Малому и среднему бизнесу предоставлены полуторагодичные привилегии в приватизации арендуемых ими помещений благодаря появлению Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон).
Новый Закон внес изменение в Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации). Общий порядок приватизации дополнен возможностью установления особенностей приватизации для субъектов малого и среднего бизнеса отдельным федеральным законом, которым и стал рассматриваемый Закон.
Для решения вопросов, не урегулированных Законом, следует руководствоваться Законом о приватизации.
Закон распространяет свое действие на представителей малого и среднего бизнеса (далее - субъекты МБ), с признаками которых можно ознакомиться, обратившись к Федеральному закону от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон о малом и среднем предпринимательстве).
Новый порядок начинает действовать с 5 августа 2008 г. и прекратит свое действие 1 января 2010 г. С даты вступления Закона в силу инициаторами приватизации могут стать орган государственной власти субъектов РФ или орган местного самоуправления. Субъектам МБ позволено инициировать процесс приватизации только с 1 января 2009 г.
Таким образом, заинтересованным лицам - субъектам МБ следует поторопиться с подготовкой необходимого пакета документов, учитывая устоявшуюся практику чиновничьего затягивания любых процессов оформления.
Особенность приватизации для субъектов МБ состоит в предоставлении им преимущественного права перед другими желающими приобрести в собственность лакомые кусочки недвижимости. Именно в такой форме государство решило оказать поддержку субъектам МБ.
Но не так все радужно, как кажется после первого прочтения Закона.
Радость не для всех
Повезло не всем представителям малого и среднего бизнеса.
Закон не распространяется на субъектов МБ, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых); кредитные и страховые организации (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционные фонды, негосударственные пенсионные фонды, профессиональных участников рынка ценных бумаг, ломбарды; участников соглашений о разделе продукции, лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса либо являющихся нерезидентами РФ, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации (абз. 1 ст. 3 Закона).
Обязательные условия
Воспользоваться преимущественным правом на приватизацию субъект МБ сможет только при выполнении четырех условий:
- арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъекта МБ непрерывно не менее трех лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором (договорами) аренды такого имущества;
- арендная плата перечислялась в течение всего срока аренды надлежащим образом;
- площадь арендуемых помещений не должна превышать установленные законами субъектов РФ предельные значения;
- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с п. 4 ст. 18 Закона о малом и среднем предпринимательстве перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Особый перечень имущества
Три первых условия достаточно просты и понятны. А вот четвертое заслуживает внимания.
Закон внес изменение в п. 4 ст. 18 Закона о малом и среднем предпринимательстве, в соответствии с которым органы исполнительной власти РФ и субъектов, а также органы местного самоуправления утверждают перечни государственного имущества и муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МБ и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МБ.
Закон конкретизировал порядок формирования этого перечня. Теперь в него включается государственное и муниципальное имущество, свободное от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов МБ). Имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его в аренду на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы субъектам МБ и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МБ).
Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети Интернет на официальных сайтах утвердивших их уполномоченных органов.
То есть имущество, включенное в указанный перечень, может передаваться только в аренду и соответственно не подлежит приватизации ни субъектами МБ, ни любыми другими претендентами.
Очевидно, таким образом государство создает некий резервный имущественный фонд, который призван обеспечить необходимую материальную базу для развития малого и среднего бизнеса в будущем.
Порядок приватизации субъектами МБ
Подробный порядок реализации субъектами МБ преимущественного права на приватизацию содержится в ст. ст. 4 и 9 Закона. Результатом этого процесса является заключение договора купли-продажи и оформления залога на это имущество (при приобретении на условиях рассрочки) или отказ в его заключении в случаях, определенных Законом.
Необходимо отметить, что уступка субъектами МБ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества Законом не допускается.
Субъекты МБ утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в случае отказа от заключения договора купли-продажи, неподписания такого договора в указанный срок, а также в случае расторжения подписанного договора в связи с существенным нарушением его условий арендатором.
Финансовые условия приватизации
Оплата государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права, может быть как единовременной, так и в рассрочку, срок которой устанавливается законами субъектов РФ.
Если имущество приватизируется на условиях рассрочки оплаты, на сумму рассрочки производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
Цена приватизируемого имущества устанавливается с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Жаловаться можно, но быстро!
Если арендуемое помещение субъекта МБ по неизвестным причинам ушло в другие руки, несмотря на соответствие самого субъекта МБ и арендуемого им помещения условиям, определенным Законом, обиженный субъект МБ вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.
Для такого обращения в суд Закон устанавливает двухмесячный срок с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении преимущественного права.
***
Получается, что никаких финансовых послаблений для субъектов МБ новым Законом не предусматривается. Особенность состоит только в преимущественном праве приобретения в собственность, воспользоваться которым можно при выполнении не таких уж и простых условий.
Добавим, что Закон не позволяет приватизировать имущественные комплексы государственных или муниципальных унитарных предприятий, недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления, а также недвижимое имущество, которое ограничено в обороте.