Исключительное право собственника недвижимости на земельный участок под ней, закрепленное в ст. 36 ЗК РФ, не может быть поставлено в зависимость от необходимости истребовать у лица, владеющего данной землей на праве постоянного бессрочного пользования, отказ от такого права (постановление Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 № 12955/11).
Суть дела
Обществу на праве собственности принадлежат несколько объектов недвижимости, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права. Общество обратилось в муниципалитет с просьбой предоставить землю для эксплуатации этих объектов. Постановлением главы муниципального образования просьба была удовлетворена, земельные участки сформированы, поставлены на кадастровый учет и переданы обществу на праве аренды.
На основании упомянутого постановления был заключен договор аренды сроком на пять лет, который в дальнейшем был зарегистрирован. Однако аренду оспорило Территориальное управление Федерального агентства по управлению госимуществом области. Причина — земля федеральная, и муниципалитет не имел права распоряжаться ею. В результате постановление главы муниципалитета о предоставлении земельного участка обществу было признано недействительным.
Общество согласилось, что земля предоставлена ненадлежащим органом, но, будучи собственником объектов недвижимости, считало, что имеет право на нее. И когда надлежащий собственник земли был установлен, оно обратилось в управление с просьбой предоставить те же участки в аренду. Переписка по этому поводу продолжалась восемь месяцев. Наконец управление вынесло окончательное решение: отказать обществу в предоставлении испрашиваемых земельных участков на праве аренды.
Оказалось, что спорные участки образованы из состава большего по размеру земельного участка, который до сих пор находится в постоянном бессрочном пользовании одного НИИ. В управлении пояснили, что не вправе передать обществу участки, поскольку процедура изъятия земель из бессрочного пользования не проводилась.
Общество посчитало, что чиновники уклоняются от предоставления спорных участков в аренду, и обратилось в суд.
Судебное разбирательство
Суд признал правомерным отказ управления предоставить спорные участки. Все доводы суда сводились к тому, что правообладателем земельного участка с 1994 г. является НИИ, который подчиняется Россельхозакадемии. А организации, подведомственные государственным академиям наук, владеют, пользуются, распоряжаются федеральным имуществом, принадлежащим им на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, в соответствии с законодательством РФ и уставами таких организаций (п. 5 ст. 6 Федерального закона от 23.08.96 № 127‑ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике»). Правообладатель может отказаться от права бессрочного пользования. Для этого в соответствующий орган государственной власти надо подать заявление об отказе от права на участок. НИИ не отказывался от своего права на землю (право не было прекращено согласно порядку, предусмотренному ст. 45 ЗК РФ). Следовательно, спорные участки образованы из земель, находящихся в постоянном бессрочном пользовании НИИ, неправомерно. И отказ управления предоставить данные участки обществу законен. Апелляция и кассация этот вердикт поддержали.
Позиция ВАС РФ
По мнению коллегии судей, нижестоящие суды неправильно применили нормы закона, основываясь на довольно странной правовой модели распоряжения землей. Получается, что спорными участками, находящимися в федеральной собственности, распоряжаются Россельхозакадемия и НИИ. А управление, осуществляющее полномочия РФ по распоряжению федеральным имуществом, лишь соглашается с их решениями. Еще более странным показался высшим арбитрам путь, которым суды пришли к такому выводу. Они применили к землям, переданным НИИ, правовой режим п. 5 ст. 6 Федерального закона от 23.08.96 № 127‑ФЗ. Но оснований применять данную статью не было. Более того, это недопустимо. Согласие с позицией нижестоящих судов фактически означало бы признание нового, неизвестного законодательству вида землепользования. И даже с помощью самых смелых правовых фантазий невозможно в земельном законодательстве отыскать норму, которая позволяла бы передать участок в хозяйственное ведение или оперативное управление.
Лица, обладающие участками на праве постоянного бессрочного пользования, не могут распоряжаться ими (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Это относится и к тем, кто приобрел названное право до вступления в силу Земельного кодекса РФ (п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). Значит, исключительное право собственника недвижимости на землю, закрепленное в ст. 36 ЗК РФ, не может быть поставлено в зависимость от необходимости истребовать у лица, владеющего данной землей на праве постоянного бессрочного пользования, отказа от такого права.
Президиум ВАС РФ отменил решения трех инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. С мотивами и формулировками высшего суда можно будет ознакомиться после изготовления полного текста постановления.