Представители малого и среднего бизнеса уже давно били тревогу по поводу злоупотреблений публичных собственников недвижимости в сфере приватизации таких объектов, арендованных предпринимателями. Положения законодательства о льготной приватизации на деле работали со скрипом, потому что встречали на своем пути непреодолимое препятствие в виде бюрократических процедур. С 1 июля эта проблема должна решиться — вступили в силу изменения, направленные на поддержку бизнесменов.
Рассмотрение законопроекта № 201812-6, предлагавшего серьезные послабления в сфере приватизации арендованной государственной и муниципальной недвижимости представителями малого и среднего бизнеса, заняло у депутатов не так много времени. Между внесением текста законопроекта на рассмотрение нижней палаты парламента и его подписанием президентом прошло около полугода (см. «ЭЖ», 2013, № 01, с. 07).
Окончательный текст Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее — Закон № 144-ФЗ) отличается от текста законопроекта, первоначально внесенного на рассмотрение в Госдуму, но основные положения в нем все же сохранились.
Процедура и условия выкупа арендованной недвижимости стали проще
Закон № 144-ФЗ внес изменения в несколько нормативных актов, в частности:
- Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»;
- Федеральный закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ»;
- Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее — Закон № 159-ФЗ).
Кроме того, признаны утратившими силу положения федеральных законов от 08.11.2008 № 195-ФЗ и от 17.07.2009 № 173-ФЗ, исключавшие возможность реализации права на заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов для договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных с субъектами малого и среднего предпринимательства, после 1 июля 2008 г.
Главные изменения, внесенные Законом № 144-ФЗ, касаются права преимущественного выкупа арендуемых помещений субъектами малого и среднего бизнеса. Законом № 144-ФЗ сняты ограничения на максимальный размер площади таких помещений, который ранее могли устанавливать органы власти субъекта РФ (п. 3 ст. 3 Закона № 159-ФЗ). Если до 1 июля 2013 г. в льготной приватизации субъектам малого и среднего бизнеса было отказано по причине превышения установленных лимитов площади арендованного помещения, то теперь такие субъекты могут повторно обратиться с заявлением о предоставлении им этой недвижимости для выкупа. Разумеется, при выполнении всех иных условий для использования этого преимущественного права (п. 3 ст. 5 Закона № 144-ФЗ).
То же самое касается отказов по причине несоблюдения требований о сроке действия договора аренды. В прежней редакции Закона № 159-ФЗ допускалась льготная приватизация объектов, находившихся в аренде в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ. Теперь этот срок обозначен как 1 июля 2013 г.
Также из текста законопроекта в текст Закона № 144-ФЗ перекочевало и важное положение о праве арендатора обжаловать результаты оценки рыночной стоимости объекта, который такой арендатор намерен выкупить. Дело в том, что ранее установленный законом 30-дневный срок для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не прерывался, если арендатор был несогласен с итогами оценки, и, следовательно, выкупной ценой. Таким образом, пропустить срок для заключения договора было легко, а это означало и утрату преимущественного права выкупа. Благодаря введению в ст. 4 Закона № 159-ФЗ нового п. 4.1 течение этого 30-дневного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. Срок прерывается до дня вступления в законную силу соответствующего решения суда об удовлетворении или отказе в удовлетворении жалобы.
Еще одно значимое изменение — конкретизация порядка оплаты выкупаемого имущества в рассрочку. В прежней редакции Закона № 159-ФЗ было сказано лишь, что рассрочка допустима. Теперь же уточнено, что оплата должна происходить ежемесячными или ежеквартальными равными платежами (ч. 1 ст. 5 Закона № 159-ФЗ).
Поддержка бизнеса выразится в упрощении бухучета
Внесенными изменениями также увеличен перечень объектов инфраструктуры, необходимых для поддержки малых и средних предприятий. Соответствующие поправки были внесены в п. 2 ст. 15 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ. Такое увеличение произойдет с июля 2014 г. за счет включения в перечень объектов, обеспечивающих содействие инновационным малым компаниям, промышленных, индустриальных и агропромышленных парков, центров коммерциализации технологий, центров коллективного доступа к высокотехнологичному оборудованию, инжиниринговых центров и некоторых других объектов.
Отметим, что преимущества для малого и среднего бизнеса, предусмотренные Законом № 144-ФЗ, оказались даже шире, чем предполагалось изначально в тексте законопроекта.
Например, Закон № 144-ФЗ предусматривает в числе мер поддержки введение упрощенных способов ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность, и упрощенный порядок ведения кассовых операций для малых предприятий. Правда, эту меру нужно будет предусмотреть отдельным федеральным законом.
комментарий
Владислав Корочкин, первый вице-президент общественной организации «ОПОРА РОССИИ» по аналитической деятельности:
«Несколько тысяч предпринимателей получат возможность строить планы на будущее, имея более прочную почву под ногами»
Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ о льготной приватизации арендуемых малым и средним бизнесом помещений стал результатом сотен компромиссов и, как всякий результат компромисса, оказался химерой. В его текст изначально были заложены десятки ограничений, основной пафос которых — как бы не позволить малому бизнесу слишком много. «ОПОРА РОССИИ» осуществляла мониторинг процесса его реализации. Были обнаружены слабые места, благодаря которым муниципалитеты могли ограничивать возможности малых предпринимателей воспользоваться правом льготной приватизации. Инструментарий применялся от «лобового» до изысканного. Здесь и прямой отказ от исполнения закона — с такой, например, мотивировкой, что Закон не предусмотрел ни прямого запрета на проведение аукционов либо иных действий с арендуемым малым бизнесом имуществом, ни введения моратория на приватизацию. И отказ косвенный, обоснованный тем, что муниципальный бюджет, мол, рассчитан с учетом проведения приватизационных торгов и льготный выкуп с оплатой в рассрочку нанесет ему непоправимый ущерб.
Среди дозволенных законом лазеек была возможность передачи помещений МУПам и ГУПам с формулировкой для «муниципальных нужд». После чего эти организации вправе были оставить полученное имущество или же выставить на аукцион. В результате наблюдалась массированная передача имущества спешно зарегистрированным МУПам и ГУПам, нередко сопровождавшаяся односторонним расторжением договоров аренды с малыми предпринимателями, даже если срок аренды еще не закончился.
Кроме того, Закон № 159-ФЗ позволял муниципальным образованиям часть арендуемых помещений включить в имущественный фонд для предоставления их в долгосрочную аренду субъектам малого и среднего предпринимательства на льготных условиях, но выкупить такие помещения уже было нельзя. В результате эти перечни неоправданно переполнялись. По нашему убеждению, в имущественные фонды целесообразно включать помещения, которые не арендуются малым и средним бизнесом или от льготного выкупа которых предприниматели отказались. И в этих же целях построить новые помещения.
Большинство нейтрализующих обозначенные преграды предложений «ОПОРЫ России» вошли в Закон от 02.07.2013 № 144-ФЗ. По сути, единственной нерешенной проблемой остались МУПы, в которые разными методами «скинули» приличное количество (общей площадью до 20 млн кв. м) объектов недвижимости. Теперь несколько тысяч предпринимателей получат возможность строить долгосрочные планы на будущее, имея более прочную почву под ногами. Если, конечно, изобретательные муниципальные чиновники не найдут новые препятствия для его применения. Например, как у нас принято, не введут дополнительные платежи за реализацию предоставленного законом права.