Банкротство застройщиков: как участникам строительства отстоять свои имущественные интересы

Дела о банкротстве застройщиков всегда вызывали широкий общественный резонанс. Сам предмет таких споров предопределяет их социальную значимость, а также необходимость особой правовой защиты участников строительства в рамках данной процедуры. Чуть меньше двух лет назад вступили в силу нормы, регулирующие данные правоотношения, и на сегодняшний день уже имеется широкая практика их применения.

Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) изначально не выделял застройщиков как особую категорию должников — юридических лиц. С 15 августа 2011 г. вступил в силу § 7 главы IX Закона о банкротстве «Банкротство застройщиков». Введение в Закон о банкротстве новых положений позволило поставить участников строи­тельства в преимущественное положение перед другими конкурсными кредиторами, дав им возможность при соблюдении определенных условий получить в собственность жилые помещения даже при введении в отношении застройщика процедуры банкротства.

Параграф 7 главы IX Закона о банкротстве предусматривает особый порядок погашения требований участников строительства о передаче им жилых помещений:

• в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства — путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (ст. 201.10 Закона банкротстве);
• в случае наличия у застройщика жилого дома, строительство которого завершено, — путем передачи участникам строительства в собственность жилых помещений (ст. 201.11 Закона о банкротстве).

Также п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве предусмотрено предпочтительное удовлетворение денежных требований граждан — участников строитель­ства — в третью очередь, в то время как требования других конкурсных кредиторов удовлетворяются в четвертую очередь.

Участники строительства и требования, которые они могут предъявить к застройщику

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве участник строительства — это физичес­кое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. Участник строительства в деле о банкротстве застройщика может предъявить к должнику одно из двух требований: либо денежное, либо о передаче жилого помещения. Закон о банкротстве предусматривает ведение реестра требований о передаче жилых помещений при банкротстве застройщиков (ст. 201.7).

Под денежным требованием Закон о банкротстве (подп. 4 п. 1 ст. 201.1) понимает требование участника строительства:

• о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
• возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, преду­сматривающему передачу жилого помещения;
• возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
• возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Только перечисленные выше денежные требования граждан имеют преимущественный порядок удовлетворения в составе третьей очереди. Иные требования, в том числе по неустойке и другим финансовым санкциям, включаются в четвертую очередь реестра требований кредиторов (постановления ФАС Уральского округа от 17.05.2012 № Ф09-2444/12 по делу № А50-13444/2011, Западно-Сибирского округа от 06.07.2012 по делу № А46-1428/2010, Восточно-Сибирского округа от 28.11.2012 № А74-545/2012).

Открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, который может быть заявлен в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства (п. 1 ст. 201.5 Закона о банкротстве).

При установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строи­тельства, и суммой денежных средств, уплаченных до растор­жения этого договора, и (или) определенной договором, пре­дусматривающим передачу жилого помещения, стоимостью переданного застройщику имущества (п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве). Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим.

По смыслу положений п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве расчет убытков участников строительства производится, только если известны следующие показатели (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.08.2012 по делу № А45-9663/2009):

• стоимость жилого помещения, определенная на дату расторжения договора;
• сумма денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора.

Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в следующих случаях (п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве):

• заключение договора участия в долевом строительстве;
• заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
• заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
• заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
• внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
• заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
• выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
• внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
• заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Участник строительства, намеренный получить жилое помещение в собственность, должен подать в рамках дела о банкротстве застройщика заявление о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений.

При рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений участник строительства должен представить арбитражному суду доказательства произведенной им полной или частичной оплаты во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (п. 2 ст. 201.6 Закона о банкротстве).

При отсутствии у заявителя относимых и допустимых доказательств оплаты по договору требование о передаче жилого помещения не может быть включено в реестр (постановление ФАС Поволжского округа от 30.10.2012 по делу № А49-4696/2011).

Таким образом, Закон о банкротстве и судебная практика устанавливают необходимость наличия двух условий для признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства и включения его требования в реестр о передаче жилых помещений (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 19.06.2012 по делу № А45-4506/2009, Восточно-Сибирского округа от 03.10.2012 по делу № А33-2805/2009, Северо-Кавказского округа от 05.10.2012 по делу № А53-18467/2011). Во-первых, установления факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя. Во-вторых, установления факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.

Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений (п. 3 ст. 201.6 Закона о банкротстве).

При этом необходимо учитывать, что физические и юридические лица, заключившие с застройщиком договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по которым им должны быть переданы нежилые помещения, не являются участниками строительства по смыслу § 7 Закона о банкротстве и не имеют права предъявления требований о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.

Правда, на практике такие субъекты часто обращаются в суды с заявлениями о включении требований о передаче нежилых помещений в реестр требований о передаче жилых помещений, указывая на возможность применения по аналогии норм Закона о банкротстве, регулирующих отношения, связанные с требованиями о передаче жилых помещений.

Позиция арбитражных судов в таких случаях однозначна: аналогия закона может применяться, только если отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон (п. 1 ст. 6 ГК РФ). В данном случае в ст. 201.1 Закона о банкротстве законодатель специально определил, что § 7 главы IX данного закона регулирует отношения, связанные с рассмотрением требований о передаче жилых помещений. Поэтому эти нормы нельзя толковать расширительно, распространяя их действие и на лиц, имеющих требования к застройщику о передаче нежилых помещений, вытекающие обычно из предпринимательской деятельности.

В отношении лиц, имеющих право требовать передачи застройщиком нежилых помещений, Закон о банкротстве не содержит ни специального статуса, ни специального реестра, ни особого предпочтительного порядка удовлетворения их требований (Определения КС РФ от 17.07.2012 № 1388-О, ВАС РФ от 16.08.2012 № ВАС-9810/12, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 18.04.2012 по делу № А79-4792/2009, Уральского округа от 28.05.2012 № Ф09-15/10 по делу № А50-32119/2009, Восточно-Сибирского округа от 29.10.2012 по делу № А33-16859/2008).

Погашение требований путем передачи жилых помещений в собственность

Передача жилых помещений согласно положениям данной статьи возможна только в случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строи­тельство которого завершено. Решение вопроса о передаче участникам строительства в собственность жилых помещений относится к компетенции арбитражного суда, рассмат­ривающего дело о банкротстве (ст. 201.11 Закона о банкротстве).

Решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений принимается собранием таких участников. Так, п. 1 ст. 201.11 Закона о банкротстве устанавливает, что при наличии у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее чем через два месяца со дня его завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с указанным ходатайством.

В состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включаются заключение арбитражного управляющего с обоснованием возможности или невозможности передачи участникам строительства жилых помещений с учетом требований ст. 201.11 Закона о банкротстве и отчет об оценке их стоимости.

Решение собрания участников строительства об обращении в арбитражный суд с ходатайством будет принято, если за него проголосует три четверти участников строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений на дату проведения собрания (ст. 201.12 Закона о банкротстве).

Передача жилых помещений возможна только при одновременном наличии условий передачи, установленных п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве:

• наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено. Предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной (постановление Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 № 15961/11 по делу № А56-70717/2010);
• застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений;
• стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц — участников строительства, принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с п. 4 ст. 201.10 Закона о банкротстве — участники строительства и (или) третьи лица вправе внести денежные средства в размере такого превышения за вычетом 5% до рассмотрения ходатайства. Средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не будет установлено решением собрания участником строительства;
• имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих плат­ежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с п. 5 ст. 201.10 Закона о банкротстве — участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства вправе внести денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика. Средства вносятся пропорционально размеру требований участников строительства, если иное не установлено решением собрания участников строительства;
• в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов и установленном подп. 1 п. 1 ст. 201.14 — 60 %;
• всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных п. 7 ст. 201.10 Закон о банкротстве — отказа отдельных участников от передачи жилых помещений). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусмат­ривающего передачу жилого помещения.

Интересно, что по смыслу § 7 главы IX Закона о банкротстве наличие притязаний двух и более участников строительства в отношении одного и того же жилого помещения не является препятствием для признания таких требований о передаче жилых помещений обоснованными (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.11.2012 по делу № А56-47441/2010). Однако при наличии таких требований условия передачи жилых помещений не могут быть соблюдены.

При соблюдении условий передачи суд вынесет определение об удовлетворении ходатайства и передаче участникам строительства жилых помещений (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2013 по делу № А46-149352011).

Однако если условия передачи (даже одно из них) не будут соблюдены, арбитражный суд откажет в передаче жилых помещений (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2013 № 17АП-4891/2010-ГК по делу № А71-13368/2008).

Участник строительства, установивший свое денежное требование к застройщику, тоже не лишен права получить в собственность жилое помещение. В этом случае ему передается жилое помещение в качестве отступного, и его денежное требование погашается в размере стоимости переданного жилого помещения (п. 7 ст. 201.11 Закона о банкротстве).

Необходимо учитывать, что речь идет о денежном требовании участника строительства, понятие которого определено в подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве. Содержащиеся в реестре требований кредиторов должника требования об уплате процентов и неустойки не принимаются во внимание при передаче участнику строительства жилого помещения в качестве отступного.

При этом, исходя из смысла и содержания ст. 201.11 Закона о банкротстве, при передаче участнику строительства жилого помещения в качестве отступного должны быть также соблюдены процедура и условия передачи, установленные данной статьей: принятие решения собрания участников строительства, одновременное соблюдение условий передачи, предусмотренное п. 3 ст. 201.11 этого закона.

Если участник строительства требует передать ему жилое помещение в качестве отступного произвольно, без соблюдения порядка, предусмотренного ст. 201.11 Закона о банкротстве, судом будет отказано в такой передаче (такая правовая позиция усматривается из Определения ВАС РФ от 26.07.2012 № ВАС-8276/12 по делу № А50-17354/2009, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 22.05.2012 по делу № А79-4792/2009).

Определение арбитражного суда о передаче участникам строительства жилых помещений является основанием для полного погашения арбитражным управляющим требований о передаче жилых помещений в реестре требований о передаче жилых помещений, а также погашения в соответствующей части денежных требований в реестре требований кредиторов (абз. 2 п. 7 ст. 201.11 Закона о банкротстве).

Если застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании должника банкротом был подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, при получении застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию участник строи­тельства должен подать в суд заявление не о передаче ему в собственность жилого помещения, а о признании права собственности на такое помещение, по результатам рассмотрения которого судом будет принято решение (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.01.2013 № А19-15136/10).

Недавно коллегия судей ВАС РФ подчеркнула, что правовое положение участников строительства и возможность получения ими удовлетворения своих требований, в том числе путем передачи им в собственность жилых помещений, одинаковы, как у участников строи­тельства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, так и у установивших денежные требования к застройщику (Определение ВАС РФ от 24.01.2013 № ВАС-15510/12).