Предпринимателям приготовили очередной сеанс шоковой терапии. МЭРТ внесло в правительство проект закона, касающийся ставок выкупа и аренды земли под приватизированными предприятиями. По подсчетам экспертов, для крупных заводов, например, цена выкупа земли на сегодня сопоставима с чистой прибылью за год. Но и это не самое страшное. В то время как законодатели предоставили организациям право выбора — выкупили аренда, местные власти уже чинят им препятствия.
Что же все-таки с учетом этих предложений будет выгоднее: выкуп или аренда? Попробуем разобраться. Предельные ставки выкупа предполагаются на уровне20% от кадастровой стоимости для Москвы и Санкт-Петербурга и 5% —для остальных регионов. Однако предприниматели убеждены, что цена выкупа вряд ли будет справедливой. У большинства же простонет денег.
Правда, сроки по переоформлению прав на землю снова хотят перенести на два года, то есть до 1 января 2008 г. Так что кому-то за это время может удастся подкопить деньжат или договориться с банками о кредитах.
Если же все-таки предприятия не станут выкупать землю, они должны будут в указанные сроки заключить договоры о долгосрочной аренде. В этом случае предельная ставка составит 3% кадастровой стоимости участка в год. Однако данная цифра может быть снижена региональными властями до минимума — 1,5%. Утешает только то, что аренду придется платить не в один день.
Специально для стимулирования активного развития земельного рынка предполагается установить минимальный разрыв между арендной и выкупной ставкой. Так, мол, собственники предприятий начнут активнее выкупать землю, а не связывать себя договорами аренды. Сейчас методику расчета арендной платы определяют местные власти. Она зависит не только от градостроительной ценности, но и от функционального использования территории. В результате для многих промпредприятий арендная плата, рассчитанная по действующей методике, в два с лишним раза выше ставок земельного налога! Своеобразный повод для «принудительного выкупа» получается…
Но попытки некоторых покупателей земли уже сегодня заканчиваются отказом региональных властей в выкупе.
Многочисленные споры, связанные с порядком переоформления земель в собственность, обратили на себя внимание и Высшего Арбитражного Суда РФ. В своем Постановлении от 24.03.2005 № 11 он установил всего четыре случая отказа в выкупе.
Один из них весьма любопытен: резервирование участков для государственных нужд, например включение в план развития города. Он легко может быть использован чиновниками на местах в качестве обходного пути для принятия решений по своему усмотрению и манипуляций с «лакомыми кусками».
Ситуация может получиться весьма любопытной. Даже при наличии всей суммы для покупки земли можно получить от ворот поворот. Все потому, что местные власти уже «определили»данную землю и ее можно только арендовать. И точка. Вот вам и право!
У крупнейших мегаполисов страны — свои заморочки. Если владелец предприятия в Москве или Санкт-Петербурге пожелает его перепрофилировать, ему придется раскошелиться на дополнительный сбор— 80% от кадастровой стоимости земли.
Эта вынужденная мера, за которую активно ратовало московское правительство, позволит предотвратить спекуляцию земельными участками, на которых расположены промышленные предприятия, и противостоять натиску инвесторов, желающих занять эти земли под выгодный коммерческий проект (торгово-развлекательный комплекс, бизнес центр или жилой комплекс наконец).
Представим такую ситуацию: План развития города N предусматривает вывод части промпредприятий за черту города. Как в данном случае бизнес и власть будут решать земельный вопрос? Скорее всего заключат договор аренды. А через какой-то срок собственникам нужно будет за свой счет подыскивать им другое место.
Тот, кто уже выкупил землю, не жалеет. Топ-менеджер крупного ростовского завода отмечает, что нынешняя форма бессрочного пользования землей усложняет сделки с приватизированными предприятиями. Если продавать одно из зданий, расположенных на участке, придется как минимум полгода возиться с его оформлением.
Охотнее всего переоформляют участки компании с иностранным капиталом. По их мнению, это существенно повышает капитализацию и прозрачность организации. Да и проблем с продажей расположенных на выкупленной земле зданий гораздо меньше.
А что же остальные? А остальные, наученные горьким опытом, заняли выжидательную позицию. Раз уж правительство никак не определится со сроками и ставками, немудрено, что в последний момент все может поменяться. Вот и ждем…
Но ситуация может усугубиться. Если сегодняшний проект не примут, условия для бизнеса будут еще жестче: землю придется переоформить за оставшиеся несколько месяцев. Так что получается по Жванецкому: если б у меня вчера было пять рублей… хотя сегодня и трех-то нет…
В выкупе земли могут отказать, если:
✔ ее оборот ограничен (например, земли сельхозназначения);
✔ приватизация запрещена законом (правда, не во всех случаях);
✔ участок зарезервирован для нужд государства;
✔ уже используется для нужд государства.
Справка МЭРТ
Предполагается, что основное бремя платежей ляжет на столичный бизнес: расходы на выкуп земли в Москве и Петербурге составят 5,1 млрд долларов. В других городах земля под конкретным объектом обойдется в среднем в 2—2,5 раза дешевле. Бизнес, расположенный за пределами населенных пунктов, в общей сложности должен будет заплатить около 200 млн долларов, что в 20 раз меньше, чем по действующим ставкам выкупа.