Президиум ВАС РФ решил, как реализовать преимущественные права арендатора государственного и муниципального имущества, но не понял, как сдавать в аренду часть земельного участка.
Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» действует около года, но изменения, внесенные в ст. 17.1 Закона о конкуренции, потребовали от высшей арбитражной инстанции срочной подготовки дополнений к нему. В разработанном проекте постановления Пленума ВАС РФ о внесении дополнений (далее — проект дополнений) рассматриваются и другие проблемы аренды, в том числе и такой острый вопрос, как аренда части недвижимого имущества. На прошлой неделе эти проблемы стали предметом обсуждения Президиума ВАС РФ.
Условия преимущества
Пункт 4.1 проекта дополнений урегулирует противоречия, возникшие между ст. 621 ГК РФ, устанавливающей, что арендатор по истечении срока аренды имущества имеет преимущественное право при заключении договора аренды на новый срок, и положениями Закона о конкуренции, которые требуют, чтобы государственное и муниципальное имущество передавалось в аренду только посредством процедуры торгов.
Изменения, внесенные в ст. 17.1 Закона о конкуренции, сделали возможным заключение нового договора аренды со старым арендатором без торгов, если срок, на который имущество передается в аренду, не ограничен законодательством РФ и выполняются определенные условия. В частности, разработчики проекта дополнений разъясняют, что арендатор может продолжать пользоваться имуществом, если не получено уведомление от арендодателя о намерении перестать сдавать его и использовать в дальнейшем иным способом. Федеральная антимонопольная служба предлагает обязать также и арендатора уведомлять арендодателя до истечения срока договора о намерении продлить его.
Ну а пока согласно рассматриваемой версии проекта дополнений, если уведомление арендодателем не направлено до завершения срока аренды, а новый договор еще не заключен, арендатор может продолжать пользоваться имуществом на тех же условиях до заключения нового договора. Но при его заключении сторонами обязательно должна быть определена новая рыночная цена аренды, соглашение по которой на основании требований Закона о конкуренции будет иметь обратную силу, то есть действовать с момента прекращения предыдущего договора. Если стороны не смогут согласовать цену, то преддоговорный спор по этому поводу может по требованию любой из сторон быть передан на рассмотрение суда, который установит ее на основании экспертизы оценщика о рыночной цене на момент прекращения действия предыдущего договора.
Также в п. 4.1 проекта дополнений объясняется, что арендатор, чьи права нарушены арендодателем, сообщившим о намерении не сдавать имущество в аренду, но заключившим в течение года после этого договор аренды с другим лицом, может потребовать на основании п. 1 ст. 621 ГК РФ перевода прав и обязанностей по этому договору на себя. А в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал в заключении договора, не уведомив своевременно о решении об ином использовании имущества, и при этом арендатор своевременно вносит арендную плату и не имеет задолженностей по ней, а также по штрафам и пеням, то он имеет право в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием понудить арендодателя заключить договор на новый срок.
Тут же хочется обратить внимание на п. 22 проекта дополнений. В нем предлагается ввести следующее правило: такое основание для расторжения договора, как нарушение порядка внесения арендной платы, арендодатель может использовать только в разумный срок. Какой срок считать разумным, авторы дополнений пока оставляют на усмотрение судов.
Часть неопределенности
Самая жаркая дискуссия в ходе рассмотрения дополнений на заседании Президиума ВАС РФ разгорелась в отношении п. 9 проекта дополнений, посвященного аренде части вещи. Законодательство, в том числе и Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, допускает такую возможность. А вот на практике воспользоваться ей не всегда возможно.
Договоры аренды на срок более 11 месяцев подлежат регистрации в Росреестре. В то же время существенным условием любого договора аренды является его предмет. Если договор этого условия не содержит, он является незаключенным, а потому в госрегистрации скорее всего откажут. Индивидуализировать земельный участок как предмет аренды можно с помощью его границ и координат, которые вносятся в кадастр недвижимости. Но проведение кадастрового учета частей земельных участков нередко оказывается экономически необоснованным, поскольку расходы на него существенно превышают суммы сделки. Ситуация усугубляется уникальной особенностью отечественного хозяйственного оборота: на арендованной земле стоят и строятся здания и сооружения принадлежащие арендатору, что противоречит сути аренды как передачи вещи без ее изменения.
Тем не менее договоры аренды части земельного участка на практике встречаются довольно часто, хоть и несут в себе риски споров о границах этого участка, в том числе и с третьими лицами.
В пункте 9 проекта дополнений предлагается для решения этих противоречий либерализовать условия заключения договора аренды, допустив, что стороны могут индивидуализировать часть участка любым согласованным ими способом.
Подобное допущение вызывало вполне предсказуемые возражения Росреестра, который настаивает на необходимости определения границ и координат сдаваемых в аренду частей участков и на внесении таких сведений в кадастр. Обосновывается данная позиция также и тем, что только в указанном случае регистратор сможет защитить права третьих лиц, однозначно определив, что сдаваемая в аренду часть участка не обременена обязательствами по другому договору.
Позицию Росреестра поддержала помощник заместителя председателя ВАС РФ Александра Ерш, которая напомнила о позиции ВАС РФ, выраженной в постановлении Президиума от 19.04.2011 № 14950/10. В нем говорится, что часть земельного участка может быть сдана в аренду, только если она индивидуализирована учетным кадастровым номером. А. Ерш
не поддержала либеральное толкование рассматриваемой редакцией проекта вопросов индивидуализации части земельного участка и предложила хотя бы в отношении земельных участков оставить решение, которое содержится в упомянутом постановлении Президиума ВАС РФ. По мнению А. Ерш, надо либо исключить этот пункт из проекта дополнений (как предлагается его вариантом), либо изменить толкование и требовать ставить сдаваемые в аренду части участков на кадастровый учет.
Председатель второго судебного состава ВАС РФ Александра Маковская также выразила несогласие с содержанием п. 9 и высказалась за то, что части земельных участков при предоставлении в аренду их частей нужно включать в кадастр, чтобы избежать бесчисленных споров об их границах. Она напомнила, что в настоящее время в отношении большинства земельных участков, находящихся в неразграниченной между государством и муниципальными органами собственности, не произведено вообще никакого кадастрового учета. И если будет разрешено сдавать часть участка без кадастрового учета, то получится, что сдается нечто, находящееся нигде и не имеющее никакого описания. По мнению А. Маковской, необходимо разделить ситуации, когда предметом договора аренды является часть земельного участка, а когда — часть иных объектов недвижимого имущества. И нельзя допустить, чтобы сотни гектаров сдавались по своеобразному описанию на плане, подобному контурным картам из школьного курса географии.
Оборот требует части
Присутствовавший на заседании Президиума ВАС РФ представитель РСПП Максим Попов высказался за сохранение п. 9 в представленной редакции и возможности арендовать именно часть земельного участка. М. Попов объяснил это тем, что на практике возможность аренды части земельного участка очень актуальна, например, при строительстве линейных объектов. Применение позиции, высказанной в постановлении от 19.04.2011 № 14950/10, ведет к необходимости арендовать весь земельный участок, используя лишь его часть, и неоправданному ограничению правоспособности такого участка. К тому же это постановление содержит очень узкое указание, относящееся лишь к участкам, на которых расположено здание.
Мнение представителя бизнеса поддержал и профессор Российской школы частного права Артем Карапетов. Необходимость предусмотреть возможность аренды части недвижимости он обосновал тем, что на практике это уже широко осуществляется. Например, при аренде парковочных мест на автостоянках или небольших площадей для размещения платежных терминалов. Сейчас участники таких сделок сталкиваются с неопределенностью: они заключают договор аренды или какой-то иной? А может быть, их сделка вообще недействительна? А. Карапетов считает, что нельзя ставить под сомнение действительность обязательств сторон таких договоров. И предлагает навести порядок в области аренды части недвижимости, установив, что такие договоры возможны и являются именно договорами аренды. А проблемы определения границ можно решить с помощью современных технологий либо с помощью компромиссного решения о том, что аренда части недвижимости возможна, но в отношении части земельного участка при этом необходим ее кадастровый учет. Без такого учета к отношениям сторон по поводу использования части участка будут неприменимы положения об аренде, например, в отношении третьих лиц.
Руководитель аппарата ВАС РФ Андрей Егоров отметил, что проблему можно решить двумя путями. Первый — задушив гражданский оборот требованием кадастрирования земельных участков во всех случаях, второй — немного размыв систему регистрации. Выбирать оптимальный вариант следует исходя из потребностей оборота. А. Егоров поддержал утверждение п. 9, предложив сузить сферу его применения случаями аренды части участков для возведения временных конструкций, не являющихся недвижимостью, и арендой земель сельскохозяйственного назначения. Причина в том, что в обозначенных случаях кадастровый учет земель оказывается особенно накладным для участников сделки. Такой «пилотный» шаг позволит в дальнейшем проанализировать развитие практики и решить, следует ли распространять данные разъяснения на иные случаи. А начальник Управления частного права ВАС РФ Роман Бевзенко предложил ограничить требование кадастрового учета части земельного участка только случаями, когда проводится государственная регистрация договора аренды.
Судя по принципиальным спорам относительно редакции п. 9, вполне вероятно, что из окончательного текста постановления этот пункт исчезнет. Правда, препятствия для реализации потребностей хозяйственного оборота в данном случае возникли по формальным причинам. Выходит, что юридическая практика не дает реализовываться хозяйственным отношениям в привычных и естественных для них формах. По-настоящему либерализовать договор аренды с учетом потребностей экономики могут только законодатели.