Договор аренды очень популярен в гражданском обороте. Предоставить в пользование за плату можно практически любую индивидуально определенную вещь, однако наиболее серьезные вопросы и разногласия, как правило, возникают в связи с платой за пользование недвижимым имуществом.
Гражданский кодекс РФ предоставляет сторонам договора аренды довольно широкий ассортимент способов установления арендной платы:
- установление платежей в твердой сумме, периодических или единовременных;
- возложение на арендатора расходов по улучшению арендованного имущества;
- предоставление арендатором определенных услуг и т.д. (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Кроме конкретно поименованных способов, стороны вправе использовать их сочетания или определить иной способ установления оплаты. В том числе допустимо установить в договоре размер арендной платы в виде механизма ее определения. Однако на практике применение такого варианта расчетов порой приводит арендатора и арендодателя в суд.
Расчетный размер арендной платы может увеличиться несколько раз за год
Установление механизма определения размера арендной платы за пользование объектами, находящимися в частной собственности, чаще всего встречается в виде определения постоянной и переменной частей. К первой относится платеж в твердой сумме, а ко второй — компенсация расходов арендодателя на содержание имущества (оплата электроэнергии, коммунальных услуг, охрана, уборка и т.д.). Если в договоре прямо указано на то, что подобные затраты входят в состав арендной платы, то при невнесении ее переменной части арендодатель сможет взыскать ее как задолженность по договору аренды (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.10.2012 по делу № А27-17319/2011).
При этом стоит учитывать, что услуги, входящие в переменную часть арендной платы, практически всегда оказывает сторонняя компания, а не арендодатель. Поэтому и размер переменной части от него не зависит и может изменяться в течение срока действия арендных отношений.
Если же арендатор получает в пользование недвижимость, которая находится в государственной (муниципальной) собственности, то размер арендной платы, как правило, зависит от ставки, установленной нормативными правовыми актами соответствующего уровня, а также от иных показателей, которые утверждают муниципальные или государственные органы.
Часто изменение (как правило, повышение) размера арендной платы становится основанием для претензий со стороны арендатора. Ведь ГК РФ предусматривает «спасительное» для них правило о том, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Однако в рассматриваемом случае это правило применить нельзя, о чем свидетельствует и обширная судебная практика. Обоснование простое — размер арендной платы не изменяется, ведь он установлен в виде механизма определения конкретной суммы, подлежащей уплате. Раз в год или реже можно менять только механизм, формулу, порядок расчетов (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
К подобным выводам арбитражные суды приходят, когда стороны договора ставят размер арендной платы в зависимость:
- от базовых ставок арендной платы (постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 № 11487/09 по делу № А59-3535/07-С9(С-5), Определение ВАС РФ от 20.07.2010 № ВАС-9414/10 по делу № А32-2466/2009-28/61);
- кадастровой стоимости арендованного земельного участка (Определение ВАС РФ от 15.02.2012 № ВАС-305/12 по делу № А57-14645/2010), в том числе при изменении разрешенного вида использования земельного участка (Определение ВАС РФ от 03.05.2011 № ВАС-4902/11 по делу № А53-11346/2010);
- рыночной стоимости арендной платы (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.12.2010 по делу № А33-1332/2010, Дальневосточного округа от 31.01.2012 № Ф03-6895/2011 по делу № А51-10154/2011);
- курса иностранной валюты, в которой установлена арендная плата (постановление ФАС Московского округа от 17.02.2010 № КГ-А40/296-10 по делу № А40-16260/09-85-78);
- индекса потребительских цен (постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2009 № Ф09-4516/09-С6 по делу № А60-36727/2008-С3).
Изменение арендной платы происходит автоматически
При изменении показателей, в зависимость от которых стороны поставили размер арендных платежей, перерасчет суммы арендной платы производит арендодатель без специального уведомления арендатора (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 01.02.2011 по делу № А39-1416/2010, Восточно-Сибирского округа от 03.02.2010 по делу № А78-2851/2009). Потому для арендатора по подобному договору важно отслеживать состояние таких переменных показателей, в противном случае арендодатель вправе будет взыскать образовавшуюся задолженность в суде.
Стоит отметить, что правило об автоматическом перерасчете размера арендной платы не закреплено на уровне законодательства, а выработано судебной практикой. Но в большинстве случаев суды соглашались с правомерностью перерасчета без уведомления арендатора, когда в договоре прямо содержалось указание на право арендодателя произвести такой перерасчет в одностороннем порядке без уведомления контрагента. Причем новый размер арендной платы подлежит внесению в срок, указанный в договоре.
Однако же стороны вправе включить в договор аренды и противоположное условие — установить обязанность арендодателя уведомлять арендатора о произведенном перерасчете. Тогда срок внесения арендной платы в новом размере будет зависеть от момента получения арендатором соответствующего уведомления. До этого момента оплату можно производить в прежнем размере. Эта точка зрения также была выработана на уровне судебной практики (Определение ВАС РФ от 20.01.2011 № ВАС-18378/10 по делу № А57-12453/2009, постановления ФАС Поволжского округа от 15.02.2010 по делу № А55-4811/2009, Дальневосточного округа от 04.03.2011 № Ф03-253/2011 по делу № А73-5586/2010).
Обязанность арендодателя уведомлять арендатора об изменении арендной платы в результате перерасчета может быть предусмотрена и нормативным актом, на основании которого такой перерасчет производится (Определение ВАС РФ от 25.10.2011 № ВАС-13762/11 по делу № А69-19/2011-15).