За 8 лет существования системы ипотечного кредитования в России до сих пор не появилось ни одного финансового института, способного предложить такой механизм выдачи займов под залог недвижимости, который оказался бы доступным абсолютному большинству граждан. За все время ипотекой смогли воспользоваться лишь 1,5% населения.
На сегодняшний день ипотечный рынок можно условно разделить на четыре сегмента: банки, жилищные кооперативы, строительные компании и организации, входящие в систему АИЖК. Последний пул участников самый немногочисленный: в прошлом году с помощью АИЖК было выдано всего 35—40 тыс. кредитов на130 млн дол. В то время как, по данным ЦБ РФ, общий объем этого вида кредитования на 1 января 2005 года составил 18,5 млрд руб.
Число банков, реализующих свои ипотечные программы (в том числе и в системе АИЖК) уже перевалило за две сотни. Тем не менее первую скрипку на рынке банковской ипотеки играют те из них, кто использует собственные средства. Основную долю на рынке ипотеки сейчас занимают филиалы иностранных банков (ДельтаКредитбанк, Райфайзенбанк) — свыше 41% банковских ипотечных займов, а также ВТБ и Сбербанк — 26%. Остальное «принадлежит» коммерческим банкам, разница в объеме кредитования между которыми может отличаться в разы.
Скажем, если «Русский ипотечный банк» в I полугодии выдал 283 кредита, то «Московский международный банк» — всего 164. При этом многие банки также принимают в качестве залога не объект покупки, а квартиру, которая уже имеется у заемщика.
Среди небанковских организаций существенную роль играют предприятия ТЭК, реализующие свои ипотечные корпоративные программы, однако их доля на рынке постепенно снижается. А также строительные компании и паевые ипотечные кооперативы (ПИКи).
Условия выдачи ипотечных займов в большинстве кооперативов несколько иные. Обычно заявляется ставка в 3—5% годовых (недавно на рынке появились и ПИКи, предлагающие ипотеку под 0%), однако плюс к ней заемщику придется вступить в кооператив, внеся от30% стоимости квартиры, и дальше платить ежемесячные членские взносы (около5% от суммы кредита). Из этих поступлений и формируется фонд, из которого в порядке очередности кооператив затем кредитует своих пайщиков.
При этом в некоторых кооперативах члены несут субсидиарную ответственность. В ряде случаев приобретаемая квартира находится в собственности ПИКа, до тех пор, пока заемщик не погасит весь долг.
Большинство экспертов полагают, что все эти схемы чрезвычайно рискованны и для заемщиков, и для членов кооператива, внесших деньги и ожидающих своей очереди. Тем более, если речь идет о первичном рынке или недостроенном жилье. Однако уровень цен здесь ниже, чем на рынке банковской ипотеки, поэтому объем ипотечных сделок, совершаемых гражданами через кооперативы, продолжает расти.
Тем не менее, по данным фонда «Общественное мнение», только 16% граждан готовы воспользоваться ипотечным кредитом для приобретения жилья, остальные респонденты исключают такую возможность. Даже среди тех, кто планирует обзавестись квартирой в ближайшие 5 лет, всего лишь 58% считают, что смогут воспользоваться ипотечными программами.
Согласно маркетинговым исследованиям, спрос на ипотеку растет обратно пропорционально стоимости кредита. Только 2% населения считают приемлемой маржу в 19%, а число граждан, готовых взять ипотечный кредит, если она снизится до7%, в несколько раз больше.
Одна из причин слабой популярности ипотеки — достаточно высокие процентные ставки. Другая, более очевидная — сравнительно низкие доходы населения.
Но даже при этих сдерживающих факторах темпы развития ипотечного рынка впечатляют: за последние четыре года объем жилищного кредитования увеличился почти в 10 раз. При сохранении этой тенденции эксперты прогнозируют, что к 2010 году число сделок достигнет 50 тыс. в год, а рынок недвижимости увеличится в 1,5 раза. Но это при условии, если строительный комплекс сможет резко увеличить объемы ввода жилья.
Между тем в следующем году, по мнению главы Ассоциации строителей России (АСР) Николая Кошмана, темпы строительства жилья могут упасть на 15 — 20 %. Например, сейчас, по данным АСР, 60% населения нуждаются в улучшении жилищных условий, а для этого нужно построить свыше 1,5 млрд кв. м жилья, увеличив таким образом жилищный фонд на 46%.
Учитывая, что вся отечественная стройиндустрия едва выдает 40 млн кв. м в год, нетрудно посчитать, что обеспечить всех нуждающихся строители смогут лет через 40—50. Даже если сбудутся прогнозы и ипотечное кредитование станет основным источником поступлений инвестиций в строительный комплекс. В чем, честно говоря, большие сомнения.
✔ Во-первых, рост строительства автоматически подразумевает увеличение спроса на тот же цемент. Но хватит ли доходов граждан еще и на подъем цементной индустрии?
✔ Во-вторых, основная доля ипотечных сделок (свыше 84%) приходится на вторичный рынок. С новостройками ни банки, ни риэлтерыизза высоких рисков предпочитают не связываться. А кроме того, увеличению доли ипотечных займов напрямую препятствует рост ценна недвижимость.
Необъяснимый российский парадокс: смертность растет, рождаемость падает, а цены на квартиры все выше и выше. Индикатором погоды на рынке для всех регионов остается столица, где с лета этого года стоимость жилья на вторичном рынке выросла на40%. «Подобного роста цен рынок не знал давно, — говорит гендиректор риэлтерской компании «Университет центр оценки собственности» Оксана Ковалева. — Еще несколько месяцев назад мы продавали 1-комнатнуюквартиру на юго-западе Москвы за 80 тыс. дол., а сегодня за нее просят уже 120—125 тыс.». В то же время многие риэлтеры отмечают снижение объемов продаж.
Аналогичные проблемы и у банкиров. В «Дельта-кредите» нередки случаи, когда заемщик получает кредит, но за это время квартира настолько вырастает в цене, что полученной суммы уже недостаточно. В перспективе, по мнению главы аналитического центра IRN Олега Репченко, рост цен на недвижимость может составить 20—25%.Но это при благоприятном сценарии. Если же предложение по-прежнему будет существенно отставать от спроса, то стоимость недвижимости может вырасти и на 40—50%, что уже через год-полтора приведет к коллапсу рынка. В этом случае легко может оказаться, что ипотечных денег окажется намного больше, чем квартир. А это, в свою очередь, приведет к тому, что продавцы жилья и риэлтеры предпочтут не связываться с рисковыми ипотечными проектами.
Условия предоставления ипотечного кредита:
✔ срок погашения — до 30 лет;
✔ возрастной ценз заемщика — от 18 до 60 лет;
✔ ставки — от 8 до 14% годовых (плюс различные комиссии и единовременные платежи);
✔ первоначальный взнос за счет собственных средств — от 30 до 50% стоимости жилья;
✔ совокупный ежемесячный «белый» доход членов семьи должен в 1,5—2 раза превышать сумму ежемесячных выплат по кредиту.
Претендовать на кредит могут заемщики с ежемесячным доходом не менее 1000—1500 дол.