Как недвижимости обойтись без нотариусов

Возвращение нотариального удостоверения сделок с недвижимостью слишком дорого обойдется их участникам. У государства есть возможность использовать и другие, экономически более обоснованные механизмы дополнительной защиты зарегистрированных прав собственности.

Законопроектом по изменению Гражданского кодекса РФ предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение сделок, подлежащих госрегистрации. Поправками ко второму чтению предлагается распространить это требование только на сделки с физическими лицами.

Доводы в пользу предлагаемого решения в основном сводятся к необходимости усиления защиты прав граждан на недвижимость. Действительно, этот вопрос чрезвычайно актуален. Например, риск утраты даже зарегистрированных прав на жилые помещения приводит к развитию рынка услуг страховых компаний по страхованию титула, что практически всегда является требованием банка при предоставлении ипотечного кредита на приобретение жилья.

Но в России создана система государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в рамках которой далеко не исчерпаны возможности защиты прав на недвижимость, в том числе прав граждан.

Резервы ответственности

Ключевым вопросом проведения госрегистрации прав на недвижимость является вопрос ответственности такой системы. Комплексный анализ текущего состояния законодательства и практики функционирования системы регистрации выявил низкий уровень гарантий зарегистрированных прав на недвижимое имущество.

Проектом ГК РФ тоже не предусмотрено повышение ответственности регистрационного органа. Так, в ст. 8.1 проекта закреплена норма об ответственности органа (Росреестра) за незаконную регистрацию только при наличии его вины. Предполагается, что в остальных случаях потерпевший может обращать свои требования к тому лицу или органу, по чьей вине была осуществлена незаконная регистрация.

По итогам 2011 г. объем сумм, присужденных к взысканию с Росреестра вследствие ненадлежащего исполнения им своих обязанностей, на территории Российской Федерации в целом составил незначительную величину — 2,17 млн руб. (см. табл. 1).

Вместо повышения ответственности регистрационного органа ГК РФ предлагается дополнить обязательным нотариальным удостоверением сделок с достаточно «размытой» компетенцией регистрационного органа. Например, указано, что в случае нотариально удостоверенной сделки регистрационный орган вправе проверить законность сделки. Представляется, что уж если нотариус удостоверил сделку, то он и должен нести ответственность без ее «размывания».

На наш взгляд, необходима более системная регламентация госрегистрации прав, в том числе в части функций органа по государственной регистрации, пределов правовой экспертизы, оснований для отказа в регистрации, а также ответственности регистрационной системы, порядка и условий возмещения убытков правообладателей органом по государственной регистрации прав как в случае его вины, так и без вины.

Было бы целесообразно установить общую норму, что убытки, причиненные физическому и юридическому лицу при ненадлежащем исполнении органом по госрегистрации прав возложенных на него обязанностей, возмещаются в полном объеме за счет имеющихся в распоряжении такого органа денежных средств. А при их недостаточности за счет федерального бюджета. Орган, возместивший лицу убытки, должен иметь право обратного требования (регресса) к физическому или юридическому лицу, незаконные действия которого привели к возникновения таких убытков.

При этом орган по госрегистрации прав не должен нести ответственность за убытки, причиненные лицу в результате регистрации прав на основании незаконного нотариального акта, нотариально удостоверенной сделки, признанной судом недействительной или в отношении которой судом принято решение о применении последствий недействительности ничтожной сделки. В таком случае ответственность за причиненные лицу убытки в полном объеме должна возлагаться на нотариуса.

Однако как граждане, так и юридические лица в соответствии с ГК РФ могут утратить зарегистрированные права по решению суда даже в случае надлежащего выполнения органом по госрегистрации прав возложенных на него обязанностей.

Поэтому в целях повышения защиты прав граждан в рамках системы госрегистрации прав на недвижимость предлагается установить систему дополнительных гарантий прав собственности граждан на отдельные виды недвижимости — жилые помещения, а также земельные участки, предназначенные для строительства жилых домов или на которых расположены такие дома. Такая мера позволит, с одной стороны, снизить социальный риск, связанный с потерей жилья, а с другой — стимулировать рыночный оборот недвижимости, снизив общие риски правообладателей.

Такую систему дополнительных гарантий предлагается организовать в рамках регистрационной системы на принципах «страхования» и взимать минимальную дополнительную плату с граждан, регистрирующих права на указанные объекты недвижимости, например, как некоторый установленный процент от цены недвижимости, указанной в договоре. Такая плата должна аккумулироваться в специальном гарантийном фонде органа по госрегистрации прав, из которого выплачивалась бы компенсация в размере стоимости такого имущества (но не более 10 млн руб.).

Сколько стоит уверенность

В целях оценки возможного размера платы граждан за предоставление дополнительных гарантий в системе регистрации прав на недвижимость были проанализированы судебные решения, связанные с утратой прав на жилые помещения, по двум регионам — Москве и Ростовской области. Анализ проводился в отношении судебных решений по гражданским делам, отнесенных к категории «Споры, связанные со сделками с частными домами и приватизированными квартирами» и опубликованных с 1 января 2011 г. по 1 января 2012 г. Было проанализировано 150 дел, рассмотренных в кассационной инстанции Ростовского областного суда, и 635 дел, рассмотренных в районных судах г. Москвы.

В целях оценки вероятности утраты гражданами прав на жилые помещения и размера возможного ущерба использовалась методика, применяемая при страховании титула, то есть когда вероятность наступления страхового случая измеряется как отношение случаев признания сделок купли-продажи жилых помещений недействительными по отношению к общему количеству сделок купли-продажи жилых помещений.

Анализ показал, что доля сделок купли-продажи, признанных недействительными (по всем основаниям), по отношению к количеству договоров купли-продажи (мены) жилых помещений, зарегистрированных в 2010 г., составила соответственно 0,03% (в Ростовской области) и 0,01% (в Москве).

По нашим расчетам, необходимый размер платы за предоставление дополнительных гарантий в рамках системы госрегистрации прав на недвижимость не должен составлять более 0,036% от стоимости приобретаемого жилого помещения. Например, при стоимости жилого помещения 5 млн руб. плата в гарантийный фонд составит 1800 руб., что почти в 20 раз меньше стоимости нотариального удостоверения аналогичных сделок и почти в десять раз — стоимости страхования титула (см. табл. 2).

Явное преимущество механизма гарантирования прав в рамках системы госрегистрации прав обусловлено 100-процентным охватом потенциальных случаев возмещения ущерба, отсутствием прибыли и ряда коммерческих расходов у органа госрегистрации.

Реализация данного предложения позволит повысить уровень гарантий зарегистрированных прав граждан, снятию социальных проблем, связанных с утратой прав на жилые помещения, при этом цена таких дополнительных гарантий будет минимальной и необременительной.

Суммы, присужденные к взысканию с Росреестра (территориальных органов) по вступившим в законную силу решениям судов в 2011 г., тыс. руб. (таблица 1)

Решения	По отказам в государственной регистрации	По уклонению от государственной регистрации	По отказам в предоставлении информации	По иным действиям	Всего
Арбитражные суды	1449	13	5	393	1860
Суды общей юрисдикции	163	40	0	109	312
Всего	1612	53	5	502	2172

Источник: сайт Росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_analytical_statistical_information?news_id=12202

Сведения о деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по государственной регистрации прав на недвижимое имущество

и сделок с ним. Сведения из ведомственной статистической отчетности по форме № 8 за январь — декабрь 2011 г.

Сравнение затрат граждан при заключении сделок купли-продажи жилого помещения при различных вариантах защиты прав на приобретаемые жилые помещения (таблица 2)

Стоимость жилого помещения	Нотариальное удостоверение сделки (10000 руб. +0,75% от суммы договора, превышающей 1 млн руб.)	Титульное страхование (0,45% от суммы договора, рублей)	Средняя плата в гарантийный фонд (0,036% от суммы договора, руб.)
5 000 000	40 000	22 500	1800
4 000 000	32 500	18 000	1450
3 000 000	25 000	13 500	1100
2 000 000	17 500	9000	700
1 000 000	10 000	4500	360