Понятие равнозначных объектов недвижимости можно трактовать различно. Равнозначными жилыми помещениями могут быть помещения с той же площадью или той же стоимости. Какой критерий выбрать для оценки равнозначности, зависит от цели такого сравнения. В случае компенсации расходов на приобретение квартир равнозначными им признаются объекты, идентичные по стоимости, а не по площади (постановление Президиума ВАС РФ от 20.11.2012 № 8718/12).
Суть дела
Между Правительством Москвы и товариществом с ограниченной ответственностью — инвестором в 1996 г. был заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта по реконструкции трех зданий в центре Москвы. По контракту инвестор обязался за свой счет произвести проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы на трех обозначенных объектах.
Впоследствии стороны несколько раз заключали дополнительные соглашения к контракту. Которыми, в частности, из инвестиционного проекта были исключены два объекта из трех, а срок реализации реконструкции для оставшегося объекта был продлен. Кроме того, одним из дополнительных соглашений был оформлен переход прав и обязанностей инвестора по контракту к другой компании — обществу с ограниченной ответственностью (далее также — инвестор, истец).
По окончании реализации инвестиционного проекта и выполнения сторонами всех обязательств жилая и нежилая площадь в надземной и подземной частях реконструированного объекта должна была быть распределена в пропорциях, определенных сторонами.
Для того чтобы отселить из реконструируемого здания проживающих там граждан, инвестор приобрел 14 квартир и передал их г. Москве. При этом контрактом была предусмотрена обязанность города компенсировать инвестору стоимость этих квартир путем передачи инвестору равноценной жилой площади из доли города в инвестируемом проекте. Равноценность помещений должна была устанавливаться на основании решения комиссии по приватизации и управлению жилищного фонда города.
В 2007 г. между городом и инвестором был подписан протокол предварительного распределения жилых площадей реконструированного здания. Однако акт реализации инвестиционного проекта стороны так и не подписали, поскольку между ними возник спор по вопросу распределения площадей. В связи с этим общество-инвестор обратилось в арбитражный суд с иском об определении доли истца в нежилой и жилой площади реконструированного объекта, а также о выделении такой доли в натуре.
Судебное разбирательство
При первом рассмотрении дела арбитражный суд в удовлетворении иска отказал, апелляционная инстанция усмотрела основания для частичного удовлетворения иска. Но окружной суд отменил принятые по делу судебные акты и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При повторном рассмотрении дела ответчик заявил встречный иск о выделении в натуре доли г. Москвы и признании собственности на помещения, приходящиеся на эту долю в реконструированном объекте. Арбитражный суд г. Москвы оба иска удовлетворил в части: за инвестором суд оставил четыре квартиры (в том числе одну как компенсацию), а за городом — три. В апелляционной инстанции пропорции изменились: обществу было выделено шесть квартир, городу — одна, а в остальной части исков (в том числе в признании права собственности на спорные помещения) отказано. Суд кассационной инстанции согласился с такими выводами, тогда ответчик обратился в ВАС РФ с заявлением о пересмотре принятых по делу судебных актов в порядке надзора.
Позиция ВАС РФ
Президиум ВАС РФ отменил постановления апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силе решение суда о частичном удовлетворении исковых требований.
Президиум отметил, что понятие «равноценные жилые помещения», которые должны были быть предоставлены инвестору в качестве компенсации, не содержится ни в контракте, ни в законодательстве. Президиум согласился с выводами суда первой инстанции о том, что порядок определения равноценности стороны установили сами, сославшись на решение комиссии по приватизации и управлению жилищного фонда города. В соответствии с этим решением, равноценность квартир устанавливалась на основании их стоимости, при том, что стоимость предоставленных для отселения граждан квартир оказалась в три раза ниже, чем стоимость квартир в реконструированном доме, на которые в качестве компенсации претендовал истец. Последний полагал, что критерием равноценности жилых помещений должна выступать их площадь.
Президиум ВАС РФ разъяснил, что квартиры должны были предоставляться инвестору для покрытия его затрат, а не с целью заселения в них граждан. Потому критерий стоимости спорных объектов является приоритетным, и именно исходя из него следовало определять долю истца в реализованном инвестиционном проекте, что и было сделано первой инстанцией.