Спор между двумя компаниями, оказывающими услуги по проводке телекоммуникаций в строящихся многоквартирных домах, разрешился в пользу жильцов. Президиум напомнил об их праве собственности на общее имущество в доме, включая все коммуникации, независимо от условий договора монтирующей их компании и застройщика (постановление Президиума ВАС РФ от 22.01.2013 № 10545/12.
Суть дела
Застройщик (далее — заказчик) и общество (далее — подрядчик, истец) заключили договор о совместной деятельности по обеспечению строящихся жилых многоквартирных домов телефонными сетями и сетями Интернет. По условиям договора подрядчик обязался проложить кабели связи до объектов включительно и смонтировать в них внутреннюю разводку сетей связи. Подрядчик проложил в домах межэтажные полиэтиленовые трубы, в которых разместил телефонные кабели в соответствии с условиями договора. Установку труб, в которых располагался кабель, подрядчик оплачивал из собственных средств, и по условиям соглашения они должны были остаться в его собственности. Соответственно, акты передачи данных труб застройщику стороны не оформляли.
После ввода домов в эксплуатацию общество-подрядчик также заключило договоры с организациями, управляющими жилыми домами, о порядке использования общего имущества собственников домов (включая трубы) с целью установки в них телекоммуникационного оборудования. Однако позднее компания заключила еще один аналогичный договор со сторонней организацией (далее — ответчик), которая в рамках его исполнения проложила в межэтажных полиэтиленовых трубах свои кабели.
Узнав об этом, подрядчик обратился к конкуренту с претензией о переносе кабелей связи из труб, ссылаясь на то, что они могут быть использованы только с согласия создавшего их подрядчика. В ответ на это ответчик сообщил, что рассматривает возможность заключения с подрядчиком договора на использование данных труб. Однако указанный договор так и не был заключен, а кабели не демонтировали. Подрядчик обратился в суд с иском об обязании компании демонтировать кабели, то есть устранить нарушение права собственности подрядчика.
Судебное разбирательство
Суды трех инстанций один за другим согласились с доводами истца и удовлетворили заявленные требования.
Первая инстанция отметила, что заявленный иск — негаторный, а потому доказыванию подлежат два обстоятельства — наличие у истца вещных прав на спорное имущество и нарушение ответчиком таких прав. Суд посчитал, что спорное имущество (трубы) принадлежит истцу, поскольку эти трубы подрядчик устанавливал с использованием приобретенных за свой счет материалов и оборудования, застройщику они не передавались, и он не претендовал на право собственности на данное имущество. Заметим, что застройщик, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, доводы иска поддержал и просил его удовлетворить.
Ответчик ссылался на то, что межэтажные полиэтиленовые трубы относятся к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку предназначены для обслуживания более одного жилого помещения в нем. Кроме того, ответчик указывал на то, что трубы заполнены не полностью и у истца есть возможность разместить в них и свои кабели без демонтажа кабелей ответчика. Однако суд данные аргументы не принял во внимание.
Суд отметил, что спорные трубы не значились в перечне общего имущество жильцов (постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»).
При обжаловании решения в апелляционной инстанции ответчик обращал внимание суда на то, что необходимо учесть отсутствие возможности разместить спорные кабели иным способом, кроме как в межэтажных полиэтиленовых трубах, установленных истцом. В то время как демонтаж таких кабелей повлечет за собой нарушение прав абонентов — жильцов, которые уже пользуются услугами ответчика. Но апелляционный, а за ним и кассационный суд не приняли аргументы ответчика, оставив решение суда первой инстанции без изменения.
Позиция ВАС РФ
Президиум отменил оспариваемые судебные акты предыдущих инстанций по следующим обстоятельствам.
Работы по прокладке собственного кабеля подрядчиком были неразрывно связаны с созданием труб, без этого выполнение обязательств по договору было бы невозможно. Созданные трубы представляют собой кабельную канализацию для обеспечения жильцов услугами связи, то есть являются общим имуществом в многоквартирном доме. Однако суды посчитали трубы самостоятельным объектом права собственности. В то же время, отвергнув доводы ответчика о том, что собственниками труб являются жильцы, суды не учли правового режима, установленного в отношении общего имущества в многоквартирном жилом доме. Закрепление в договоре подряда с застройщиком условия о переходе спорных труб в собственность подрядчика — ничтожное условие.
Ввиду того, что данные межэтажные трубы представляют собой инженерное оборудование по своему функциональному назначению и предназначены для использования несколькими жильцами для доступа к услугам связи, то они являются общей долевой собственностью всех жильцов (ст. 290 ГК РФ, п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Вывод нижестоящих инстанций о возникновении права собственности на указанные трубы у общества противоречит гражданскому законодательству еще по одному основанию — основанию приобретения права собственности. Результат работ подрядчика не был создан им для себя и впоследствии был передан в собственность другим лицам — собственникам жилых помещений (п. 1 ст. 218 ГК РФ).
Таким образом, компаниям, осуществляющим подрядные работы, необходимо быть очень осмотрительными при заключении договоров на выполнение тех или иных работ при строительстве жилых домов. Правоотношения, возникающие между застройщиком и подрядными организациями, не могут изменить правового режима будущего общего имущества собственников сданных в эксплуатацию домов. Потому если подрядчик не готов безвозмездно устанавливать какие-либо коммуникации, стоит установить в договоре подряда их стоимость вместо указания на право собственности подрядчика на такие объекты.
В рассмотренном постановлении имеется оговорка о возможности пересмотра в связи с новыми обстоятельствами судебных актов, принятых по делам со схожими фактическими обстоятельствами на основании норм права в истолковании ином, нежели представленное в данном постановлении (п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ).