Победа в открытом аукционе по реализации инвестиционного проекта влечет у победителя возникновение права на реализацию проекта и заключение инвестиционного контракта, но не право на заключение договора аренды земельного участка в случае, когда не был проведен аукцион по продаже такого участка либо права на заключение договора аренды земли в соответствии со ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 № 14760/11).
Суть дела
Общество выиграло открытый аукцион на реализацию инвестиционного проекта по проектированию и застройке района. Между администрацией области и обществом был заключен инвест-контракт и установлен срок его реализации. В соответствии с условиями контракта между департаментом земельных ресурсов и обществом был подписан договор аренды земельного участка. Стороны обратились в Управление Росреестра с заявлением о госрегистрации договора аренды. Но в регистрации было отказано. Причина — отсутствие документов, подтверждающих законность предоставления участка. То есть документы, представленные на регистрацию, не соответствовали по форме и содержанию действующему законодательству (абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
По мнению управления, договор аренды земельного участка был заключен с нарушением земельного законодательства. А именно: аукционной документацией не было предусмотрено проведение торгов по продаже права аренды на участок. И торги не были проведены.
Общество считало, что отказ управления в регистрации договора незаконен и нарушает его права и законные интересы. Ведь договор аренды участка был заключен в целях реализации инвестиционного проекта. А отказ в регистрации этого договора ставит под вопрос весь проект, поскольку отсутствие у общества прав на землю делает невозможным выполнение условий контракта. Тем более что общество являлось законным победителем открытого аукциона. Земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет и не содержит никаких обременений. В результате общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным решения управления об отказе в регистрации договора аренды земельного участка. Общество также попросило суд принудить управление зарегистрировать договор аренды.
Судебное разбирательство
Арбитражный суд поддержал позицию общества, признав отказ управления незаконным. Управление обязали в течение десяти дней после вступления судебного решения в силу зарегистрировать договор аренды земельного участка. Решение было мотивировано следующим образом. Проектирование и застройка спорного участка предусмотрена проектом планировки администрации области. В соответствии с условиями контракта обществу на период проектирования и строительства должен был быть предоставлен земельный участок на праве аренды. Органы государственной власти и местного самоуправления могут предоставить участок юридическому лицу в пределах своей компетенции (ст. 29 ЗК РФ). Решение органа власти о предоставлении участка, принятое в соответствии со ст. 29 ЗК РФ, является основанием для заключения договора аренды (п. 3 ч. 7 ст. 30 ЗК РФ). Администрация области управляет и распоряжается земельными участками, находящимися в собственности области (п. 2 ст. 10 ЗК РФ). Общество признано победителем открытого аукциона по подбору инвестора на реализацию инвестиционного проекта. Следовательно, заключение договора аренды связано с исполнением обязательства, которое вытекает из инвестиционного контракта. То есть контракт и является основанием для предоставления участка на праве аренды. Иное повлекло бы невозможность исполнения контракта со всеми вытекающими последствиями для общества. Значит, если есть основания для предоставления земельного участка, доводы управления о том, что отказ в регистрации договора законен, необоснованны. Апелляция и кассация этот вердикт поддержали.
Управление по-прежнему считало, что препятствия в реализации контракта не могут быть поводом для нарушения закона. Ведь после проведения аукциона по реализации инвестиционного проекта у общества возникло право на реализацию проекта. Но по закону это не влечет автоматического возникновения права на заключение договора аренды земельного участка.
Позиция ВАС РФ
Тройка судей сочла, что нижестоящие суды неправильно истолковали и применили нормы действующего закона. Продажа права на заключение договора аренды участка из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для жилищного строительства осуществляется на аукционе (ст. 30.1 и 30.2 ЗК РФ). Порядок проведения аукциона для этих целей регламентирован ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ. С учетом того, что реализация инвестиционного проекта достаточно длительный процесс и на момент введения ст. 30.1 и 30.2 ЗК РФ существовало много длящихся правоотношений в данной сфере, законом было предусмотрено постепенное введение в действие этих норм. Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, мог быть предоставлен обществу в аренду без проведения торгов, если предоставление такого участка было предусмотрено соглашением с органом власти, заключенным до 30 декабря 2004 г. (п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Причем воспользоваться этим правом можно было до 30 декабря 2007 г.
Договор аренды спорного участка подписан в 2010 г., то есть предоставлен уже после истечения срока, установленного законом для льготного получения земли (без проведения торгов). Поэтому управление законно отказало в регистрации договора аренды спорного земельного участка, руководствуясь п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ. Президиум ВАС РФ отменил все решения нижестоящих судов, вынесенные в пользу общества.