Переуступка права аренды муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, без проведения конкурса или аукциона под предлогом того, что такая переуступка в силу ст. 615 Гражданского кодекса РФ является договором перенайма, незаконна (постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 16679/11).
Суть дела
Предприятие и департамент имущества города заключили договор аренды нежилого помещения на восемь лет. За несколько лет до окончания срока действия договора указанным помещением заинтересовалось общество. В результате между департаментом, предприятием и обществом было заключено трехстороннее соглашение о переуступке прав на аренду этого помещения. На основании соглашения права по первоначальному договору аренды перешли от предприятия к обществу.
Таким переводом прав заинтересовалась Федеральная антимонопольная служба. Ведь ч. 1 ст. 15 и ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) предусмотрено, что передача прав на пользование муниципальным имуществом может осуществляться только через конкурс или аукцион. В результате антимонопольщики признали, что департамент грубо нарушил требования Закона о защите конкуренции, и вынесли предписание об устранении нарушений. Департамент должен был расторгнуть трехстороннее соглашение о переуступке прав аренды.
Общество, считая, что спорное соглашение заключено на законных основаниях, обратилось в суд с требованием признать решение антимонопольного органа незаконным, а действия департамента по переуступке прав на помещение — правомерными.
Судебное разбирательство
Суды первой и апелляционной инстанций поддержали позицию антимонопольного органа. Ведь сделка, заключенная между департаментом, предприятием и обществом, могла быть совершена только по результатам конкурса или аукциона, и закон прямо говорит об этом (ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).
Кассационная инстанция поддержала доводы общества. Суд указал, что это трехстороннее соглашение о передаче прав на нежилое помещение есть не что иное, как договор перенайма. Следовательно, новый арендатор может рассчитывать на те же условия при заключении договора, что и прежний (ст. 615 ГК РФ). Кроме того, кассация сделала вывод, что требования ст. 17.1 Закона о защите конкуренции неприменимы к спорным правоотношениям, поскольку этот закон содержит возможность заключения подобных сделок без проведения торгов и аукционов, если стороной выступает субъект малого и среднего предпринимательства (ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции). В результате в кассации решения нижестоящих инстанций были отменены, а договор по переуступке права аренды нежилого помещения признан законным.
Антимонопольная служба не согласилась с подобным исходом дела, поскольку считала, что Закон о защите конкуренции предусматривает передачу прав на муниципальное недвижимое имущество только через конкурс или аукцион. И независимо от того, найм это или перенайм в порядке ст. 615 ГК РФ — требование о проведении конкурса или аукциона является обязательным условием процедуры передачи прав обществу.
Позиция ВАС РФ
Тройка судей передала дело на рассмотрение Президиума ВАС РФ, поскольку сочла доводы кассации неубедительными. Да, арендатор вправе сдать спорное нежилое помещение в субаренду, но только если иное не установлено ГК РФ, федеральными законами или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Таким образом, законодатель предусмотрел возможность установления специального порядка сдачи арендованного имущества в субаренду. Такие особенности установлены для сделок по передаче в аренду государственного и муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Право владения на такое имущество может быть передано только по результатам конкурса или аукциона (ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).
Коллегия указала и на то обстоятельство, что ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции избавляет субъектов малого и среднего предпринимательства от конкурса или аукциона до 1 июля 2015 г. в одном случае. А именно если речь идет о продлении договора аренды, заключенного до 1 июля 2008 г. Однако названная норма применяется не самостоятельно, а только по отношению к договорам аренды, указанным в ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. То есть льготу при заключении договора аренды муниципального имущества, переданного до 1 июля 2008 г., получает не любой субъект малого и среднего предпринимательства, а только тот, который приобретает права на основании международных договоров РФ, федеральных законов, актов Президента РФ, актов Правительства РФ, решений суда. В рассматриваемом случае договор с обществом на новый срок заключался не на условиях, предусмотренных ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции.
Президиум ВАС РФ отменил постановление кассационной инстанции, оставив в силе решения судов первой и апелляционной инстанций и поддержал позицию, согласно которой незаконна переуступка прав на арендуемое недвижимое муниципальное имущество, не закрепленное на праве хозяйственного ведения или оперативного управления без проведения конкурса или аукциона.