Прежде чем обращаться в органы местного самоуправления за предоставлением муниципальной земли в аренду под строительство, будущему арендатору стоит проверить, соответствует ли его планам вид разрешенного использования участка. Если строительство на нем невозможно, то даже ошибка администрации в процедуре рассмотрения заявления не поможет арендатору получить желаемое (постановление Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 727/13).
Суть дела
Общество с ограниченной ответственностью (далее — заявитель, общество) обратилось в орган исполнительной власти (далее — ответчик, администрация) с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 50 000 кв. м для строительства магазина, гаражей и автомойки и примерной схемой участка. При этом общество руководствовалось положениями ст. 30, 31 Земельного кодекса РФ, которые устанавливают право субъектов предпринимательской деятельности получить земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, для строительства после его выбора и предварительного согласования места размещения объекта строительства с органом местного самоуправления.
Процедура выбора участка, согласования места размещения объекта и предоставления земли согласно указанным нормам Кодекса выглядит следующим образом:
- юридическое лицо или гражданин подает в уполномоченный орган (в данном случае — администрацию города) заявление о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта, при этом обосновав примерный размер истребуемого участка, право, на котором заявитель намерен получить землю, а также назначение объекта, который будет на ней построен (п. 1 ст. 31 ЗК РФ);
- орган местного самоуправления обеспечивает выбор конкретного земельного участка путем определения вариантов размещения объекта строительства на основании данных государственного кадастра недвижимости с учетом условий использования соответствующей территории (п. 2 ст. 31 ЗК РФ);
- выбор заявителем земельного участка, принятие органом власти решения о предварительном согласовании места размещения объекта (подп. 1 п. 5 ст. 30 ЗК РФ);
- выполнение кадастровых работ в отношении выбранного земельного участка, его постановка на кадастровый учет (подп. 2 п. 5 ст. 30 ЗК РФ);
- принятие органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка заявителю для строительства (подп. 4 п. 5 ст. 30 ЗК РФ).
В рассматриваемом деле процесс предоставления земли затормозился уже на этапе выбора земельного участка: при первом обращении общества администрация города уведомила его письмом об отказе в предоставлении запрашиваемого участка. Отказ был обоснован тем, что заявитель не предоставил проект планировки территории. Однако общество отказ успешно оспорило в суде: в 2011 г. суд кассационной инстанции отменил его и обязал администрацию осуществить выбор указанного в заявлении общества земельного участка. Таким образом, право общества на обращение в администрацию за предоставлением в аренду участка было восстановлено. На основании исполнительного листа арбитражного суда возбуждено исполнительное производство.
Но при повторном рассмотрении заявления общества о выборе земельного участка и его предоставлении для строительства администрация города вновь вынесла отрицательное постановление. На этот раз основанием было расположение данного участка в двух территориальных зонах (зоне активного отдыха в месте зеленых насаждений и в зоне деловой застройки), на которых возведение запланированных объектов не допускается. Кроме того, в отношении части этого земельного участка в администрацию поступили обращения от нескольких заявителей о его предоставлении для строительства объектов недвижимости, потому получить участок запрошенного размера обществу все равно не удалось бы.
Заявитель пошел в суд во второй раз, требуя признать постановление администрации об оставлении без удовлетворения заявления общества недействительным, обязать орган власти в 30-дневный срок осуществить выбор запрашиваемого земельного участка и предварительно согласовать место размещения будущих объектов. Кроме того, общество требовало предварительно осуществить информирование населения о предполагаемом предоставлении указанного земельного участка и составить акт выбора участка для будущего строительства, как того требует ЗК РФ.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности постановления администрации и удовлетворил требование общества. Судьи исходили из того, что постановление нарушает права общества в сфере экономической деятельности, поскольку было принято без учета постановления окружного суда от 2011 г. В последнем было установлено, что администрация не предприняла никаких действий по осуществлению мероприятий по выбору земельного участка для предоставления заявителю. Точнее, администрация не определила возможные варианты подходящего размещения объекта, хотя должна была это сделать перед принятием обжалуемого постановления (п. 2 ст. 31 ЗК РФ). Судьи апелляционной и кассационной инстанций согласились с решением арбитражного суда. Интересно отметить, что ни в одном из этих судебных актов суды ни словом не обмолвились о том, какими доводами руководствовалась администрация города, отказывая обществу в выборе земли во второй раз.
Позиция ВАС РФ
Судьи Президиума ВАС РФ отменили все судебные акты по делу и приняли новый акт об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований. В отличие от нижестоящих инстанций, Президиум ВАС РФ дал оценку основаниям отказа администрации в предоставлении обществу участка.
Первоначальная причина отказа (отсутствие проекта планировки территории) не противоречит законодательству, такой план всего лишь может быть приложен к заявлению о предоставлении земельного участка (п. 2 ст. 31 ЗК РФ), но не является обязательным.
Что же касается причины второго отказа (расположение заявленного участка в двух вышеуказанных зонах), то она была достаточной и законной. Во-первых, один земельный участок может принадлежать только к одной территориальной зоне (п. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ). Во-вторых, в указанных зонах общественно-деловой застройки районного уровня и зоне для активного отдыха на территориях зеленых насаждений общего пользования в силу их назначения не допускается строительство таких объектов, как магазин, гаражи и автомойка. Также администрация установила, что по участку проходит местная дорога, разделяющая две названные зоны, где подобное строительство тоже не разрешается (п. 5 ст. 98 ЗК РФ, абз. 4 перечня общественно-деловых зон, абз. 3 перечня рекреационных зон п. 8.2, раздел 11 и п. 1.6.3 Городского положения «Правила землепользования и застройки городского округа — город Волжский Волгоградской области» от 15.10.2009 № 480-ВГД).
Важным фактором, также повлиявшим на принятие оспариваемого постановления администрации, явилось отсутствие запрашиваемой площади земельного участка по состоянию на 2012 г., когда общество наконец восстановило свое право на получение желаемого участка в аренду под строительство. Дело в том, что к этому моменту в администрации уже находились на рассмотрении несколько заявок на предоставление части запрашиваемого участка для строительства недвижимости, и органом местного самоуправления было принято решение о проведении торгов по продаже права заключения договора аренды земельного участка и (или) его части. Для общества это значило, что получить участок в том порядке, на который оно рассчитывало, уже невозможно (без торгов и внесения дополнительной платы). Наличие заявок от иных лиц также не позволило бы администрации предоставить обществу участок площадью 50 000 кв. м, потому что остаточная площадь земли с учетом поступивших заявок была меньше. А поскольку общество указало в заявлении конкретный участок, который оно желало получить для строительства, то у администрации не было возможности предложить иные варианты размещения объекта.
В итоге Президиум пришел к выводу о том, что вывод нижестоящих судов о недействительности постановления администрации из-за ее бездействия, проявившегося в непроведении мероприятий по выбору земельного участка, противоречит действующему законодательству и обстоятельствам дела. В постановлении Президиума ВАС РФ имеется оговорка о пересмотре вступивших в законную силу судебных актов арбитражных судов по новым обстоятельствам на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ.