Ипотека с учетом ее долгосрочной природы привлеченного капитала может и должна стать одним из локомотивов развития всего отечественного финансового рынка. Так гласит Ипотечный манифест, презентованный в конце апреля руководителем банка «ДельтаКредит» Сергеем Озеровым и поддержанный банковским сообществом.
Воззвание поддержали обе банковские ассоциации
Вопрос «ЭЖ» о побудительных мотивах написания документа остался без ответа. С. Озеров сказал только, что хочет, чтобы на ипотечном рынке в России царили единые правила:
- для государства, решающего социальные задачи;
- банков, привлекающих деньги на строительный рынок;
- строительной отрасли, осваивающей привлекаемые средства;
- граждан, улучшающих условия проживания;
- страхователей, риелторов, нотариусов и других посредников на рынке жилья.
Несмотря на оставшийся без ответа вопрос, воззвание к финансовому рынку поддержали обе банковские ассоциации страны — Ассоциация российских банков (АРБ) и Ассоциация региональных банков России (Ассоциация «Россия»). Об этом заявили участники презентации в агентстве «Интерфакс» — вице-президент Ассоциации «Россия» Олег Иванов и председатель комитета по ипотечному кредитованию АРБ Андрей Крысин. Они уверены, что озвученный документ — основа для принятия нормативных правовых актов в целях совершенствования ипотеки. По словам О. Иванова, манифест — это интеллектуальная платформа для понимания значения ипотечного кредитования для экономики страны. А. Крысин считает, что чем больше будет денег на ипотечном рынке, тем больше будет строиться жилья и тем оно будет дешевле. Оба эксперта согласны с положением манифеста о том, что массовое развитие ипотеки является фактором экономической и гражданской рациональности, от чего выигрывают и общество, и государство.
Риски внутри финансового рынка
Но без принятия общих для всех правил поведения ипотечный рынок ждет стагнация, за которой последует рост коэффициента доступности жилья. В 2013 г. этот показатель соотношения средней рыночной стоимости стандартной квартиры площадью 54 кв. м и среднего годового совокупного денежного дохода семьи из трех человек согласно правительственному распоряжению (от 25.04.2013 № 684-р) должен составить три года, в 2014 г. — 2,7 года, в 2015 г. — 2,5 года. Препятствиями к достижению этой цели Ипотечный манифест называет:
- демографическую яму;
- нерациональное поведение государства;
- безответственный маркетинг участников рынка.
Два десятилетия после развала СССР в стране наблюдался демографический кризис. Только в последние два года наметилась положительная тенденция — сокращается уровень смертности населения и увеличивается уровень рождаемости. А в 2009 г. компенсацию естественной убыли российского населения на 99% обеспечил миграционный прирост. В такой ситуации манифест обращает внимание региональных властей на то, что улучшение условий ипотечного кредитования на региональном уровне решает сразу две задачи:
- обеспечение оседлости местного населения;
- рост конкурентоспособности экономики территории в демографическом и миграционном аспектах.
Политический популизм разрушает баланс интересов главных участников ипотечного рынка — кредиторов и заемщиков. Регулярные заявления о необходимости снижения процентных ставок по жилищному кредиту дезориентируют отрасль и мешают банкам выстраивать долгосрочные бизнес-стратегии.
В самом деле, как может кредитная ставка быть меньше 10%, если коммерческий банк занимает деньги у Центробанка по ставке рефинансирования в 8,25% и намерен иметь маржу в 3%? А надо еще учесть инфляцию, уровень которой два года подряд держится на отметке не ниже 6%.
И за все платит заемщик. К примеру, год назад банкам запретили вводить мораторий на досрочное погашение кредита (Федеральный закон от 19.10.2011 № 284-ФЗ) и установили штрафы за нарушение. В результате заемщики лишились выбора между кредитом с мораторием и без оного, а банки утратили элемент гибкой продуктовой политики. То же самое происходит с «крестовым походом» против комиссий, являющихся банковским вознаграждением, существующим во всех странах. Отмена комиссии не означает отмены расходов кредитной организации. Теперь комиссионные расходы и издержки по досрочному погашению кредита закладываются в процентную ставку.
Еще один пример нерационального, по мнению банкиров, регулирования рынка — ввод в Федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке» нормы о «прощении долга». Согласно закону «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» (от 06.12.2011 № 405-ФЗ), если банк оставляет за собой предмет ипотеки, а стоимость его недостаточна для полного удовлетворения требований банка, задолженность заемщика считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Появилась ниша для злоупотреблений, и банки повысили ставки, что ложится бременем на добросовестных заемщиков.
Но и сами банки формируют образ пожизненной кабалы. Их алчность разрушает репутацию кредитных продуктов. Ипотечный манифест призывает банкиров не испытывать финансовый рынок рекламными уловками на грани махинаций. Например, подменяя снижение первоначального взноса замаскированной комиссией. Банк компенсирует риски, но вызывает спрос со стороны некачественных заемщиков. Ввиду «длинного забега» ипотечного бизнеса такой чрезмерно креативный маркетинг порождает слой разочарованных и обозленных заемщиков. Их печальные исповеди кругами на воде расходятся в СМИ и обществе. Ничего, кроме негатива для рынка, не несут также политически ангажированные ипотечные программы. Они показывают только лояльность банкиров на заявления высших чиновников.
Риски извне финансового рынка
К ним относится прежде всего обстановка на смежных рынках — строительном и недвижимости. Ситуация в жилищном строительстве постоянно присутствует в «ЭЖ» — посмотрим на соотношение доходов населения и цен на жилые квадраты. По подсчетам директора управления вторичного рынка компании «Инком-недвижимость» Сергея Шломы, как много лет назад можно было приобрести на среднестатистическую московскую зарплату 0,2 кв. м жилой площади, так и на нынешнюю зарплату москвича можно купить или оформить кредит на эти же самые 0,2 кв. метра. И руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко считает, что ни жилье, ни ипотека доступнее не стали.
И вряд ли станут, если учесть налоговую нагрузку на физическое лицо — 25,25%, по данным Министерства финансов РФ. Со следующего года будет еще больше, поскольку вводится налог на недвижимость по кадастровой стоимости, близкой к рыночной. В США уровень налоговой нагрузки на физическое лицо равен 10,37%.
Но и обвала рынка эксперты не ждут. До конца этого и в начале следующего года девелоперы не дождутся роста цен на возводимое ими жилье, а покупатели жилья — падения стоимости квадратных метров.
Но реальную угрозу представляет смена власти. Так, «Юридический центр адвоката Олега Сухова» сообщает, что в пригороде Санкт-Петербурга откладываются новоселья, потому что новые власти решили не продлевать разрешение строительства. Причина — прежняя власть утвердила проект застройки без социальной инфраструктуры. Все по закону, но вложившие средства в строительство граждане рискуют пополнить ряды обманутых дольщиков.
В Твери арбитражный суд вынес решение о том, что новый застройщик не имеет обязательств перед дольщиками (Определение ВАС РФ от 06.03.2013 № ВАС-1673/13 по делу № А66-12732/2010). И девелопер, сменивший по инициативе местных властей прежнего, может уже от своего имени продать квартиры другим покупателям — он никому ничего не должен.
Схожая ситуация складывается в Московской области, где врио губернатора устроил ревизию ранее заключенных договоров с застройщиками. Такая проверка оборачивается обычно витком роста цен. А пока взявшие кредит рискуют пополнить ряды обманутых дольщиков, общее число которых по России, по подсчету адвоката О. Сухова, превышает 100 000 человек. Главной целью всего ипотечного сообщества должен стать конструктивный диалог о совместных шагах по совершенствованию рыночных условий. «Только таким образом мы сможем поддерживать и развивать российскую ипотеку в течение грядущих десятилетий», — гласит манифест.
Доля ипотеки к ВВП в разных странах по итогам 2010 финансового года, %
|
Великобритания |
85 |
|
США |
76,5 |
|
Германия |
46,5 |
|
Эстония |
41,7 |
|
Латвия |
36,2 |
|
Литва |
21,8 |
|
Болгария |
12,4 |
|
Россия |
2,7 |
Источник: «ДельтаКредит» по данным European Mortgage Federation
Динамика рынка ипотечного кредитования в 2006—2012 гг.
|
Показатель |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
|
Объем выданных ипотечных кредитов, млн руб. |
263,6 |
556,5 |
655,8 |
152,5 |
380,0 |
716,9 |
1028,9 |
|
Количество выданных ипотечных кредитов, тыс. шт. |
— |
— |
349,5 |
130,1 |
301,4 |
523,6 |
690,7 |
|
Количество кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты, шт. |
498 |
587 |
602 |
584 |
631 |
658 |
667 |
|
Среднедушевые доходы населения, тыс. руб. |
10,15 |
12,54 |
14,86 |
16,90 |
18,95 |
20,75 |
22,81 |
Источник: ЦБ РФ, Росстат
Целевой показатель ипотечного кредитования на 2013 г. и на плановый период 2014 и 2015 гг.
|
Показатель |
2013 |
2014 |
2015 |
|
Количество предоставленных ипотечных кредитов, тыс. шт. |
671 |
692 |
714 |
Источник: распоряжение Правительства РФ от 25 апреля 2013 г. № 684-р