ВАС РФ официально опубликовал на своем сайте окончательный текст дополнительного постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 с разъяснениями по применению норм ГК РФ, регулирующих договор аренды (далее — постановление № 13). Обсуждение проекта этого постановления было начато еще летом прошлого года, когда суд решил дополнить принятое полтора года назад постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (далее — постановление № 73).
В результате дополнительное постановление оказалось даже более значимым, чем основное.
В январе 2012 г. вступили в силу поправки в Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции), которыми были подкорректированы правила предоставления в аренду государственного и муниципального имущества. Этот закон существенно расширил перечень случаев, при которых заключение договоров аренды государственного (муниципального) недвижимого имущества допускается без проведения торгов и аукционов. В частности, к таким случаям стала относиться передача недвижимости по договору аренды:
- на срок не более 30 календарных дней в течение шести месяцев подряд;
- части помещения (здания, строения, сооружения), если площадь передаваемой части не превышает 20 кв. м и 10% от общей площади объекта, принадлежащего арендодателю;
- если ранее данное имущество уже использовалось тем же арендатором на основании договора, заключенного на торгах (аукционе), арендатор исполнял свои обязанности надлежащим образом, размер арендной платы определяется по результатам рыночной оценки объекта, и если договор перезаключается минимум на три года (ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).
Разъяснений о применении перечисленных законодательных положений в постановлении № 73, разумеется, не было, что и потребовало от ВАС РФ дополнить свои прежние разъяснения.
Изначально проект дополнительного постановления Пленума ВАС РФ содержал всего 12 пунктов (см. «ЭЖ», 2012, № 41, с. 12—13), однако в ходе его обсуждения и доработки он заметно растолстел. Причем он посвящен не только аренде государственного и муниципального имущества, правила которой были изменены Законом о защите конкуренции, но и общим вопросам сдачи недвижимости в аренду. Наиболее интересные дополнительные разъяснения Пленума ВАС РФ касаются пролонгации договоров аренды государственного и муниципального имущества без проведения торгов, аренды части объекта недвижимости и будущей вещи, а также фактически сложившихся арендных отношений между сторонами даже при изъянах договора (незарегистрированного, без идентификации предмета, заключенного неуполномоченным лицом). Рассмотрим этим моменты подробнее.
Арендатор вправе потребовать перезаключить с ним договор без торгов
Пункт 4.1 проекта постановления № 13, регулирующий порядок перезаключения договора с публичным собственником без проведения торгов, перекочевал в окончательный текст документа без изменений, разработчики решили только раздробить его на более конкретные положения (п. 4.1—4.5). Кроме того, вопросам аренды государственного и муниципального имущества так или иначе посвящены п. 16—20 и 22, которые, впрочем, по большей части касаются регулирования размера арендной платы.
Постановление № 13 определяет порядок исчисления максимального срока, на который может быть заключен договор аренды государственного (муниципального) недвижимого имущества. Как было сказано выше, истечение такого срока является препятствием для перезаключения договора с тем же арендатором без проведения торгов. В пункте 4.1 разъясняется, что исчислять максимальный срок аренды следует с момента заключения договора на торгах, и его перезаключение в дальнейшем без проведения торгов (аукциона) течение данного срока не прерывает.
При перезаключении договора аренды государственной (муниципальной) недвижимости автоматически без проведения торгов сторонам каждый раз необходимо обновлять его условия о сроке (минимум три года) и размере арендной платы. Однако если арендодатель заранее не уведомил арендатора о том, что не намерен более сдавать имущество в аренду, по истечении срока перезаключенного договора компания или предприниматель вправе и дальше пользоваться имуществом на прежних условиях (ст. 621 ГК РФ). Размер арендной платы и срок договора при этом обновляются только при заключении нового договора (п. 4.2 постановления № 13).
Есть в постановлении № 13 и положения, защищающие позицию арендатора на тот случай, если уполномоченный орган арендодателя решит увильнуть от продления арендных отношений без достаточных на то оснований. В частности, если арендодатель в течение года со дня истечения срока договора сдаст спорное имущество в аренду иному лицу, первоначальный арендатор вправе в судебном порядке потребовать перевода прав стороны по договору на себя. Кроме того, если арендодатель отказал в перезаключении договора на новый срок и не сдал недвижимость в аренду, арендатор также вправе потребовать понуждения арендодателя заключить с ним указанный договор на прежних условиях, за исключением размера арендной платы и минимального срока действия договора. Отметим: оба эти положения применяются лишь в том случае, если арендатор надлежащим образом исполнял все свои обязательства по договору, срок действия которого истек.
Аренда части объекта, договор без предмета и арендодатель без права собственности
Наибольшее число споров при обсуждении проекта постановления вызвал п. 9, в котором судьи предложили признать право сторон договора аренды заключать его в отношении только части объекта недвижимого имущества. По мнению разработчиков, такая ситуация уже не является редкостью на практике, а потому бессмысленно запрещать ее на бумаге.
Для долгосрочной аренды части объекта недвижимого имущества, как и для аренды объекта в целом, государственная регистрация сделки обязательна (о государственной регистрации данных сделок см. также «ЭЖ», 2013, № 08, с. 07). При этом разницы между записями в обоих случаях не будет.
Пленум ВАС РФ разъяснил, что при долгосрочной аренде части объекта недвижимости обременение регистрируется в отношении всего объекта. Что вполне логично, ведь объект является единым. При подаче документов в Росреестр вместе с договором сторонам нужно будет представить документ, содержащий графическое или текстуальное описание части объекта, предоставляемого арендатору. Главное, чтобы из этого документа было ясно, что условие о предмете стороны согласовали.
Еще одним шагом в поддержку аренды частей недвижимости стало разъяснение об отсутствии необходимости проводить кадастровый учет переданных в аренду земельных участков, если арендатор будет пользоваться только частью такого участка и если кадастровый паспорт уже был представлен в пакете правоустанавливающих документов. То же самое относится и к субаренде частей государственных или муниципальных земельных участков. А вот первоначальная аренда частей таких объектов проведения специального кадастрового учета все же потребует.
Еще в одном любопытном и, по нашему мнению, довольно спорном п. 15 постановления № 13 говорится о том, что стороны не вправе ссылаться на незаключенность и недействительность договора аренды, в котором четко не определен его предмет, если они фактически такой договор исполняли и разногласий по поводу исполнения обязанности арендодателя передать имущество контрагенту не возникало. По всей видимости, Пленум ВАС РФ таким образом рассчитывает пресечь порочную практику недобросовестных исков о признании незаключенным договоров, интерес в исполнении которых стороны утрачивают уже в процессе или же по иным причинам (а их может быть множество). Однако не совсем понятно, как же судам впоследствии придется разрешать споры из таких «конклюдентных» арендных соглашений, например споры о взыскании долга по арендной плате. Ведь, несмотря на запрет сторонам ссылаться на незаключенность договора, он все равно является таковым в силу положений п. 3 ст. 607 ГК РФ. В итоге, даже ликвидировав опасность иска о признании договора незаключенным, ВАС РФ все равно оставил возможность взыскания неосновательного обогащения, которое обычно идет с первым иском, что называется, рука об руку. Заметим, что оговорка по поводу спора об исполнении арендодателем обязательства по передаче имущества все же позволяет оспорить договор как незаключенный.
Кроме того, Пленум ВАС РФ рекомендовал судам не рассматривать в качестве недействительных договоры, заключенные еще несобственниками передаваемого в аренду имущества. Главное, чтобы право собственности (или иное право, позволяющее распорядиться имуществом) на предмет аренды возникло у арендодателя на момент передачи такого имущества арендатору, определенный в договоре. В противном случае горе-арендодатель должен возместить несостоявшемуся контрагенту убытки. Интересно, что в случаях, когда в аренду передается имущество, право собственности на которое в момент такой передачи за арендодателем еще не зарегистрировано, судам также рекомендовано не оценивать данный договор как недействительный. Но учитывая, что конкретного срока для регистрации права собственности на недвижимость в законодательстве нет, может получиться, что арендодатель, еще не ставший собственником (например, покупатель недвижимости, желающий подольше не платить налог на имущество), будет сдавать в аренду, по сути, чужое здание или сооружение, а арендатор платить за пользование и владение таким имуществом, не будучи уверенным в возможности отнести такие затраты к расходам в налогообложении прибыли.
Исключением являются лишь субъекты, которые владеют землей на праве постоянного (бессрочного) пользования, намеревающиеся выкупить его и впоследствии сдать в аренду. Для них договор аренды станет осуществим лишь после регистрации права собственности на соответствующий объект (ст. 168 ГК РФ, п. 4 ст. 20 ЗК РФ).
Договор аренды, не прошедший регистрацию — тоже договор
Можно сказать, что в целом постановление № 13 направлено на сохранение арендных отношений между сторонами любой ценой и защиту стороны в том случае, если контрагент пытается недобросовестно уклониться от исполнения своих обязательств, в частности, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации сделки или права собственности арендодателя на предмет аренды.
Так, например, п. 12 постановления № 13 посвящен ситуации, когда имущество сдает в аренду лицо, не уполномоченное им распоряжаться. ВАС РФ исключил применение в данной ситуации норм о неосновательном обогащении, поскольку рекомендовал судам не принимать во внимание доводы об отсутствии у арендодателя прав на предмет аренды, если они приводятся арендатором, фактически использовавшим имущество и не оплатившим такое пользование. Обычно в подобных случаях (поскольку при отсутствии прав на распоряжение имуществом у арендодателя договор является ничтожным) арендодатели вынуждены были заявлять иски о взыскании с арендаторов оплаты под видом неосновательного обогащения. Теперь же защищать свои права они смогут, оперируя нормами главы 34 ГК РФ об аренде.
Исключить какие-либо злоупотребления со стороны арендатора или арендодателя в виде отказа от исполнения обязательств также призван и п. 14 постановления № 13. Согласно ему договор аренды, подлежащий государственной регистрации, но не прошедший ее, связывает стороны обязательствами, которые не могут быть произвольно ими изменены или не исполнены. Но это справедливо лишь в случае, если стороны пришли к согласию по всем существенным условиям договора, а арендатор принял имущество у арендодателя без замечаний. Интересно, что Пленум ВАС РФ даже предоставил сторонам такого незаключенного договора право требовать уплаты неустойки за нарушение обязательств, если она была предусмотрена соглашением. Правда, отношения, сложившиеся между сторонами на основании незарегистрированной сделки, не могут противопоставляться третьим лицам. Например, такой договор не дает арендатору преимущественного права на его перезаключение на новый срок, а также исключает сохранение арендных отношений при перемене стороны.
Смена собственника на регулируемую арендную плату не влияет
Несколько пунктов в постановлении № 13 посвящены размеру арендной платы за пользование государственным и муниципальным имуществом, в частности земельными участками.
Размер арендной платы в отношении земельного участка может быть регулируемым, то есть устанавливаться нормативным актом уполномоченного органа на основании положений закона (п. 1 ст. 424 ГК РФ). В связи с этим Пленум разъяснил: характер арендной платы (регулируемая или нерегулируемая) следует определять на момент заключения договора, исходя из правил, предусмотренных в законе, а не нормативном акте уполномоченного органа. Например, арендная плата будет уплачиваться в регулируемом размере, если закон с таким требованием действовал на момент заключения договора. В том числе если нормативный акт органа власти, устанавливающий размер такой платы, был издан позже (п. 16). При этом переход земельного участка из собственности публично-правового образования в частную собственность не отменяет регулируемый характер арендной платы, как и при обратном переходе регулируемый размер арендной платы не начинает применяться автоматически. Однако стороны могут предусмотреть в договоре соответствующие положения о применении (неприменении) регулируемого размера (п. 17 постановления № 13). Также судьи разъяснили, что регулируемой может быть не вся арендная плата, а только ее часть, поскольку ГК РФ позволяет устанавливать размер арендной платы различными способами (п. 18 постановления № 13, п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Особого внимания заслуживает п. 20 постановления № 13, в котором усечена возможность публично-правовых образований (чаще всего этим «грешат» муниципалитеты) регулировать ставки арендной платы принадлежащего им недвижимого имущества. При разрешении споров из договоров аренды такой недвижимости судам рекомендовано рассматривать нормативные акты публично-правовых образований, устанавливающие правила заключения и — самое главное — «цену» договоров аренды, как адресованные органам, уполномоченным осуществлять управление соответствующим имуществом. А потому на договорные отношения с частными субъектами их положения не распространяются. Исключение — если стороны специально оговорили это в соглашении.
Более того, суды должны исходить из презумпции приоритета договорных положений перед положениями нормативных актов публично-правового образования по вопросам аренды, если между этими положениями будет выявлено противоречие и не будет доказано, что стороны имели в виду приоритет нормативного акта. Особой оговорки в соглашении требует и изменение размера арендной платы в связи с изменением положений нормативных актов публично-правового образования. Правда, нет гарантии, что публичные собственники недвижимого имущества не начнут в добровольно-принудительном порядке предлагать арендаторам заключить договоры с уже включенными в них оговорками, учитывая перспективы судебных споров на этой почве.
На защиту арендатора от возможных злоупотреблений со стороны публичных арендодателей направлен и п. 22 постановления № 13, касающийся договоров, по которым размер оплаты не является регулируемым. При разрешении спора о взыскании долга по арендной плате, образовавшегося в результате одностороннего изменения арендодателем размера оплаты по договору (если такое право у него есть), суд откажет во взыскании части долга, которая образовалась за счет превышения нового размера арендной платы над его среднерыночным уровнем в данной местности и за аналогичное имущество. Правда, о том, что арендатор может взыскать с контрагента денежные средства, перечисленные в результате внесения арендной платы в новом (превышающем рыночный) размере, в постановлении № 13 не сказано. Впрочем, как и о том, какими доказательствами надо будет подтверждать рыночные ставки арендной платы.
комментарий
Надежда Лещенко, и.о. начальника управления Методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра
Постановления Пленума ВАС РФ, в том числе и рассматриваемое постановление от 25.01.2013 № 13, не относятся к нормативным правовым актам и не составляют правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 3 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — Закон о регистрации). Однако такие постановления обязательны для арбитражных судов (п. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.95 № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации») при разрешении конкретных дел. А потому разъяснения, данные в постановлении № 13, стоит учитывать еще при заключении договоров аренды недвижимости.
Пункт 9, внесенный постановлением № 13 в более раннее постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, содержит позицию (разъяснения) ВАС РФ, подлежащую применению судами при разрешении споров по соответствующей категории дел.
При этом относительно кадастровых паспортов, представляемых в соответствии со ст. 26 Закона о регистрации, в территориальные органы Росреестра направлены разъяснения о порядке применения ст. 26 и 33 Закона о регистрации в их взаимосвязи, в соответствии с которыми, в том числе:
- если в аренду сдается часть здания, сооружения, помещения, права на которую зарегистрированы в установленном Законом о регистрации порядке, к договору аренды прилагаются кадастровые паспорта объектов недвижимости с указанием размера арендуемой площади, если ранее соответствующая часть здания, сооружения, помещения не являлась предметом аренды и в деле правоустанавливающих документов отсутствует кадастровый паспорт, план данной части здания, сооружения, помещения;
- если в аренду сдается часть здания, сооружения, помещения, ранее уже являвшаяся предметом аренды, и кадастровый паспорт такой части объекта недвижимости ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, вместе с новым договором аренды этой части объекта недвижимости кадастровые паспорта соответствующей части здания, сооружения, помещения (если они не являются неотъемлемой частью договора аренды согласно его положениям) могут не представляться.
В государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости (п. 10 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Помимо этого, в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 в ред. от 25.01.2013 сказано, что при государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимости обременение устанавливается в отношении всего объекта в целом. В то же время законодательство позволяет вносить в ЕГРП сведения лишь о части объекта, если предметом договора аренды является только такая часть.
Так, согласно ст. 607 ГК РФ в договоре аренды необходимо указать данные, позволяющие определенно установить передаваемое в аренду имущество. При отсутствии таких данных договор считается незаключенным, а в государственной регистрации данной сделки будет отказано (ст. 20 Закона о регистрации).
На листе записи об аренде в графу «Описание предмета аренды» заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части. Если объект недвижимости арендуется целиком, то в этой графе пишется «Весь объект» (п. 45 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219). Данные сведения вносятся в ЕГРП в соответствии с договорами аренды.
В выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (форма утв. приказом Минэкономразвития России от 01.09.2011 № 440) сведения о виде зарегистрированного ограничения (обременения) права указываются согласно соответствующей записи ЕГРП. Если ограничение (обременение) права распространяется не на весь объект, также указывается описание части объекта, на которую согласно соответствующей записи ЕГРП распространяется ограничение (обременение) права.
Как видно, правовое регулирование процедуры государственной регистрации аренды части недвижимого имущества является достаточным, так что новые разъяснения Пленума ВАС РФ не потребуют внесения каких-либо изменений в закон.