Руководители многих компаний предпочитают не приобретать в собственность помещения для осуществления розничной торговли, а взять их в аренду. Заключая такой договор, необходимо внимательно изучить инвентаризационные документы арендодателя на помещение. В противном случае можно ошибиться с выбором режима налогообложения, что приведет к негативным налоговым последствиям.
Добро пожаловать на ЕНВД!
Как известно, организации, осуществляющие розничную торговлю, могут в качестве режима налогообложения выбрать ЕНВД. Согласно подп. 6 п. 2 ст. 346.26 НК РФ этот вид деятельности может быть переведен на «вмененку», если на территории муниципального образования, где у компании расположен магазин, в отношении розничной торговли введен данный спецрежим. При этом применять ЕНВД по розничной торговле могут организации, у которых:
- площадь торгового зала магазина или павильона не превышает 150 кв. м (подп. 6 п. 2 ст. 346.26 НК РФ);
- средняя численность работников составляет не более 100 человек (подп. 1 п. 2.2 ст. 346.26 НК РФ);
- доля участия других организаций не более 25% (подп. 2 п. 2.2 ст. 346.26 НК РФ).
Напомним, что с этого года переход на ЕНВД производится в добровольном порядке (п. 1 ст. 346.28 НК РФ). То есть компания самостоятельно выбирает, какой режим налогообложения она будет применять в отношении розничной торговли (общий, ЕНВД или «упрощенку»).
Внимание на договор!
Обратите внимание: для уплаты ЕНВД не имеет никакого значения, на каком праве помещение находится у налогоплательщика. Организация может иметь его в своей собственности или взять в аренду. В последнем случае необходимо правильно заключить договор аренды и проверить у арендодателя инвентаризационные документы на помещение. Объясним почему.
На практике в договоре аренды часто встречается, например, такая формулировка «общая площадь арендуемого помещения составляет 100 кв. м». Арендатор, который собирается открыть розничный магазин, увидев, что общая площадь помещения не превышает 150 кв. м, спокойно подает заявление на применение ЕНВД.
Но руководствуясь только информацией из договора аренды и не изучив инвентаризационные документы на арендуемый объект, арендатор может ошибиться с выбором режима налогообложения. Дело в том, что для целей уплаты ЕНВД площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов. При этом к инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у организации документы на объект стационарной торговой сети, содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом. Так, к правоустанавливающим документам могут быть отнесены договор купли-продажи нежилого помещения, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), а к инвентаризационным — планы, схемы, экспликации и другие документы (ст. 346.27 НК РФ).
Налоговые последствия
Если арендодатель сдал в аренду помещение, которое было до заключения договора аренды перепланировано и при этом в инвентаризационные документы не были внесены соответствующие исправления, то арендатор-«вмененщик» может столкнуться с претензиями со стороны налоговых органов. Проиллюстрируем это на примере.
Предположим, собственник переоборудовал несколько комнат, находящихся в офисном здании, в одно помещение и сдал его в аренду. При этом изменения в экспликации к плану строения здания внесены не были. В ней помещение обозначено как отдельные кабинеты. В договоре же аренды значится общее помещение, предназначенное для торговли.
В такой ситуации налоговые органы могут признать договор незаключенным. Дело в том, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).
Кроме того, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества. На это обратили свое внимание специалисты Минфина России в письме от 04.06.2013 № 03-11-06/3/20373.
В рассматриваемой ситуации данные об объекте (его площади) будут не совпадать с информацией, содержащейся в инвентаризационных документах (экспликации). Так же не будет соответствовать действительности и назначение помещения (по факту оно предназначено для торговли, а по плану — для офисной работы). На этом основании налоговые органы могут признать договор аренды незаключенным.
Чем это обернется для арендатора? Налоговики, признав договор аренды незаключенным, скорее всего, решат, что арендатор не имел права переходить на ЕНВД. Последствия — пересчет налогов в соответствии с общим режимом.
На наш взгляд, чтобы избежать возникновения конфликтной ситуации, лучше на стадии заключения договора проверить соответствие правоустанавливающих и инвентаризационных документов.