Реализация права преимущественного выкупа, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, возможна лишь по имуществу, приватизация которого допускается Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ и при соблюдении предусмотренных им ограничений (постановление Президиума ВАС РФ от 10.04.2012 № 16662/11).
Суть дела
Предприятие получило в аренду в 1990 г. несколько объектов недвижимости — административные и иные здания на территории муниципального парка культуры и отдыха. Спустя годы предприятие было преобразовано в общество. Оно и зарегистрировало право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок указанного парка. Таким образом, весь имущественный комплекс муниципального парка оказался в пользовании общества.
Раз в несколько лет договор аренды недвижимости перезаключался. Причем последняя редакция договора не предусматривала даже арендной платы. Взамен предоставленных объектов общество обязалось проводить городские мероприятия и бесплатно катать детей из малообеспеченных семей на аттракционах парка. Муниципалитет хотел таким образом сохранить убыточные социально значимые некоммерческие подразделения парка.
Между тем общество, вероятно, считало, что вносит действительно очень большой вклад в социально-культурное развитие города, так как обратилось в администрацию с заявлением о выкупе всего арендованного имущества, которое было частью имущественного комплекса парка культуры и отдыха. Общество сослалось на свое преимущественное право выкупа, предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ). Причем организация претендовала не только на административные здания, но и на зеленый театр, зоопарк. Объектом вожделения стал даже общественный туалет, находящийся на территории парка.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города отказал обществу. Тогда оно обратилось в суд с требованием признать отказ муниципалитета незаконным и заключить договор купли-продажи указанных объектов недвижимости без проведения торгов.
Судебное разбирательство
Суды трех инстанций поддержали требования общества, обязав муниципалитет продать обществу на льготных условиях, предусмотренных Законом № 159-ФЗ, объекты недвижимости, являющиеся частью имущественного комплекса парка культуры и отдыха. Доводы городской администрации о том, что парк построен 150 лет назад и является памятником природы краевого значения, арбитры не услышали.
Суды посчитали, что отказ администрации лишает общество, являющееся субъектом малого и среднего предпринимательства, установленного законом преимущественного права на приобретение арендованного государственного и муниципального имущества (ст. 3 Закона № 159-ФЗ). Арбитры сочли установленным факт, что общество непрерывно пользовалось объектами с 1990 г. Да, общество не вносило арендную плату, но зато проводило социально значимые мероприятия по просьбе муниципалитета. То есть несло затраты, которые администрация не компенсировала (суды не увидели компенсационной составляющей в отсутствие обязанности общества уплачивать арендную плату по договору). В том, что предыдущие договоры аренды не проходили процедуру госрегистрации, суды посчитали виновным муниципалитет, который злостно уклонялся от этих процедур. Хотя именно муниципалитет сам и добровольно передавал здания в аренду.
Администрация с такими доводами не согласилась. Дело дошло до высшего суда.
Позиция ВАС РФ
Тройка судей усмотрела в решениях нижестоящих инстанций нарушение единообразия в толковании и применении норм права. Арбитры передали дело на рассмотрение в Президиум ВАС РФ и мотивировали это следующим образом.
Приватизация государственного и муниципального имущества регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон № 178-ФЗ). Особенности участия в этом процессе субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующего государственное или муниципальное недвижимое имущество, могут устанавливаться иным федеральным законом (п. 5 ст. 3 Закона № 178-ФЗ). Таким правовым актом является Закон № 159-ФЗ, предусматривающий эти особенности в ч. 1 ст. 1. В то же время не урегулированные этим законом отношения, связанные с участием субъектов малого бизнеса в приватизации, регулируются Законом № 178-ФЗ (ч. 3 ст. 1 Закона № 159-ФЗ).
Таким образом, приватизационные льготы, предоставленные малому бизнесу Законом № 159-ФЗ, не отменяют действия норм, предусмотренных Законом № 178-ФЗ. Из этого прямо следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать преимущественное право выкупа арендованного муниципального имущества только в отношении объектов, приватизация которых допускается Законом № 178‑ФЗ. Так, приватизация объектов социально-культурного назначения допускается, за исключением тех из них, которые не подлежат приватизации. В числе последних названы объекты культуры, предназначенные для обслуживания жителей (п. 1 ст. 30 Закона № 178-ФЗ).
Спорные объекты недвижимости нельзя рассматривать вне связи с парком, так как они относятся к его инфраструктуре и имеют социально-культурное, а не какое-либо иное, самостоятельное назначение. Правовой режим этого имущественного комплекса изначально был определен Положением о социалистическом государственном парке культуры и отдыха, городском саде и зоопарке (зоосаде) (утверждено Минкультуры СССР 25.05.72 № 23-72), что позволяет считать объекты недвижимости, созданные для обеспечения функционирования парка его неотъемлемой частью.
Коллегия вскользь коснулась и не заявленного в деле земельного вопроса, упомянув, что земельные участки городских парков, предназначенные для отдыха граждан, относятся к территориям общего пользования и входят в состав зон городских земель рекреационного назначения (п. 12 ст. 1, п. 12 ст. 35 ГрК РФ и п. 9 ст. 85 ЗК РФ). Следовательно, не подлежат приватизации и земельные участки в составе этих парков (п. 8 ст. 28 Закона № 178-ФЗ и п. 12 ст. 85 ЗК РФ).
Президиум ВАС РФ отменил все решения нижестоящих судов. Обществу было отказано в приватизации спорных объектов недвижимости на льготных условиях, предусмотренных Законом № 159-ФЗ. Как именно будет сформирована правовая позиция Президиума ВАС РФ и как она будет мотивирована, мы узнаем после изготовления полного текста постановления. Но уже сейчас ясно, что высший суд фактически прикрыл одну из схем «прихватизации» городских парков, основанную на вольном толковании положения Закона № 159-ФЗ. ВАС РФ также лишил юридическое сообщество потенциальной возможности понаблюдать за рассмотрением вопроса о «льготной приватизации» 12 га парковой земли по ст. 36 ЗК РФ. Земля ведь в бессрочном пользовании. И не дойди дело до высшего суда, объекты недвижимости оказались бы в собственности. В этом случае ничто не помешало бы обществу заявить требования о льготной приватизации земли, учитывая логику нижестоящих судов по данному делу.
к сведению
Объекты социально-культурного назначения (здравоохранения, культуры и спорта) могут быть приватизированы в составе имущественного комплекса унитарного предприятия за прямо перечисленными исключениями, в числе которых названы используемые по назначению объекты культуры, предназначенные для обслуживания жителей соответствующего поселения (п. 1 ст. 30 Закона № 178-ФЗ). Парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, сады, водные объекты, пляжи и иные участки в составе земель общего пользования не подлежат приватизации (п. 8 ст. 28 Закона № 178‑ФЗ и п. 12 ст. 85 ЗК РФ).