За последние четыре года на российском рынке индустриальной недвижимости произошла практически полная ротация активных игроков. Доля «гламурных» девелоперов, делавших ставку на оптимистическую бизнес-модель и контролировавших до кризиса порядка 80% рынка, сегодня не превышает 20% вновь вводимых площадей.
Инвесторы не спешат брать на себя девелоперские риски, несмотря на дефицит качественного предложения на рынке. Западные фонды, обещавшие инвесторам высокую доходность, но не справившиеся с девелопментом в России, вынуждены скупать «мусорные» активы. Такие объекты продаются с большим дисконтом к рынку, но отличаются крайне низким качествам. Для фондов сегодня это единственная возможность показать инвесторам виртуальную высокую доходность. Лидирующие позиции занимают новые стратегические игроки, которые способны контролировать качество своего продукта на всех этапах, а потому не боятся инвестировать в свои проекты собственные средства. Как изменилась ситуация на рыке? Что его ожидает в дальнейшем?
В настоящий момент в сегменте индустриальной недвижимости сложилась на первый взгляд парадоксальная ситуация: дефицит качественных складских площадей не приводит к резкому росту количества новых проектов и увеличению объема предложений. Однако при ближайшем рассмотрении картина выглядит абсолютно логичной и понятной. Инвесторы после кризиса занимают крайне консервативную позицию. Они понимают, что краткосрочный период дефицита складских площадей не является гарантией стабильного поступательного развития этого сегмента, а тем более роста ставок. За последние два-три года, несмотря на тотальный дефицит, ставки практически не выросли. Мало того, отдельные объекты и сегодня стоят полупустыми — примеры отлично известны на рынке.
Это говорит о том, что рынок стал более зрелым. Потребители готовы терпеть временный дефицит площадей, но не готовы покупать или арендовать по неоправданно высоким ставкам объекты, качество которых не устраивает. Инвесторы прекрасно понимают, что любое увеличение предложения приведет к резкому обвалу ставок и существенному росту уровня вакантных площадей. Практически никто не хочет брать на себя девелоперские риски. В то же время наблюдается активный рост интереса к стабилизированным активам. Поэтому старая плеяда девелоперов, зависимых от консервативных инвесторов и уделявших мало внимания качеству продукта, теряет свои позиции.
Если взять пятерку крупнейших докризисных девелоперов — «Евразия логистик», «РосЕвроДевелопмент», MLP, Hienz и Raven Russia с пулом своих партнеров, то ни один из них не попал в пятерку крупнейших девелоперов после кризиса. Пока еще остается некая инерция, магия больших цифр: неспециалист видит, что эти игроки обладают большими портфелями, это создает ложное впечатление о соотношении сил на рынке. Но доли старых игроков в объемах ввода новых качественных площадей сегодня исчезающе низкие. Сейчас эти игроки суммарно делают не более 20% рынка новых площадей, хотя до кризиса они занимали до 80—90%.
Это были, условно говоря, «гламурные» девелоперы, зависящие от венчурного финансирования, в основе их бизнеса лежали очень оптимистичные модели — постоянные компрессии caprate, стабильный рост ставок, повышенный спрос в условиях дефицита и т.д. Качество продукта в этой бизнес-модели не играло особой роли. Но рынок стал более зрелым, все названные факторы перестали работать, а основанная на них стратегия стала неприемлемой. Перестроить ее девелоперы старой формации не смогли, поэтому сейчас уходят с рынка. Да, они владеют активами, но как девелоперы уже ничего из себя не представляют: с момента начала кризиса они практически ничего не сделали и вряд ли что-то сделают. Никаких амбициозных планов нет, но если бы и были — отсутствует база для их реализации.
Положение фондов, ориентированных на приобретение готовых активов за счет западных инвесторов, также достаточно сложное. Сегодня на рынке почти все качественные объекты выкупаются конечными пользователями. Фондам остается только одно — приобретать так называемые «мусорные» активы. За время первоначального развития рынка накопилось большое количество объектов очень низкого качества. Это были первые индустриальные проекты в России, поэтому они «собрали» все возможные ошибки с точки зрения строительства и планировки индустриальных парков, их функциональности и эффективности для бизнеса конечных пользователей и т.д. Естественно, активы, созданные в эпоху неразвитого рынка, сейчас стоят недорого, и владельцы стремятся от них избавиться. Но формально в глазах западных инвесторов «мусорные» активы выглядят теми же квадратными метрами — соответственно фондам, работающим в России, комфортно показывать «эффективность» своей деятельности, снова оперируя сотнями тысяч квадратных метров.
Очевидно, ситуация временная, поскольку устаревшие активы в принципе не способны конкурировать с новыми в силу низкого качества и высокой стоимости владения и в эксплуатации. В ближайшие два-три года истекают сроки договоров аренды по этим объектам, которые заключались до кризиса на шесть-семь лет. Уже сейчас мы видим достаточно интенсивное движение арендаторов со старых объектов на новые, даже в условиях дефицита.
Сегодня на первый план выходят игроки более устойчивые. Это стратегические инвесторы, которые сами финансируют собственные проекты. Разумеется, с привлечением банковских кредитов, но без участия спекулятивных пассивных инвесторов. Вкладывая собственные средства, девелоперы новой волны вынуждены четко контролировать все этапы строительства, обращать особое внимание на качество и эффективность своих объектов с точки зрения конечного пользователя. Именно комфорт конечного пользователя определяет сегодня надежность финансового потока, генерируемого активом, и, следовательно, его ликвидность.
Сейчас новые игроки, такие, как «Инфрастрой Быково», Radius Group, Investment Trust, PNK Group, совокупно занимают около 70% рынка современных индустриальных площадей.
Дальнейшее развитие рынка также будет логичным и предсказуемым. Объем ввода новых площадей достаточно стабилен. По нашим оценкам, предложение составит около 600 000—700 000 кв. м в год. Спрос будет слегка превышать предложение, но значительная его часть формируется за счет переездов со старых объектов на новые. В следующем году ситуация вряд ли изменится кардинально.
Рост требований к качеству, эффективности и ликвидности продукта будет продолжаться, игроки с некачественным устаревшим продуктом не имеют шансов на этом рынке, даже на дефицитном. Внимание девелоперов и пользователей сосредоточено на качестве продукта — основном показателе зрелости рынка. В этом смысле российский рынок индустриальной недвижимости вполне соответствует общеевропейскому и американскому тренду. Не контролируя процесс создания продукта и не имея собственной наработанной экспертизы, уже невозможно развивать бизнес на рынке индустриальной недвижимости.
Ввод в Российской Федерации в действие нежилых зданий по типам
|
|
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
|
Количество введенных нежилых зданий, всего, тыс. |
8,9 |
10,6 |
11,1 |
12,7 |
10,7 |
10,6 |
10,3 |
15,3 |
15,7 |
16,1 |
14,8 |
15,9 |
|
из них | ||||||||||||
|
промышленные |
2,2 |
2,9 |
2,8 |
4,5 |
2,3 |
2,2 |
2,0 |
2,6 |
3,0 |
3,1 |
2,7 |
2,7 |
|
сельскохозяйственные |
1,2 |
1,2 |
1,0 |
0,7 |
0,7 |
0,7 |
1,1 |
1,7 |
1,9 |
2,2 |
1,8 |
1,9 |
|
коммерческие |
1,9 |
2,4 |
2,9 |
3,3 |
3,7 |
3,8 |
3,7 |
5,5 |
5,5 |
4,5 |
4,4 |
5,2 |
|
административные |
— |
— |
— |
— |
— |
— |
— |
— |
— |
0,9 |
0,8 |
1,0 |
|
учебные |
0,6 |
0,6 |
0,9 |
0,5 |
0,5 |
0,4 |
0,5 |
0,7 |
0,6 |
0,6 |
0,5 |
0,7 |
|
системы здравоохранения |
0,7 |
0,7 |
0,6 |
0,5 |
0,6 |
0,5 |
0,6 |
0,7 |
0,6 |
0,7 |
0,7 |
0,7 |
|
другие |
2,4 |
2,9 |
2,9 |
3,2 |
2,7 |
2,9 |
2,4 |
4,1 |
4,1 |
4,1 |
3,9 |
3,7 |
|
Общий строительный объем нежилых зданий, всего, млн куб. м |
40,8 |
46,2 |
47,5 |
53,5 |
58,6 |
63,2 |
69,8 |
132,0 |
135,3 |
142,8 |
125,6 |
126,3 |
|
из них | ||||||||||||
|
промышленные |
13,1 |
19,2 |
19,7 |
18,3 |
19,0 |
20,5 |
20,4 |
29,6 |
35,0 |
37,9 |
40,7 |
32,7 |
|
сельскохозяйственные |
4,8 |
3,9 |
3,7 |
3,0 |
3,7 |
2,9 |
6,3 |
12,2 |
14,7 |
16,8 |
14,0 |
15,2 |
|
коммерческие |
3,7 |
4,4 |
6,0 |
11,0 |
14,3 |
19,2 |
18,7 |
52,8 |
45,3 |
37,3 |
32,0 |
35,3 |
|
административные |
— |
— |
— |
— |
— |
— |
— |
— |
— |
11,3 |
6,4 |
7,4 |
|
учебные |
6,7 |
6,4 |
5,7 |
6,4 |
6,4 |
6,0 |
7,0 |
8,9 |
8,9 |
8,4 |
8,2 |
9,5 |
|
системы здравоохранения |
5,2 |
4,5 |
4,6 |
4,6 |
5,2 |
4,4 |
5,4 |
5,4 |
5,4 |
4,6 |
5,9 |
5,8 |
|
другие |
7,2 |
7,8 |
7,8 |
10,2 |
10,0 |
10,3 |
12,0 |
23,1 |
26,0 |
26,5 |
18,4 |
20,3 |
|
Общая площадь зданий, всего, млн кв. м |
8,3 |
9,5 |
9,1 |
10,3 |
10,7 |
11,5 |
13,3 |
23,6 |
23,3 |
22,6 |
21,2 |
21,6 |
|
из них | ||||||||||||
|
промышленные |
2,0 |
3,0 |
2,5 |
2,6 |
2,5 |
2,5 |
2,5 |
3,7 |
4,1 |
4,1 |
4,3 |
3,4 |
|
сельскохозяйственные |
1,2 |
1,0 |
1,0 |
0,8 |
0,8 |
0,8 |
1,5 |
2,7 |
3,3 |
3,7 |
3,3 |
3,4 |
|
коммерческие |
0,9 |
1,0 |
1,5 |
2,3 |
2,8 |
3,5 |
3,9 |
9,4 |
8,0 |
6,2 |
5,4 |
6,0 |
|
административные |
— |
— |
— |
— |
— |
— |
— |
— |
— |
1,5 |
1,5 |
1,7 |
|
учебные |
1,5 |
1,4 |
1,3 |
1,4 |
1,3 |
1,3 |
1,4 |
2,1 |
2,0 |
1,8 |
1,8 |
2,2 |
|
системы здравоохранения |
1,2 |
1,0 |
1,1 |
1,0 |
1,1 |
1,0 |
1,3 |
1,2 |
1,2 |
1,0 |
1,4 |
1,3 |
|
другие |
1,5 |
1,9 |
1,7 |
2,2 |
2,1 |
2,3 |
2,6 |
4,5 |
4,7 |
4,3 |
3,5 |
3,6 |
Источник: Росстат