Наличие воли муниципалитета на отчуждение земельного участка, если муниципалитет не имел права распоряжаться данным участком, не является основанием, исключающим возможность истребовать землю у добросовестного приобретателя в силу п. 1 ст. 302 ГК РФ, когда отсутствует воля на отчуждение реального собственника (постановление Президиума ВАС РФ от 22.03.2012 № 13225/11).
Суть дела
Администрация области решила включить земельный участок лесного фонда, находящийся в собственности Российской Федерации, в границы населенного пункта, имея такие полномочия (ст. 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»). Категория земельного участка была изменена на «земли поселений». После этого департамент предпринимательства области передал названный участок муниципальному образованию.
Местная администрация приступила к нарезке присоединенных земель. Были образованы новые участки по десять соток (отмежеваны, поставлены на кадастровый учет и выставлены на аукцион). Один из них на законных основаниях приобрело общество. Был заключен договор купли-продажи земельного участка. Покупатель оплатил его полную стоимость, стороны подписали акт приема-передачи. Сделка прошла госрегистрацию, и обществу выдали свидетельство о праве собственности.
Каково же было удивление покупателя, когда прокуратура области обратилась в суд с требованием признать договор купли-продажи незаконным и применить к нему последствия недействительной сделки. Прокурор посчитал, что муниципалитет не мог нарезать и продать землю, поскольку не являлся ее собственником — земля федеральная. Суд прислушался и признал договор купли-продажи незаконным на основании ст. 168 ГК РФ, но отказал в применении последствий недействительности по следующим основаниям. Если имущество приобретено по возмездному договору у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник может обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, которое приобрело это имущество (виндикация). Если же собственник обратился с требованием признать договор купли-продажи недействительным и суд установит, что покупатель — добросовестный приобретатель, на основании ст. 167 ГК РФ суд должен отказать (постановление КС РФ от 21.04.2003 № 6-П). Общество не имело возможности проверить наличие обременений и не знало о том, что администрация не вправе распоряжаться спорным земельным участком, то есть являлось добросовестным приобретателем. А прокурору право на виндикацию ст. 52 АПК РФ не предоставлено. И хотя договор был признан недействительным, земля осталась у общества.
На этом проблемы покупателя не закончились. В суд с иском об истребовании земельного участка у общества обратилось Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом. Покупатель не растерялся и заявил встречный иск о признании права собственности.
Судебное разбирательство
Арбитражный суд отказал управлению, признав право собственности на спорный земельный участок за обществом. Суд счел, что департамент предпринимательства области имел полномочия передать землю муниципалитету. Общество было признано добросовестным приобретателем, и это не оспаривалось. Чтобы изъять у добросовестного приобретателя спорный участок, нужно было доказать, что он выбыл из владения Российской Федерации и муниципального образования без их воли (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Но земля была отдана администрации законно. И муниципалитет провел аукцион по всем правилам.
Позиция ВАС РФ
Тройка судей усомнилась в правильности выводов нижестоящих судов. Само по себе включение земельных участков в границы населенных пунктов не влечет за собой прекращение прав собственников таких участков, в том числе Российской Федерации (п. 3 ст. 87 ЗК РФ). Доказательств, что Российская Федерация передавала присоединенные к муниципальному образованию земли в собственность, владение или пользование, нет. У департамента предпринимательства области не было полномочий отчуждать федеральные земли. Таким образом, акт департамента о передаче земель муниципалитету не повлек у последнего возникновения прав на данные земли. Доводы администрации, что федералы после изменения категории земель с лесного фонда на земли поселений не получили нового свидетельства с указанием новой категории и вследствие этого земли стали неразграниченными, несостоятельны, поскольку закон не предусматривает передачу федеральной земли муниципалитетам в категорию земельных участков, собственность на которые не разграничена.
В результате Президиум ВАС РФ отменил решения нижестоящих судов и удовлетворил исковые требования управления. Высший суд обязал общество вернуть спорный земельный участок управлению по акту приема-передачи.