Участник долевой собственности вправе за плату передать другому лицу свое право владеть или пользоваться общим имуществом в пределах, в которых он владеет им сам, только при условии установленного порядка пользования общим имуществом (постановление Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 № 13966/11).
Суть дела
Департамент управления имуществом города сдал в аренду нежилое помещение, находящееся в муниципальной собственности и расположенное на первом этаже многоквартирного дома. После заключения договора аренды стороны неоднократно меняли его условия, оформляя дополнительные соглашения. В результате департамент добился включения в договор условия, что арендатор помимо арендной платы за помещение оплачивает пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации помещения. Спустя какое-то время арендатор перестал исполнять договорные обязательства, и департамент обратился в суд, заявив требование о взыскании всей задолженности за пользование земельным участком.
Судебное разбирательство
Арбитражный суд отказал департаменту в иске. Решение поддержали апелляция и кассация. Суды, защищая позицию арендодателя, руководствовались следующим. Стороны заключили договор аренды муниципального имущества, и арендатор должен был надлежащим образом исполнять обязательства по договору (ст. 309 ГК РФ), а также своевременно вносить арендную плату (ст. 614 ГК РФ).
Департамент считал, что вправе распоряжаться земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом.
В то же время участок, сформированный и прошедший кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ, считается общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома (п. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ст. 36 и 38 ЖК РФ, ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). То есть право общей долевой собственности на земельный участок под домом возникает в силу прямого указания закона. Переход такого участка в общую долевую собственность обусловлен моментом формирования участка и проведения государственного кадастрового учета и не требует обращения в орган местного самоуправления.
В данном случае землеустроительные работы и кадастровый учет земельного участка были проведены до вступления ЖК РФ в силу. Поэтому право общей долевой собственности считается возникшим с момента введения названного Кодекса в действие, а именно с 1 марта 2005 г.
Таким образом, на момент передачи помещений в аренду департамент не был единственным собственником земельного участка под домом и не обладал единоличным полномочием передавать его в аренду. Значит, и требовать арендную плату за неправомерно переданный объект недвижимости нельзя.
Департамент настаивал на том, что имеет право требовать арендную плату. Ведь он как собственник помещения многоквартирного дома является долевым собственником земельного участка пропорционально площади принадлежащих ему помещений. А пользование землей платное (ст. 65 ЗК РФ). В результате дело дошло до высшего суда.
Позиция ВАС РФ
Коллегия передала дело на рассмотрение Президиума ВАС РФ, поскольку считала, что условие в договоре об арендной плате за пользование земельным участком не является распоряжением имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех собственников помещений в многоквартирном доме. ГК РФ не содержит специальных норм, регулирующих сдачу в аренду нежилых помещений. Поэтому к таким отношениям по аналогии могут применяться правила о договоре аренды зданий и сооружений (с. 1 ст. 6 ГК РФ).
По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей права пользования недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ). Фактически арендодатель пользовался и частью земельного участка, на котором расположено здание. Поэтому, установив плату за пользование землей, департамент не совершил акта распоряжения земельным участком.
Несмотря на позицию коллегии, Президиум ВАС РФ оставил в силе решения нижестоящих судов, подтвердив их легитимность. Высший суд признал безосновательными требования департамента о взыскании неуплаченной арендной платы, вытекающие из договора аренды имущества, переданного департаментом без необходимых полномочий. Высшие судьи руководствовались следующим.
Нижестоящие суды правильно установили, что земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, происходит по соглашению всех ее участников (ст. 246 ГК РФ). Владение и пользование земельным участком, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников либо в порядке, установленном судом, если согласия достичь не удается (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Таким образом, участник долевой собственности вправе передать за плату другому лицу свое право владеть или пользоваться общим имуществом в пределах, в которых он владеет им сам, только при условии установленного порядка пользования общим имуществом. Что касается включения в договор аренды помещения условия об арендной плате за земельный участок, суд расценил этот пункт как условие о передаче земельного участка (его части) в аренду. Но сделать это в силу ст. 246 ГК РФ невозможно без согласия других собственников.