис резервирования номеров в отелях hotel.info, располагающий данными о 210 000 отелей по всему миру.

Причина дороговизны столичных гостиниц — в дефиците номерного фонда, утверждает Московский аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости». Сегодня в городе 290 отелей с 46 000 номерами. Даже если посчитать, что в каждом номере две кровати, то конкуренция на койко-место окажется похлеще, чем конкурс в престижные вузы. Каждый день в Москву прибывает от двух до трех миллионов человек, и не все уезжают в тот же день. Потребность в достойном ночлеге для немосквичей столичные чиновники оценивают в 170 000 номеров.

Столица хочет удвоить номерной фонд гостиниц

Только в минувшем году мэрия озвучила намерение удвоить номерной фонд города в ближайшие пять лет, хотя проблема расширения и развития гостиничного бизнеса давно перезрела, пишет главный редактор информационного портала Сергей Жарков. По его сведениям, в I квартале наступившего года Москомархитектура подготовит новую схему размещения гостиниц, согласно которой предусматривается строительство 177 гостиниц более чем на 50 000 номеров. В 2012 г., например, планируется ввести 20 объектов на 6000 мест. Особое внимание власти уделят зданиям, переоборудованным под гостиницы, мини-гостиницы и апартаменты. Сейчас в Москве действует 59 дешевых хостелов, похожих на общежития. Есть такие приюты с двухуровневыми кроватями даже в центре города — в районе Китай-города и Столешникова переулка. Переночевать в них можно и за 1500—2000 руб.

Между тем, утверждает председатель городского комитета по инвестициям Константин Тимофеев, к 2025 г. Москва должна принимать до 20 млн туристов в год. Это в четыре раза больше, чем сейчас.

Дорогих отелей достаточно, и это ходовой товар

Намерение властей развивать дешевый сегмент гостиничного рынка вполне объяснимо: пятизвездочных (дорогих) отелей в Москве хватает. Сегодня востребованы гостиницы среднего класса из-за высокой конкуренции между многозвездочными премиум-отелями не только у временно проживающих, но и у покупателей недвижимости. По оценке специалистов компании Praedium Oncor International, в 2008—2011 гг. половина сделок на рынке купли-продажи российских гостиниц пришлась на долю трехзвездочных отелей. Правда, в стоимостном выражении это лишь четверть всех сделок в данном сегменте недвижимости: отели с четырьмя и пятью звездами значительно дороже и на торги выставляются нечасто.

Трехзвездочные гостиницы в Москве и Санкт-Петербурге оценивались в минувшие годы от 100 000 до 300 000 долл. за номер. Цены на премиум-гостиницы колебались в пределах 350 000—500 000 долл. за номер. Но верхний предел цен в зависимости от эксклюзивности объекта может быть гораздо выше, утверждают аналитики.

В регионах цены в два-три раза меньше. В частности, самые дорогие объекты класса 4* в провинции продавались менее чем за 200 000 долл./номер.

Самой крупной сделкой последних четырех лет стала продажа пятизвездочной гостиницы Ritz Carlton в Москве, возведенной на Тверской улице на месте снесенного «Интуриста». Объем сделки, по разным источникам, составил не менее 700 млн долл.

Заметно активизировалась дочерняя компания АФК «Система» — ВАО «Интурист», гостиничным бизнесом которой управляет ОАО «Интурист Отель Групп». Это десять гостиниц в России и за рубежом, включая столичный «Космос», с общим номерным фондом более 2500 номеров.

Летом прошлого года «Интурист» создал совместное предприятие (СП) с Thomas Cook, в которое передал туроператорский и розничный бизнесы. Контроль в СП получила британская компания.

В конце 2011 г. Федеральная антимонопольная служба удовлетворила ходатайство ООО «Евразия Отель Групп» о приобретении 100% голосующих акций ОАО «Интурист Отель Групп». Кроме того, ФАС России разрешила компании «Евразия Отель Групп» купить 64,119% акций гостиницы «Космос».

Анализ сделок позволяет говорить, что продавали гостиницы иностранные компании из-за ухода с рынка и банки из-за реализации залогов, а также федеральные и местные органы власти, реализующие программы приватизации, и госкомпании, освобождающиеся от непрофильных активов. Покупали гостиницы российские инвестиционные компании и частные инвесторы, а также девелоперы. Последние приобретали отели категории 3* как объекты, имеющие потенциал для развития.

В Сибири тоже дефицит гостиниц

Рынок гостиничной недвижимости Новосибирска представлен объектами категорий 2*—4*. Значительная доля номерного фонда приходится на гостиницы категории 3* (1048 номеров, 61%). Категория 4* представлена 188 номерами, или 11% от общего предложения. Всего на начало 2012 г. номерной фонд полуторамиллионного города составлял 1708 номеров. Негусто.

Тем временем посткризисный рост деловой активности в Новосибирске вызвал повышенный спрос на гостиничные услуги. Показатель заполняемости гостиничных номеров свидетельствует, что дефицит только увеличивается. Однако, по оценкам экспертов компании LCMC, инвесторы и девелоперы отдают предпочтение проектам дорогих гостиниц, в том числе мини-отелей. Но если строительство дорогих объектов выгодно подрядчикам, то туристы и деловые люди не способны обеспечить загрузку премиум-отелей.

Вакуум заполняют предприимчивые люди. Они предлагают гостям Новосибирска и недорогой ночлег с минимальным сервисом, и номера на несколько часов до отправления поезда или вылета самолета.

Кстати, на улицах столичных городов тоже хватает ходячих (живых) транспарантов о предоставлении гостиничных номеров с почасовой оплатой.

В целом в Новосибирске, по мнению аналитика Константина Костина, наблюдается оживление на рынке гостиничной недвижимости. Инвесторы понимают, что больший, чем у других объектов коммерческой недвижимости, срок окупаемости компенсируется способностью гостиничного бизнеса генерировать стабильный денежный поток длительное время.

А до наступления лучших времен в этом сегменте экономики работодатели будут тратить немалые средства на командировочные расходы сотрудников. Некомандированным россиянам, вынужденным ночевать в чужом городе, остается следовать за живыми прайс-листами в подъезды и квартиры, обустроенные под непритязательное временное жилье.

Михаил Гец, управляющий директор компании Praedium Oncor International

Общая динамика сделок в стоимостном выражении свидетельствует, что в 2009—2010 гг. рынок купли-продажи гостиничных объектов находился в инертном состоянии, но в 2011 г. покупатели активизировались. Если проводить сравнение инвестиционного рынка в сегменте гостиничной недвижимости и рынка коммерческой недвижимости в целом, можно отметить, что кризисная ситуация на рынке недвижимости существенно повлияла именно на сегмент гостиниц. Общий объем инвестиций по рынку коммерческой недвижимости во время кризиса снизился в 2—2,5 раза, а в гостиничном сегменте — в 5—10 раз.

Десять городов мира с самыми дорогими гостиницами, евро/сутки

Город	Ноябрь 2011 г.	Ноябрь 2010 г.	+/–, % за год
Нью­Йорк	208,96	191,91	+8,88
Токио	168,85	150,93	+11,88
Рио­де­Жанейро	158,78	150,77	+5,31
Сингапур	151,76	144,01	+5,38
Гонконг	151,76	137,03	+10,26
Цюрих	150,58	145,41	+3,55
Сеул	134,70	144,35	+6,88
Буэнос­Айрес	112,01	103,14	–8,60
Шанхай	92,61	97,00	+4,52
Стамбул	89,11	80,48	+7,82

Источник: «Барометр гостиничных цен» hotel.info

Десять городов Европы с самыми дорогими гостиницами, евро/сутки

Город	Ноябрь 2011 г.	Ноябрь 2010 г.	+/–, % за год
Москва	183,78	167,58	+9,67
Осло	170,89	159,34	+7,25
Лондон	159,83	151,33	+5,62
Стокгольм	144,10	144,04	+0,04
Киев	136,60	136,73	–0,10
Копенгаген	134,82	121,87	+10,63
Париж	133,12	118,61	+12,23
Хельсинки	130,56	126,09	+3,55
Амстердам	125,34	117,06	+7,07
Брюссель	125,13	118,85	+5,28