В одном из предыдущих номеров «ЭЖ» высказала свое мнение о проблемах реализации административной реформы в системе госрегистрации прав на недвижимость («ЭЖ» № 16, с. 39). Публикация вызвала сильный резонанс. В редакцию поступило письмо из Управления госрегистрации прав Федеральной регистрационной службы. Предлагаем читателям ознакомиться сточкой зрения специалистов-регистраторов. Читайте и делайте выводы — самостоятельно!
В первую очередь хочу заметить следующее. Обсуждение любой проблемы всегда должно затрагивать как главные, таки второстепенные вопросы. И не могу не отметить, что этот естественный алгоритм обсуждения, к сожалению, не был выдержан в статье «Между «законно» и «разумно» оказалась система госрегистрации в результате административной реформы». В первую очередь напрашивался вопрос о том, для чего проводится административная реформа в системе государственной регистрации прав, какие цели преследует и чем создаваемая система отличается от прежней. И уже на фоне этого сравнения говорить о том, насколько проведенные мероприятия соответствуют поставленным задачам и в чем причина негативных явлений, от которых не свободна никакая практика.
Зададимся общим вопросом: что представляет собой государственная регистрация прав на недвижимость и для чего она устанавливается?
Государственная регистрация является единственным— особо подчеркну это обстоятельство — доказательством существования зарегистрированного права лица; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Иными словами, государственная регистрация гарантирует всем собственниками приобретателям недвижимости, что после проведения правовой экспертизы и регистрации сделки органами Федеральной регистрационной службы возникшие права на имущество являются абсолютными, что государство обеспечивает их всей силой политической власти, в том числе и за счет средств федерального бюджета. Что если позднее будет обнаружена ошибка, то добросовестный приобретатель получит возмещение за счет средств государства. Поэтому очевидно, что сами по себе сроки государственной регистрации не являются самоцелью и главным критерием того, насколько успешно функционирует система государственной регистрации.
Действовавшая до 1 января 2005 г. система государственной регистрации прав таким требованиям в полной мере не отвечала. В тот момент времени законодательство предусматривало возможность проведения регистрации в сокращенные сроки и даже предоставляло право органам госвласти субъектов РФ самостоятельно определять этот порядок и сумму регистрационного сбора за ускорение процесса регистрации. Но учреждения юстиции, которые осуществляли регистрацию прав, не представляли собой единой системы, отсутствовало единство регистрационного процесса, что делало невозможным создание единой федеральной информационной системы и, как следствие, установление государственных гарантий собственникам недвижимости.
Автор статьи уделяет большое внимание срокам регистрации и ратует за их сокращение. Между тем это главное, для чего, как указывалось выше, исторически и возник институт государственной регистрации прав на недвижимость. Согласитесь, вряд ли кого-то может привлечь ситуация, когда сделку с вашим участием зарегистрируют быстро, но эта процедура с высокой степенью вероятности повлечет утрату вами приобретенной квартиры или уплаченных по сделке денег. Гораздо важнее быть уверенным в том, что государство обязало вас зарегистрировать сделку и взыскало государственную пошлину за правовую экспертизу и выдачу свидетельства о собственности, предоставив реальные гарантии.
Конечно, после объединения всех регистрирующих органов в рамках единой Федеральной регистрационной службы важнейшей задачей является создание условий, упрощающих для всех заявителей их отношения с регистрирующими органами. В том числе и по сокращению сроков, если это не препятствует правовой экспертизе документов и проверке всех обстоятельств сделки. Автор справедливо указывает на те негативные явления, которые возникли в последние месяцы: очереди, отсутствие гибких сроков государственной регистрации, увеличение размера государственной пошлины. На самом деле в значительной степени «взрыв» активности и появление очередей обусловлены принятием нового Жилищного кодекса РФ, который установил предельные сроки приватизации жилья гражданами, и совпадением сроков введения его в действие с проводимой реорганизацией системы регистрации.
Автор полагает, что ранее действовавшая система расходования средств регистрационного сбора, при которой вырученные средства зачастую оставались в ведении самого регистрирующего органа, гораздо эффективнее нынешнего положения дел, когда вся сумма госпошлины зачисляется в федеральный бюджет. Но, во-первых, раньше не было и государственных гарантий по зарегистрированным сделкам и правам и необходимости аккумулировать для этих целей соответствующие средства. Во-вторых, система федеральной государственной службы не может функционировать, основываясь на принципе «самоокупаемости» системы. С таким же успехом можно рассчитывать «рентабельность» судебной системы и предлагать оставлять госпошлину, взыскиваемую при рассмотрении судебных дел, в распоряжении судебных органов для повышения их материально-технической базы.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывает 1 месяц в качестве предельного срока. Но этот срок действовал и ранее, поэтому говорить об «увеличении» срока просто некорректно.
Другое дело, что сегодня закон не содержит четких критериев для определения того, насколько может быть сокращен этот срок ив каком порядке принимается решение. Когда возникли первые проблемы с тем, как проводить регистрацию в сокращенные сроки, руководство Росрегистрации в своем Письме в феврале 2005 г. разъяснило территориальным органам порядок и условия для ее проведения, подтвердив право государственных регистраторов самостоятельно принимать решение по данному вопросу. В настоящее время нет препятствий, кроме установленных законом, для проведения регистрации не в течение 1 месяца, а раньше. Конечно, при этом государственные регистраторы самостоятельно определяют возможности проведения правовой экспертизы исходя из количества рассматриваемых ими дел. И для того чтобы устранить в этом случае «субъективные» моменты, нами дано поручение руководителям территориальных органов организовать процесс принятия решения о проведении «срочной»регистрации.
Если же говорить в целом, к сожалению, для подтверждения своей позиции автор статьи приводит факты многочисленных нарушений и даже уголовно наказуемых деяний, не ссылаясь на источники их получения. Подобная предвзятость и голословность не способствуют ни становлению федеральной системы госрегистрации прав на недвижимость, ни устранению криминальных явлений.