Передача недвижимого имущества из федеральной собственности в муниципальную не влияет на статус арендатора, который владеет и пользуется таким объектом. В том числе на его преимущественное право на выкуп этой недвижимости, даже если договор с новым собственником был перезаключен до даты подписания акта передачи помещений в пользу муниципалитета (постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 1283/12).
Суть дела
С мая 2003 г. индивидуальный предприниматель арендовал помещение в здании, которое находилось в хозяйственном ведении федерального унитарного предприятия и относилось к объектам федеральной собственности. Срок действия договора стороны определили в один год. Передачу помещения удостоверили актом приема-передачи в качестве приложения к договору. Государственную регистрацию договор не прошел, поскольку, как сообщил арендодатель в письме, государственная собственность на данный объект не зарегистрирована.
В начале июня 2003 г. согласно распоряжению федерального собственника было решено передать арендованное предпринимателем помещение в собственность муниципалитета. В связи со сменой собственника договор аренды был перезаключен 1 августа, на этот раз от имени арендодателя выступал уполномоченный орган муниципального образования. Однако акт приема-передачи помещения из федеральной собственности в муниципальную, как выяснилось позже, был подписан лишь 13 августа этого года.
По истечении срока действия договора стороны 1 мая 2004 г. заключили аналогичное соглашение на один год, которое включало условие о пролонгации без необходимости заключения дополнительных соглашений, если ни одна из сторон не заявит о желании расторгнуть его. Дважды дополнительными соглашениями предприниматель и уполномоченный орган муниципалитета продлевали действие данного договора. Впоследствии арендатор продолжал пользоваться помещением и вносить за него арендную плату, а арендодатель не заявлял никаких возражений по этому поводу.
В августе 2008 г. вступил в силу Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее — Закон № 159-ФЗ), позволивший субъектам малого и среднего бизнеса реализовать преимущественное право на выкуп арендованной муниципальной или государственной недвижимости при выполнении некоторых условий.
В связи с этим предприниматель дважды — в марте и мае 2009 г. — обращался в Департамент недвижимости муниципального образования с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения. Но департамент отказал, ссылаясь на размещение в спорном помещении государственных структурных подразделений.
Тогда предприниматель обратился в арбитражный суд в первый раз, заявив иск к Департаменту недвижимости о признании преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, а также о понуждении заключить договор
купли-продажи. Но суд отказал в удовлетворении иска, а договор аренды от 01.05.2004 признал незаключенным из-за отсутствия государственной регистрации, а также указал на несогласованность предмета и отсутствие акта приема-передачи помещения от муниципалитета арендатору. Предприниматель ссылался на то, что все идентифицирующие признаки спорного помещения имелись в ранее заключенном договоре с федеральным собственником, но суд этот аргумент не принял. Кроме того, суд указал, что истец избрал ненадлежащий способ защиты: он не оспаривал отказ Департамента в предоставлении помещения для выкупа истцу.
Предприниматель обратился в администрацию муниципалитета с аналогичным заявлением о предоставлении помещения для реализации преимущественного права на выкуп, ссылаясь на договор аренды, заключенный в августе 2003 г. при смене собственника спорного имущества. Арендатор обратил внимание арендодателя на тот факт, что смена собственника не влияет на право предпринимателя выкупить арендованное помещение. Но администрация ответила отказом, ссылаясь уже на судебное решение о признании договора аренды с муниципалитетом незаключенным. Из-за незаключенности этого договора, по мнению администрации, оказалось невыполненным одно из условий Закона № 159-ФЗ, необходимых для реализации преимущественного права на выкуп муниципальной недвижимости — владение таким объектом непрерывно в течение двух и более лет на основании договора до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ, то есть до 5 августа 2008 г. (ст. 3, 10).
Тогда арендатор обратился в арбитражный суд повторно, на этот раз с заявлением о признании незаконными действий администрации, выраженных в отказе в реализации преимущественного права истца на выкуп арендованного помещения, а также об обязании реализовать это право за предпринимателем.
Судебное разбирательство
Первая инстанция отказала в удовлетворении иска. Договор, заключенный между предпринимателем и муниципалитетом 1 августа 2003 г., суд признал ничтожной сделкой, поскольку право собственности на предмет аренды перешло к муниципальному образованию лишь спустя две недели, 13 августа, на основании акта приема-передачи. Потому, решил суд, данный договор не может являться надлежащим доказательством непрерывного владения и пользования предпринимателем спорным помещением, которое свидетельствовало бы о наличии преимущественного права на выкуп этого объекта.
Апелляционная, а за ней и кассационные инстанции не усмотрели оснований для отмены решения суда, вынесенного в пользу муниципалитета. Второй апелляционный суд не принял доводы заявителя жалобы о том, что договоры аренды от 28.04.2003 и от 01.05.2004 являются заключенными, а при заключении договора от 01.08.2003 муниципалитет допустил недобросовестные действия, которые повлекли лишение предпринимателя преимущественного права на выкуп. В кассационной инстанции предприниматель также утверждал, что муниципалитет злоупотребил своим правом, заключив договор аренды от своего имени и зная, что право собственности на спорное помещение к нему еще не перешло. Однако федеральный арбитражный суд в удовлетворении жалобы отказал и признал, что суды обоснованно признали договор от 28.04.2003 незаключенным, а от 01.08.2003 — недействительным.
Позиция ВАС РФ
Президиум ВАС РФ разъяснил, что первый подписанный договор аренды от 28.04.2003, хоть и был заключен на год, фактически действовал менее года и не требовал государственной регистрации, так как после его заключения было решено передать предмет аренды из государственной собственности в муниципальную.
В то же время смена собственника не является основанием для прекращения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Исходя из этого, между уполномоченным органом нового собственника — муниципального образования и предпринимателем был заключен новый договор от 01.08.2003 того же нежилого помещения, которое из пользования арендатора фактически не выбывало. Этот договор был заключен на срок до 30 апреля 2004 г., а потому в государственной регистрации также не нуждался. Передача имущества была произведена в день заключения договора и удостоверена актом приема-передачи, подписанным обеими сторонами сделки. В договоре стороны указали, что при его переоформлении на новый срок акт приема-передачи не составляется.
Президиум ВАС РФ решил, что лишь факт заключения договора аренды от 01.08.2003 до подписания акта приема-передачи спорного помещения из федеральной собственности в муниципальную не может быть основанием для признания такого договора ничтожным. Дело в том, что и до передачи недвижимости в муниципальную собственность арендатор использовал предоставленное ему нежилое помещение на основании договора, который подлежал переоформлению с новым собственником. Договор, подписанный между арендатором и уполномоченным органом муниципалитета, считается заключенным со дня передачи недвижимости в собственность последнего. Действия, касающиеся оформления права муниципальной собственности на переданный объект, не являются обстоятельствами, лишающими предпринимателя преимущественного права на приобретение муниципального имущества, арендуемого по договору, заключенному с уполномоченным органом муниципального образования.
Отказ администрации муниципального образования в реализации преимущественного права на выкуп помещения был мотивирован отсутствием между предпринимателем и муниципалитетом арендных отношений, со ссылкой на судебное решение, которым договор аренды от 01.05.2004 был признан незаключенным. Однако суды не приняли во внимание тот факт, что незаключенность последнего договора говорит лишь о том, что предшествующий ему договор от 01.08.2003 нельзя признать прекращенным, поскольку арендодатель не заявлял соответствующих возражений.
Президиум ВАС РФ обратил внимание на то, что действительная воля арендодателя была направлена на сохранение арендных отношений с предпринимателем, который пользовался конкретным нежилым помещением более двух лет до вступления в силу Закона № 159-ФЗ и отвечает требованиям, предусмотренным ст. 3 этого Закона. Потому требования арендатора подлежали удовлетворению.
В постановлении Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 1283/12 содержится оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам судебных актов, вынесенных по делам со сходными фактическими обстоятельствами, на основании норм закона в истолковании ином, нежели данное в рассмотренном постановлении (п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ).