Жилищный кодекс РФ устанавливает несколько способов управления многоквартирными домами, в частности привлечение собственниками жилья управляющей компании путем заключения с ней договора о предоставляемых услугах. Жильцы сами выбирают способ управления. В условиях альтернативности получения жилищно-коммунальных услуг повышение эффективности организаций, предоставляющих коммунальные услуги, а также качество этих услуг становится первостепенной задачей. Тем более что постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 утвержден стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. В создании эффективно работающих механизмов управления жилым фондом помогает система контроллинга в компаниях, функционирующих в системе ЖКХ, считает Владимир Калмыков, заместитель генерального директора по экономике управляющей компании эксплуатации жилого фонда.
В России, по мнению экспертов, требуется капитальный ремонт более трети всего жилищного фонда, свыше 1 млрд кв. м. Наряду с модернизацией изношенного и возведением нового жилого фонда необходимы непрерывная реконструкция и совершенствование коммунальной, транспортной, социальной и архитектурной инфраструктуры муниципальных образований. Износ в коммунальной инфраструктуре достигает 60—90%.
Для реализации такой задачи властью создан Фонд содействия ЖКХ. Фактически потребуется гораздо больше средств, и технически решить данную задачу непросто. В основном предполагается привлечь инвестиции коммерческих организаций. Так, согласно реформе ЖКХ бремя содержания многоквартирных домов (МКД) переложено на плечи собственников, которым помогает бизнес — коммерческие жилищно-коммунальные организации, в том числе управляющие компании. Последние выполняют роль связующего оператора между собственниками и компаниями, предоставляющими коммунальные услуги и ресурсы (водо-, электро-, газо- и теплоснабжение, водоотведение, обслуживание лифтового хозяйства и т.д.). Этим компаниям предстоит решать очень сложные задачи.
Задачи и направления деятельности компаний
В связи с изношенностью жилого фонда и коммунальной инфраструктуры предстоит модернизировать весь комплекс, механизмы жилищно-коммунального хозяйства и все его составляющие.
Физический износ котельных, коммунальных сетей водопровода (канализации), тепловых и электрических сетей, связанный во многом с критическим отставанием российских технологий, потребует разработки и внедрения энергосберегающих и энергоэффективных технологий.
Предстоит повышать качество и надежность уровня технического содержания жилых домов, предоставляемых услуг и качество обслуживания потребителей услуг, при необходимости проводить капитальный ремонт жилых зданий. При этом важно эффективно использовать финансовые и трудовые ресурсы, выявлять резервы. Предприятиям ЖКХ придется не только снижать производственные затраты и издержки, но и оптимизировать накладные расходы.
При таком подходе неэффективные механизмы управления МКД, монопольное предоставление услуг должны остаться в прошлом. Установленный жильцами контроль использования средств, уплачиваемых за предоставленные услуги, будет способствовать эффективной работе предприятий ЖКХ и развитию конкурентной среды в данной отрасли.
Перед коммерческими организациями в ЖКХ, в том числе управляющими компаниями, стоят сложные задачи, решение которых невозможно без профессиональных менеджеров, действенного инструментария, эффективных механизмов реализации, комплексного подхода и определенной последовательности.
Прежде всего, чтобы выявить проблемные зоны, надо проанализировать и оценить текущее состояние жилого фонда, тепло- и водоснабжения, потребности в ремонте. Целесообразно сравнить фактическое состояние с критериями, стандартами, которые только предстоит разработать для ЖКХ.
Затем надо сформулировать основные направления оказания услуг и цели развития жилищно-коммунального хозяйства территориального образования, в том числе улучшение условий и услуг, оказываемых населению.
Проблем окажется много, поэтому важно распределить их по срочности, разработать необходимые первоочередные мероприятия по их устранению, в том числе основные направления модернизации и развития жилого фонда.
Наконец, необходимо создать организационно-экономический механизм реализации намеченных целей, целевых показателей и реализуемых мероприятий.
Контроллинг в управляющей компании
Комплексное и эффективное выполнение задач при грамотном подходе предполагает использование системы контроллинга в компаниях, функционирующих в системе ЖКХ. Она позволит провести всесторонний анализ и оценить деятельность, оптимально преобразовать структуру предприятия в соответствии с реалиями и перспективными потребностями, оптимизировать затраты и издержки на производство и персонал, повысить управляемость, ликвидность и прибыльность организации, уровень и культуру жизни населения. Функции и задачи контроллинга управляющей компании в сфере ЖКХ представлены в таблице.
Важнейшими составляющими контроллинга компаний жилищно-коммунального хозяйства должны стать:
- контроллинг управляющей сферы;
- контроллинг внешней среды;
- финансовый контроллинг;
- контроллинг персонала;
- контроллинг инвестиционных проектов;
- контроллинг рисков.
Контроллинг в управляющей сфере предполагает разработку концепции деятельности управляющей компании, основанной на ее устойчивом развитии, направленном на предоставление пакета качественных услуг населению на определенной территории и повышение качества жизни.
Обозначенные в концепции направления деятельности реализуются через:
- участие в разработке и обсуждении стратегических планов и направлений развития территориального образования в части жилищно-коммунального обслуживания населения;
- конкретизацию стратегических планов на оперативном уровне, согласование необходимых мероприятий, ресурсов;
- разработку системы координации выполнения оперативных планов, целей, задач, контроля исполнения, анализа и упреждающих воздействий;
- создание системы управления информационными потоками в интересах руководства и поддержки менеджмента организации;
- оценку и управление рисками управляющей компании и во внешней среде.
Контроллинг внешней среды ориентирован на предупреждение рисков, связанных с окружением предприятия в долгосрочной и текущей перспективах. Он должен заниматься мониторингом внешней среды, а также прогнозировать и планировать поведение предприятия в изменившихся условиях. Анализ внешней среды предполагает изучение в первую очередь изменений в законодательстве государственных и муниципальных органов, условий предоставления услуг и ресурсов поставщиками, динамики тарифов. Особое внимание следует уделять изучению потребностей и запросов населения, собственников и арендаторов недвижимости.
Финансовый контроллинг необходим для построения системы эффективного управления финансовыми ресурсами и оптимизации затрат, а также обеспечения прозрачности финансово-экономического состояния предприятия для собственников, инвесторов для привлечения финансовых средств, руководства и внешних контролирующих инстанций.
Персонал компаний сферы ЖКХ — один из важнейших внутренних ресурсов. Однако большинство должностей низкооплачиваемые и малопривлекательны для населения. Поэтому работники таких компаний, как правило, трудовые мигранты. В этой связи возникают риски нарушения трудового и миграционного законодательств. Не исключено и повышение уровня криминалитета. Задачи контроллинга персонала состоят в оптимизации численного и качественного состава работников и инженерно-технического персонала, расходов на персонал, оценке и пересмотре нормы обслуживания, содействии и проведении оценки и аттестации персонала.
Поскольку современное жилищно-коммунальное хозяйство требует значительных инвестиций в технологии, санацию изношенного и морально устаревшего жилого фонда, инвестиционные проекты становятся неотъемлемой частью деятельности сферы ЖКХ. Контроллинг инвестиционных проектов должен включать анализ, оценку и координацию процессов планирования и бюджетирования. Наряду с этим важны экономический и факторный анализы реализации проектов, контроль сроков и содержания выполненных работ. При этом главное — обеспечить прозрачность прохождения и финансирования проектов для инвесторов, заказчиков и руководства компании-оператора.
Система контроллинга, разработанная и внедренная на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства, позволит сформулировать стратегические цели, трансформировать их в мероприятия оперативной деятельности, увязать стратегические цели и задачи с финансовыми показателями и результатами деятельности подразделений и каждого работника, создав тем самым основу для системы мотивации.
Функции и задачи контроллинга управляющей компании в сфере ЖКХ
|
Функции |
Задачи |
|
Учет |
Анализ информационного пространства, выбор значимых, необходимых и достаточных параметров данных Сбор и обработка релевантной информации Полный и всесторонний охват информации |
|
Планирование |
Участие в обсуждении и формировании структуры и функционала системы планирования, учета и анализа Информационная поддержка Координация информационных потоков Оценка достижимости и релевантности планов |
|
Контроль |
Формирование регламентов и основополагающих документов Выбор контролируемых величин и параметров Сравнение плановых и фактических величин, анализ отклонений Оценка величин, динамики и направленности отклонений с целью определения достижимости планов, выработки мероприятий по уменьшению отклонений |
|
Информационная поддержка |
Разработка архитектуры информационной системы Стандартизация параметров, отчетности Исключение дублирования, избыточности или недостаточности данных |
|
Анализ |
Установление закономерностей в процессе деятельности предприятия Определение интервала и направления отклонений Определение допустимых и недопустимых значений состояния предприятия в текущем и перспективном периодах |