Предоставление прав владения и (или) пользования частью или частями помещения, здания, строения или сооружения
Согласно п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования государственным или муниципальным имуществом, могут быть заключены без проведения торгов в случае предоставления имущества, которое является частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если его общая площадь составляет не более 20 кв. м и не превышает 10% площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество.
Вышеуказанное ограничение по площади имущества, права на которое могут быть переданы без проведения конкурса или аукциона, — 10% от площади находящегося у правообладателя помещения, здания, строения или сооружения, но не более 20 кв. м — относится ко всем договорам, заключаемым правообладателем без проведения торгов, в отношении каждого здания (строения, сооружения, помещения) в совокупности.
Если общая площадь всех частей помещения, здания, строения или сооружения, передаваемых во владение и (или) пользование третьим лицам, превышает 20 кв. м или 10% от общей площади помещения, здания, строения или сооружения, то предоставление прав в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам осуществляется в соответствии с ч. 1, 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Срок подписания договора, заключенного по результатам торгов
Согласно ч. 7 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции не допускается заключение договоров, указанных в ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах конкурса или аукциона на официальном сайте торгов. Соответствующее требование также содержится в подп. 14 п. 40 (114) Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 (далее — Правила).
Договор, заключенный ранее указанного срока, будет являться ничтожным как несоответствующий требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).
Изменение существенных условий договора
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих предмет договора, размер арендной платы, целевое назначение объекта и другие существенные условия договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ).
С учетом вышеизложенного заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах (ч. 5 ст. 448 ГК РФ).
Кроме того, уменьшение арендной платы является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.
В соответствии с п. 20 ст. 4 Закона о конкуренции предоставление таких преимуществ является государственной или муниципальной преференцией и подлежит контролю в порядке, установленном главой 5 упомянутого закона.
С учетом названных норм ГК РФ и требований антимонопольного законодательства подп. 16 п. 40 (114) Правил не допускает изменение условий договора, заключенного на торгах, как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке.
В соответствии с ч. 8 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции при заключении и (или) исполнении указанных в ч. 1 и 3 настоящей статьи договоров их цена может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.
Пункт 98 Правил устанавливает, что договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. При заключении и (или) исполнении договора цена такого договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса, но может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.
С учетом указанных норм действующего законодательства в п. 40 (114) Правил установлено, что документация о торгах должна содержать порядок пересмотра цены договора (цены лота) в сторону увеличения, а также указание на то, что цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения.
Заключение на новый срок (пролонгация) договоров
Согласно ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В соответствии с ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, за исключением следующих случаев:
1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Таким образом, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть продлен в порядке, установленном ч. 9—10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, в случаях, если такой договор был заключен в соответствии с законодательством Российской Федерации, иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
В соответствии с п. 11 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции предоставление прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества возможно без проведения торгов на срок не более 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается).
Согласно п. 9 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции предоставление прав владения и (или) пользования государственным или муниципальным имуществом возможно без проведения торгов в порядке, установленном главой 5 указанного закона.
В соответствии с подп. «а» п. 4 ч. 3 ст. 20 Закона о защите конкуренции при принятии решения о даче согласия на предоставление государственной или муниципальной преференции антимонопольный орган может ввести ограничения путем установления предельного срока предоставления такой преференции. Если такое ограничение установлено, преференция не может быть предоставлена (использована) после окончания указанного срока.
Кроме того, срок предоставления государственной или муниципальной преференции должен быть установлен актом соответствующего органа, которым такая преференция предоставлена.
Согласно п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции предоставление прав владения и (или) пользования государственным или муниципальным имуществом возможно без проведения торгов лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта.
Согласно ч. 3 ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Таким образом, максимальный срок договора аренды, заключенного по основаниям, установленным п. 9—11 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, ограничен законодательством и не может быть изменен (продлен) по правилам, предусмотренным ч. 9—11 указанной статьи.