Именно во столько раз следует увеличить количество выданных россиянам ипотечных кредитов, чтобы приблизиться к целевой установке Президента —1 миллион кредитов в год. Очевидно, что скорость движения будет определяться эффективностью решения проблем, с которыми сталкиваются все участники рынка. Об этом и шла речь на состоявшемся недавно «круглом столе» на тему «Современные технологии работы банков на ипотечном рынке в России и за рубежом».
Финансисты ждут активной государственной поддержки, причем как законодательной, так и денежной. Пока, несмотря на принятие внушительного пакета из 28законов, ипотечные ценные бумаги у нас не выпускаются. Дело стопорится из-за отсутствия необходимых нормативных актов, регулирующих все детали.
Наряду с ипотечным кредитованием гражданам предлагают и другие возможности самообеспечения жильем, например путем долевого финансирования строительства. Однако и здесь не все гладко. С принятием Закона № 214-ФЗ о долевом финансировании строительства оно практически приостановилось: если в прошлом году соответствующих договоров в Москве было заключено на 2 млн дол., то в текущем —ни одного.
Этот Закон значительно осложнил отношения банков с застройщиками. Правда, по мнению члена Комитета Госдумы по финансовым рынкам Олега Иванова, кредитные организации еще не смогли найти подход к застройщикам, хотя это возможно, например, в рамках закрытых ПИФов.
При нынешнем уровне процентных ставок, цен на жилье, доходов и налогов реально участвовать в ипотеке, по оценкам «Ромир-Мониторинг» и финансистов, могут 5% населения (и еще 3% —«скорее всего «да»). В условиях узости клиентской базы банки делают все, чтобы развивать брокерскую сеть. Ведь ипотека рентабельна для них лишь при достаточных объемах.
Тем временем АИЖК рассчитывает снизить банковскую ставку по рублевым ипотечным кредитам с 15 до 12% к концу следующего года. А по словам вице-спикера Госдумы Владимира Пехтина, за счет увеличения объемов госфинансирования программ ипотечного кредитования — даже до 10% и к 2008 г. — примерно до 7,5. Итак, кто меньше?
В АИЖК ожидают, что снижение процентных ставок будет производиться более высокими темпами, чем это предусмотрено государственной концепцией по организации ипотечного кредитования. Вместе с тем предлагается субсидировать первоначальные взносы на жилье из региональных бюджетов. При этом приоритет должен отдаваться отдельным категориям граждан, например молодым семьям.
Новостройка
Доля средств, полученных по ипотеке и направленных на приобретение жилья на первичном рынке:
3% — в 2003 г.;
27% — в 2005 г.
По данным АИЖК
Безусловно, снижение конечной ставки по ипотечным кредитам — самый понятный и популярный шаг на пути к их доступности для населения. Однако есть несколько «но»… Монополизм на строительном рынке порождает ограничение предложения жилья и чреват неуемным ростом цен на него. Именно рост цен заставляет банкиров настороженно относиться к идее государственного субсидирования процентных ставок для отдельных социальных групп населения. Почему, удивляется председатель правления Банка жилищного финансирования группы компаний «ПИК» Владимир Фесенко, кредиты должны выдаваться под 2,3 или 5% годовых при инфляции 11%? Если за счет недотируемого коммерческого бизнеса, то это, по его мнению, рытье ямы. Социальная ипотека может резко нарушить баланс спроса и предложения, тем самым негативно повлиять на рынок.
Участников рынка также волнует вопрос гарантий по ипотечным кредитам. Необходимо создавать систему страхования ипотечных рисков, а также вырабатывать механизм господдержки рефинансирования ипотечных кредитов. А что происходит сейчас?
Помимо АИЖК, выделяются 5—7 перспективных частных операторов. Однако по умолчанию подразумевается, что увеличенные до 14 млрд руб. бюджетные средства на госгарантии автоматически достанутся ему. На что же могут рассчитывать частники? На выпуск ипотечных ценных бумаг, но он пока на тормозах.
Кроме того, за поиском «длинных» денег как-то потерялась идея стимулирования накоплений граждан. Не забудем, они должны сейчас оплачивать за счет своих средств не менее 30% стоимости приобретаемого жилья. Вот где пригодилось бы законодательство о секьюритизации активов, а также о новых видах договоров.
В настоящее время, кроме гарантий государственных для АИЖК и банковских — для населения, никакого механизма распределения рисков нет. Стоит ли удивляться, что до 75% закладных относится к вторичному рынку? Конечно, определенный потенциал у него есть, но без активного развития первичного рынка о большом будущем ипотеки говорить сложно. Так что поддержку стоит оказывать тем, кто сам хочет накопить деньги.
Наш потенциал
Россия обладает наибольшим среди европейских стран потенциалом ипотечного рынка, который оценивается примерно в объеме 10—30 млрд дол. Однако система финансирования ипотеки в России только начинает развиваться. Размер ипотечного рынка на начало 2005 г., по данным ЦБ, составляет 640 млн дол., или меньше 0,1% от ВВП. Для сравнения: в развивающихся странах объем рынка жилищного ипотечного кредитования составляет 5—7% от ВВП и в развитых странах — 40—50%.
По материалам Международной финансовой корпорации (IFC)