Лишь только юридическое сообщество обрадовалось тому, что реформа Гражданского кодекса РФ сдвинулась с мертвой точки, как она тут же сбавила свои и без того не очень быстрые обороты. Оказалось, что законодатели поспешили с некоторыми нововведениями и нужна работа над ошибками.
В конце декабря прошлого года Президент РФ подписал первый из девяти законопроектов, на которые раздробили первоначальный текст поправок в Гражданский кодекс (см. «ЭЖ», 2013, № 01, стр. 10—11). В числе прочих нововведений Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой ГК РФ» (далее — Закон № 302-ФЗ) было установлено, что с 1 марта 2013 г. упраздняется обязанность сторон некоторых сделок, совершаемых с недвижимым имуществом, регистрировать такие сделки в органах Росреестра (п. 8 ст. 2).
Напомним, что до сих пор государственной регистрации подлежали не только права на недвижимое имущество, но и сделки с таким имуществом в случаях, предусмотренных законом. В частности, к ним относились:
- договоры ренты (ст. 584 ГК РФ);
- договоры продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ) или предприятий (п. 3 ст. 560 ГК РФ);
- договоры дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК РФ);
- договоры аренды недвижимости (п. 2 ст. 609 ГК РФ), в том числе предприятий (п. 2 ст. 658 ГК РФ);
- договоры аренды зданий и сооружений на срок более года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
С 1 марта 2013 г. регистрация сделок с недвижимостью должна была быть упразднена, а вместо нее осталась бы лишь государственная регистрация прав, закрепляющих принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничений таких прав и обременений имущества. Но после принятия этих поправок оказалось, что аренда недвижимости в список обременений имущества в ГК РФ пока не включена. Соответствующие изменения затерялись в одном из «кусков» изменений в Кодекс. Да и механизма госрегистрации аренды как обременения нет, поскольку законодательством предусмотрена только государственная регистрация договора аренды, а не обременения имущества.
В итоге получилось, что с марта 2013 г. полностью упразднялась бы фиксация факта заключения договора аренды земли или долгосрочной аренды зданий и сооружений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а вместе с ней и возможность установить наличие арендных обременений для того или иного объекта. Очевидно, что одного только договора аренды для этого было бы недостаточно.
Юристы высказали недоумение, а Росреестр ответил молчанием
Когда Закон № 302-ФЗ был официально опубликован, юристы забили тревогу — как теперь можно будет определить, сданы ли здание, сооружение или земельный участок в аренду? Нет никаких гарантий, что арендодатель окажется достаточно добросовестным, чтобы «выдать» новому контрагенту данные арендаторов.
В то же время ни ГК РФ, ни Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержат прямого указания на то, что аренда является ограничением права собственности на недвижимость или обременением такого имущества и в таком качестве подлежит государственной регистрации.
Хотелось бы особо отметить, что редакция «ЭЖ» направляла в Росреестр запрос на проведение интервью, в том числе с целью разъяснения возникшей коллизии. Однако представители Росреестра сообщили, что суть вопроса о порядке регистрации договоров аренды недвижимости после 1 марта 2013 г. им непонятна.
Более того, до сих пор никакого ответа в адрес редакции на указанный вопрос из данного ведомства так и не поступило.
Видимо, чтобы загасить начинающийся пожар, Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ обнародовал письмо от 22.01.2013 № 3.3-6/94. В нем разъясняется, что с 1 марта 2013 г. Законом № 302-ФЗ будет устранено смешение различных видов регистрации (прав и сделок) и созданы необходимые правовые условия для перехода только на систему регистрации прав.
При этом депутаты рекомендовали учитывать, что Закон № 302-ФЗ предусматривает госрегистрацию ограничений прав и обременений имущества. А поскольку договор аренды влечет для собственника имущества, сдающего его в аренду, невозможность самостоятельного использования переданного в аренду объекта, следовательно, аренда является обременением недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для государственной регистрации такого обременения.
Кроме того, депутаты в письме подчеркнули, что в действующем законодательстве нет положений, исключающих возможность государственной регистрации аренды недвижимости как обременения. От себя отметим, что законодательство не содержит запретов на осуществление госрегистрации многих других видов обременений, но их все же не осуществляют. А все потому, что в российской правовой системе для публично-правового регулирования действует принцип «все, что не разрешено, запрещено». И норм, в которых черным по белому было бы сказано о том, что аренда — это вид обременения недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации именно в этом смысле, в российском законодательстве как раз и нет.
По словам Евгения Суханова, заведующего кафедрой гражданского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова и одного из разработчиков первоначального текста поправок в ГК РФ, причина возникшей коллизии лишь в том, что полноценный текст законопроекта был разделен на девять частей, каждая из которых теперь рассматривается депутатами Госдумы отдельно. А при таком законодательном процессе несложно упустить из внимания тот факт, что общие положения об отмене госрегистрации аренды недвижимости нельзя принимать без соответствующей корректировки норм ГК РФ, посвященных аренде.
Регистрацию почти вернули, но слишком незаметно
Как сообщил Е. Суханов, вопрос о возникшей нестыковке положений нового Закона № 302-ФЗ с действующим законодательством поднимался не только в Госдуме, но и в Минэкономразвития России и в ВАС РФ. Причем представителями последнего как раз и предлагалось после 1 марта 2013 г. регистрировать аренду недвижимости как обременение имущества.
Но как бы ни старались законодатели дуть на воду, разъясняя положения уже принятого закона, все равно было очевидно, что исправить ситуацию путем аутентичного толкования явно нелогичных поправок в ГК РФ невозможно.
Плацдармом для восстановления status quo стал законопроект № 88002-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ», из названия которого сами депутаты вряд ли смогли бы понять его содержание.
Законопроект № 88002-6 был внесен на рассмотрение в Госдуму в июне прошлого года и до окончания второго чтения содержал только две статьи, в которых ни про госрегистрацию сделок с недвижимостью, ни про саму недвижимость, ни даже про ГК РФ не было написано ни слова. И, в отличие от Закона № 302-ФЗ, ознаменовавшего начало долгожданного перерождения Кодекса, путь законопроекта № 88002-6 в Госдуме не был отмечен ни громкими интервью, ни громкими фразами о реформировании законодательства.
В итоге ко второму чтению в текст законопроекта была внесена невзрачная ст. 3, согласно которой отменяется отмена государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, в том числе предприятий, а также зданий и сооружений на срок более года. А в соответствии со ст. 5 данного законопроекта, он, став законом, должен вступить в силу с момента его официального опубликования. 19 февраля во втором и третьем чтении законопроект был принят Госдумой, уже на следующий день его одобрил Совет Федерации, и затем направил Президенту РФ (на момент подписания номера в печать редакция не располагает сведениями о подписании закона).
Скорее всего, законопроект № 88002-6 станет федеральным законом без каких-либо проволочек, и проблема с неопределенностью порядка и необходимости госрегистрации аренды недвижимости будет снята, так de facto и не появившись. Однако сути это не меняет: мало того, что представители народа не смогли изучить весь текст поправок в ГК РФ, они еще и не смогли сопоставить содержание его отдельных частей. Что в итоге привело к необходимости проводить работу над ошибками таким весьма неприглядным образом.