Покупатель недостроя не приобретает исключительного права на приватизацию земельного участка под объектами незавершенного строительства в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ, поскольку иное привело бы к несоблюдению баланса частных и публичных интересов при возведении объектов капитального строительства (постановление Президиума ВАС РФ от 10.04.2012 № 15874/11).
Суть дела
По результатам аукциона по продаже высвобождаемого военного имущества предприятию достались 13 объектов, строительство которых было заморожено. До реализации имущества на аукционе объекты недвижимости значились в выписке из реестра федерального имущества как не завершенный строительством военный городок, то есть образовывали вместе с земельным участком единый имущественный комплекс. Однако по конкурсной документации эти объекты выставлялись на реализацию в качестве отдельных зданий и сооружений с определенным процентом завершения строительства без привязки к какому-либо целевому использованию, что подтверждено и договором купли-продажи имущества, заключенным с предприятием как победителем аукциона.
Что касается земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, согласно договору он подлежал передаче предприятию в аренду. Земельный участок был «поставлен на кадастр». Но недостроенные здания были проданы. Право собственности нового владельца — общества было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Общество считало, что, купив недвижимость, приобрело и право на использование той части участка, которая занята зданиями и сооружениями, на основании ст. 552 ГК РФ. И обратилось в территориальное управление Росимущества (земля находилась в федеральной собственности) с заявлением о приобретении земельного участка в собственность, но получило отказ со ссылкой на то, что закон не позволяет продать землю под недостроем. Общество обратилось в суд с просьбой признать его исключительное право на приватизацию земли под строящимся объектом, обязать управление Росимущества подготовить договор купли-продажи земельного участка и направить его в адрес общества.
Судебное разбирательство
Суд признал право общества на земельный участок и мотивировал это так. Спорный участок находился в федеральной собственности, что подтверждено свидетельством о госрегистрации права. Закон содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц.
Так, юрлицу не могут быть переданы земли, изъятые из оборота, земли, которые запрещено приватизировать в соответствии с федеральным законом, земли, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд (ч. 4 ст. 28 ЗК РФ). Суд не установил наличия каких-либо ограничений в обороте спорного земельного участка.
Суд также счел, что отказ территориального управления Росимущества нарушает исключительное право общества на приватизацию земельного участка. Ведь в данном случае подлежит применению не только ст. 36 ЗК РФ, наделяющая общество таким правом, но и п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», в соответствии с которой собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки. Суд напомнил, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям — собственникам расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, строений, если эти здания, сооружения, строения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, осуществляется в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка (ч. 2 и 5 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Апелляция согласилась с позицией первой инстанции. Но в кассации решение было отменено. Причина — отсутствие в ст. 36 ЗК РФ упоминания объектов незавершенного строительства как основания для возникновения исключительного права на землю под ними. Иное, по мнению суда, привело бы к несоблюдению баланса частных и публичных интересов при возведении объектов капитального строительства. Общество обратилось в высший суд.
Позиция ВАС РФ
Коллегия ВАС РФ передала дело на рассмотрение Президиума ВАС РФ. Арбитры мотивировали свое решение тем, что в судебной практике существует и иной подход, в соответствии с которым в случаях, прямо указанных в законе, собственник недостроя имеет право выкупить землю, руководствуясь ст. 36 ЗК РФ, без торгов. И к таким случаям можно отнести п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ. Однако Президиум ВАС РФ оставил решение кассации в силе, отказав в удовлетворении заявления общества.