Методика анализа условий ипотечного кредитования с позиций заемщика

В сегодняшнем выпуске мы познакомим читателей с методикой сравнения предоставляемых российскими банками условий ипотечного кредитования. В ее основе новый показатель — дисконтированная переплата, дополняющий известную эффективную ставку процента в системе показателей оценки ипотеки со стороны клиента. На наглядном примере покажем наиболее выгодные схемы расчетов выплат, а также введем в оборот малоизвестную, но весьма привлекательную для заемщика схему.

В качестве примера рассмотрим ситуацию, когда альтернативой вложения средств для клиента является срочный депозит. Анализ ипотечных программ основан на комплексе «стандартных» условий: стоимость жилья, для покупки которого подбирается ипотека, составляет 8 млн руб., из которых 5 млн руб. — первоначальный взнос и 3 млн — кредит; срок кредита — 10 лет; площадь приобретаемого жилья —100 кв. м. (это необходимо для «казанской» схемы, где платежи рассчитываются исходя из площади). Также в рамках исследования принято, что набор дополнительных условий един для всех банков (см. табл. 1).

Как следует из таблицы, дополнительные доходы кредитной организации и доходы третьих лиц различны в разных банках и даже для разных программ. Например, госпошлина взимается при оформлении ипотечного кредита на первичное жилье; при покупке квартиры или дома на вторичном рынке данный платеж отсутствует. Для страхования выбрана наиболее простая схема — ежегодные платежи в размере 0,8% от суммы оставшегося долга с поправочным коэффициентом 1,1. Оценка имущества и комиссия риэлтора представляют собой опциональные (для каждого ипотечного продукта) платежи в размере 8000 и 16 000 руб. соответственно.

На первый взгляд, потенциальному заемщику несложно выбрать схему погашения кредита. Однако если сопоставить не только размер переплаты, но и множество других факторов, оказывается, определиться не так уж просто. Рассмотрим дифференцированный и аннуитетный методы расчета, а также «казанскую» схему (она так названа потому, что впервые в российской практике один из авторов увидел ее в казанской практике социальной ипотеки).

Аннуитетный метод

Аннуитетный платеж — вариант ежемесячного платежа, размер которого остается постоянным в течение всего периода кредитования. Он рассчитывается из равенства суммы кредита и приведенной (дисконтированной) суммы платежей в счет его погашения.

Ежемесячный платеж при аннуитетной схеме состоит из двух частей. Первая направляется на погашение процентов за пользование кредитом. Вторая — на погашение основного долга. Данная схема отличается от дифференцированной тем, что в начале кредитного периода проценты составляют большую часть платежа. Тем самым сумма основного долга уменьшается медленно. Соответственно, переплата процентов по аннуитетному кредиту больше, а при дефолте оказывается, что заемщик, к примеру, за 8 лет из 15-и оплатил только треть кредита. Сумма ежемесячного платежа при аннуитетной схеме составляет:

Х = S x (P + (P / (1 + P)^N – 1) х x Х = S x (P+ (P / (1 + P)^N – 1),

где Х — ежемесячный платеж,

S — первоначальная сумма кредита,

P — (1/12) процентной ставки,

N — количество месяцев.

При такой схеме размер платежа будет одинаковым в течение всего срока погашения кредита.

обратите внимание

Аннуитетный платеж можно представить в виде песочных часов: на первоначальном этапе он состоит из большей суммы процентов и меньшей суммы «тела» кредита, в середине срока пользования эти суммы примерно одинаковы, в конце срока картина противоположна — сумма «тела» в платеже увеличивается, а проценты уменьшаются.

Дифференцированный метод

Дифференцированный платеж — вариант ежемесячного платежа, постепенно уменьшающегося к концу периода кредитования.

Ежемесячный платеж в таком случае состоит из двух составляющих. Первая часть называется основным платежом, размер которого не изменяется в течение всего срока кредитования. Он идет на погашение основного долга. Вторая часть — убывающая, к концу срока кредитования она уменьшается. Данная часть платежа идет на погашение процентов.

При дифференцированной схеме погашения кредита ежемесячный платеж рассчитывается как сумма основного платежа и проценты, начисляемые на оставшийся долг. Естественно, размер долга уменьшается к концу срока кредитования, отсюда и снижение ежемесячной выплаты. Размер основного платежа рассчитывается так:

b = S / N x b = S / N,

где b — основной месячный платеж, идущий на погашение суммы кредита,

S — размер кредита,

N — количество месяцев.

Начисленные проценты вычисляются по формуле:

P = S^N x i / 12,

где P — начисленные проценты,

S^N — остаток задолженности на период N,

I — годовая процентная ставка по кредиту.

Остаток задолженности на период:

SN = S – (b x (N – 1)) x S^N = S – (b x (N – 1)),

где N — количество истекших периодов.

При дифференцированной схеме проценты начисляются на остаток «тела» кредита. Соответственно, в начале срока погашения размер ежемесячного платежа будет значительно выше, чем в последний период.

«Казанская» схема

Согласно этому методу помимо выплат «тела» долга, неизменных на протяжении всего срока кредита, клиент выплачивает накопленные проценты. Делается это так: площадь квартиры, на которую оформлен кредит, равномерно распределяется по всему сроку равными ежемесячными долями. Каждую долю заемщик «выкупает», уплачивая сумму кредита, равную соответствующей доле плюс набежавшие проценты. По сложному проценту, естественно (не потому, что банкиры злые, — так устроен мир процента). Итак:

Долг в квадратных метрах = (S x сумма кредита)/стоимость квартиры,

где S — площадь квартиры.

Ежемесячная выплата основного долга в рублях = (ежемесячная выплата в м² x Стоимость квартиры)/S

Проценты к уплате:

I = b x ((1 + P/12)^t – 1)i = b x ((1 + P/12)^t – 1),

где:

i — проценты,

P — годовая процентная

ставка,

T — период.

Показатели оценки с позиций заемщика: эффективная ставка процента и переплата

В условиях конкурентной борьбы банков за деньги заемщика существует множество уловок, повышающих привлекательность того или иного кредитного продукта. Самый «лакомый» — низкие кредитные ставки. Однако предлагая самые низкие ставки процента, банк может взимать ежегодные платежи за обслуживание ссудного счета в сумме около 2% задолженности, а кроме того — высокие разовые сборы и другие платежи. Чтобы помочь заемщику понять, сколько реально он заплатит за кредит, введена эффективная процентная ставка.

обратите внимание

Эффективная процентная ставка — стандартная, широко используемая кредитными организациями расчетная величина. Она предназначена для того, чтобы проинформировать заемщиков и помочь им сравнить и выбрать различные условия кредитования. Вычислить эффективную ставку можно с помощью EXCEL.

В расчет рекомендуем включать следующие платежи по обслуживанию кредита, размеры и сроки уплаты которых известны на момент заключения кредитного договора:

• по погашению основного долга по ссуде;
• по уплате процентов по ссуде;
• сборы (комиссии) за рассмотрение заявки (оформление ссуды);
• комиссии за выдачу и сопровождение ссуды;
• комиссии за открытие, ведение ссудного счета;
• комиссии за расчетное и операционное обслуживание;
• комиссия за частичное либо полное досрочное погашение ссуды (в случае расчета при этом условии);
• услуги по госрегистрации и (или) оценке передаваемого в залог имущества;
• услуги по страхованию жизни заемщика, ответственности заемщика, предмета залога и др.

В расчет эффективной процентной ставки не включены предусмотренные договором на предоставление ссуды платежи заемщика по ее обслуживанию, величина и (или) сроки уплаты которых зависят от решения заемщика и (или) варианта его поведения, в том числе:

• комиссия за снятие (погашение) ссуды наличными (за кассовое обслуживание);
• неустойка в виде штрафа или пени (например, за превышение лимита овердрафта);
• плата за предоставление информации о состоянии задолженности.

обратите внимание

В большинстве случаев эффективную ставку процента наиболее верно заемщик может узнать, только изучив кредитный договор. В ходе изучения эффективной ставки ее можно подкорректировать — к примеру, немного изменив график погашения или отказавшись от необязательных страховок.

Переплата

Переплата — это сумма, которую заемщик заплатит за весь период погашения долга за вычетом суммы кредита. То есть фактически это размер процентов, выплаченных в пользу банка. В отличие от эффективной процентной ставки переплата рассчитывается в денежном выражении. Она не учитывает сроки платежей, не опирается на фундаментальное представление о том, что денежные потоки сегодня ценнее, чем в будущем — то есть не учитывает временную ценность денег. Однако этот показатель может дать реальное представление о том, во сколько обойдется заем. Наилучший способ оценить кредитное предложение — использовать одновременно два инструмента: переплату и эффективную процентную ставку.

Дисконтированная переплата учитывает временную стоимость денег. Рассчитывается как разница между дисконтированными платежами заемщика и «телом» кредита.

NPC = DCF – D,

где NPC — дисконтированная переплата,

DCF — дисконтированные платежи,

D — «тело» кредита.

Данная формула аналогична знаменитому показателю инвестиционных проектов NPV.

NPC(%) = NPC / D x 100% =

= (DCF – D) / D x 100% (формула аналогична PI = NPV / I , то есть индексу прибыльности в инвестиционном проектировании).

Ставка дисконтирования

Итак, для сравнения потоков платежей использовался показатель дисконтированной переплаты. Возникает вопрос: по какой ставке мы вправе дисконтировать ежемесячные платежи?

Предлагались два варианта:

• средневзвешенная ставка по депозитам физических лиц (в примере за исключением депозитов до востребования использованы данные за февраль 2012 г.), рассчитанная с учетом данных бюллетеня банковской статистики¹. Плюсом данной ставки можно считать всеохватность, минусом — она может не отражать структуру сбережений заемщика по ипотечному кредиту;
• максимальная ставка по вкладу для физических лиц, выбранная из ставок 10 банков, принявших наибольшие суммы во вклады за тот же период (публикуется департаментом внешних и общественных связей Банка России). К недостаткам данного варианта следует отнести выборочность подсчетов (мониторинг проведен департаментом банковского надзора Банка России). Преимуществом является то, что максимальные ставки обычно назначают для крупных сумм (свыше 1 млн руб.) и на длительные сроки, что близко к условиям, подходящим для лица, имеющего свободные денежные средства для первоначального взноса по ипотеке. Правда, следует отметить, что полное страховое покрытие вкладов в случае банкротства банка предусмотрено лишь для сумм до 700 тыс. руб. , а в случае резкой необходимости изъятия денег со вклада вкладчик теряет практически все проценты.

К сожалению, мы были вынуждены отказаться от идеи плавающей ставки дисконтирования, так как изменения ставок, выбранных для анализа, невозможно предсказать на период выплат ипотечного кредита. В итоге, учтя все плюсы и минусы, предпочтение было отдано первому варианту.

Лидирующие позиции по объемам выдачи ссуд на приобретение жилья стабильно занимают Сбербанк России, Банк ВТБ24, Газпромбанк и Дельтакредит, специализирующийся на ипотеке (см. табл. 2,3).

В таблице сопоставлены различные методы расчета платежей: аннуитетный, дифференцированный и «казанский». Нашей целью являлся поиск оптимальных схем выплат — как для банка, так и для плательщика. Рассматривались такие показатели как эффективная ставка процента, дисконтированные платежи заемщика (DCF), дисконтированные платежи за вычетом «тела» долга (NPC).

Смысл эффективной процентной ставки прост — она отражает реальную стоимость кредита с точки зрения заемщика, то есть учитывает все его «побочные» выплаты, непосредственно связанные с кредитом (помимо платежей по самому кредиту). Таковыми являются, например, «скрытые» комиссии — за открытие и ведение счета, прием в кассу наличных и т.п. Или, скажем, при взятии автокредита банк обязует страховать приобретаемый автомобиль на протяжении всего срока кредитования. При этом страховка будет обязательной «побочной» выплатой, но уже не банку, а страховой компании.

обратите внимание

«Казанская» схема подходит молодым семьям, дифференциальная привлекательнее для состоятельных ныне граждан, аннуитетная интереснее для банков.

к сведению

Наши рекомендации

• Валюта кредита.

Берите кредит в той валюте, в которой зарабатываете. В противном случае все риски волатильности на валютном рынке ложатся на ваши плечи. В условиях, когда Центробанк переходит к плавающему валютному курсу, изменения курса будут только усиливаться, что, вероятнее всего, увеличит платежи.

• Читайте договор полностью.

Если что-то непонятно, не стесняйтесь требовать разъяснений от работников банка.

• Схема кредита.

Если есть возможность много платить в начале срока кредита, выбирайте дифференцированную схему. Вначале, как правило, платить придется больше, чем по другим схемам, но в итоге заплатите меньше. Главное — вы будете пропорционально времени, прошедшему с начала срока кредита, и быстрее, чем в аннуитетной схеме, отдавать «тело» кредита.

• Процентная оптимизация.

Если у вас есть депозиты с эффективной ставкой меньшей, чем эффективная ставка по ипотеке, лучше за их счет увеличить первоначальный взнос.

• Планируйте платежи заранее на несколько лет, иначе рискуете объявить дефолт по кредиту, что чревато негативными последствиями. Рекомендуем постоянно иметь запасные варианты трудоустройства на случай непредвиденных обстоятельств.
• Знайте свой банк.

Узнайте, работает ли банк, в котором вы хотите взять кредит, с коллекторскими агентствами; каков его основной продукт; подавались ли к нему иски за неправильное начисление комиссий, процентов и т.д.

• Возможность оптимизации через другой ипотечный кредит.

Даже после того, как вы взяли кредит, регулярно проверяйте текущие ставки и условия выдачи ипотеки. Если появятся предложения с лучшими условиями (например, ставка ниже на 0,5% при прочих равных), лучше перекредитоваться . Вполне возможно, что если более выгодные предложения появились в банке, выдавшем вам кредит, при попытке его рефинансирования вам могут если не отказать, то попытаться значительно затянуть процесс.

¹ Бюллетень банковской статистики, Банк России, март, 2012

Стандартные условия, использованные в сравнительной модели (таблица 1)

Срок ипотеки	10 лет (с 1 июня 2012 г. по 1 июня 2022 г.)
Стоимость квартиры	8 млн руб.
Первоначальный взнос	5 млн руб.
Сумма кредита	3 млн руб.
Страхование	0,008 х 1,1 х сумма оставшегося долга
Оценка имущества	8000 руб. (единовременно с получением кредита)
Комиссия риэлтора	16 000 руб. (единовременно с получением кредита)
Госпошлина (на первичный рынок)	1000 руб.
Для социальной ипотеки («казанская» схема)	100 м2

Показатели крупнейших ипотечных банков (таблица 2)

Банк	Объем выданных ипотечных кредитов, млн руб.	Под залог приобретаемого жилья (квартира, дом) на вторичном рынке, млн руб.	Жилищные ипотечные кредиты под залог существующего жилья, млн руб.	Количество выданных ипотечных кредитов, шт.	Доля валютных кредитов в общем объеме выданных ипотечных кредитов, %	Прирост/снижение объема выданных кредитов, % по отношению к 2010 г.	Прирост/снижение объема выданных кредитов, % по отношению к 2011 г.
Сбербанк России	320 712	207 919	­	285 151	0,1	73,8	71,2
ВТБ 24	80 382	55 333	­	52 245	4	154,0	157,0
Газпромбанк	45 690	31 708	270	23 902	0,4	174,0	174,1
Дельтакредит	18 144	18 040	34	7079	21,7	96,7	95,5

Результаты расчетов по данным за июнь 2012 г. (таблица 3)

Показатели	Схема
	Аннуитетная	Дифференциальная	«Казанская»
Газпромбанк (номинальный процент по ипотеке — 12,7)
Эффективная ставка процента (APR), %	14,5	14,51	14,16
Переплата, руб.	2 509 924,88	2 092 062,93	2 093 484,11
Доходы банка, руб.	2 310 927,27	1 920 662,93	1 922 084,11
Доля доходов банка в переплате, %	92,07	91,81	94,81
Приведенные выплаты (DCF), руб.	3 898 703,04	3 769 360,74	4 119 961,08
Дисконтированная переплата (NPC), руб.	898 703,04	769 360,74	1 119 961,08
Отношение дисконтированной переплаты к «телу» кредита (NPC), %	29,96	25,65	37,33
Сбербанк (номинальный процент по ипотеке — 13)
Эффективная ставка процента (APR), %	14,28	14,35	14,18
Переплата, руб.	2 470 924,75	2 059 032,92	326 0016,27
Доходы банка, руб.	2 374 399,62	1 966 032,92	3167 016,27
Доля доходов банка в переплате, %	96,09	95,48	97,50
Приведенные выплаты (DCF), руб.	3 799 896,59	3 786 085,97	4123 050,05
Дисконтированная переплата (NPC), руб.	909 591,08	786 085,97	1123 050,05
Отношение дисконтированной переплаты к «телу» кредита (NPC), %	31,32	26,20	27,24
Дельтакредит (номинальный процент по ипотеке — 13,5)
Эффективная ставка процента (APR), %	15,39	15,4	15,07
Переплата, руб.	2 681 711,17	2 213 049,57	3 527 578,97
Доходы банка, руб.	2 481 016,09	2 041 649,57	3 356 178,97
Доля доходов банка в переплате, %	92,52	92,26	95,14
Приведенные выплаты (DCF), руб.	4 046 522,46	3 887 270,68	4 145 389,20
Дисконтированная переплата (NPC), руб.	1 046 522,46	887 270,68	1 145 389,20
Отношение дисконтированной переплаты к «телу» кредита (NPC), %	34,49	28,82	43,37
ВТБ24 (номинальный процент по ипотеке — 14)
Эффективная ставка процента (APR), %	16,39	16,47	15,96
Переплата, руб.	2 839 410,61	2 332 666,22	3 767 684,57
Доходы банка, руб.	2 588 656,91	2 117 666,22	3 552 284,57
Доля доходов банка в переплате, %	91,33	90,77	94,28
Приведенные выплаты (DCF), руб.	4 139 633,26	3 968 279,08	4 423 135,61
Дисконтированная переплата (NPC), руб.	1 139 633,26	968 279,08	1 423 135,61
Отношение дисконтированной переплаты к «телу» кредита (NPC), %	37,99	32,28	20,37