Российский рынок ипотечного кредитования пока находится в стадии развития. Но уже сегодня государству нужно подумать о том, как эффективно регулировать этот рынок и рынок жилой недвижимости в целом, чтобы избежать негативных ситуаций, с которыми столкнулись другие страны. Какова роль рынка ипотечного кредитования в сегодняшней денежно-банковской системе России? Как он воздействует на инфляцию и инвестиционную активность? Можно ли на основе прогноза роста рынка недвижимости делать экономический прогноз развития страны?
Своим мнением на этот счет делятся ведущие российские экономисты.
Прежде чем анализировать ситуацию с ипотечным кредитованием в России, обратимся к мировой практике исследований жилищного рынка.
Первые масштабные работы [см. Литературу: 1, 2], в центре которых находился жилищный рынок или жилищно-строительный комплекс, появились в середине 60-х гг. XX столетия. Их основным результатом явилось создание так называемой конкурентоспособной теории рынка жилья, которая разделила жилищный рынок на две части: ту, где жилье является товаром народного потребления, и ту, где жилье — инвестиционный товар. В 70—80-е гг. прошлого века эта теория получила свое развитие (Льюв, Мэйзел, Борн, Фаллис и др.[3,4,5,6]).
О чем говорит характер ивестиций
В начале 1990-х тематика исследований стала смещаться в сторону анализа взаимосвязи жилищного рынка и макроэкономики. Так, Гринвуд и Герковиц [7] утверждают, что стоимость жилого фонда страны и годовой объем инвестиций в него превышает стоимость основных фондов корпоративного сектора и объем инвестиций в собственный капитал корпоративного сектора соответственно.
Что касается России, в 2011 г. рыночная стоимость жилого фонда страны (без учета Чеченской Республики) составляла 169 трлн руб. (рис. 1). Это в три раза больше остаточной балансовой стоимости основных фондов предприятий и организаций. Напомним, что в середине 2000-х разброс этих показателей был еще больше. В последнее время инвестиции в жилищный сектор (—) существенно отставали от капвложений российских компаний(15—20% от ВВП). Сложившаяся ситуация говорит о закрытом характере российского рынка жилой недвижимости и высоких барьерах входа на него для новых экономических агентов.
Жилищный фонд & ВВП
Колебания цен на жилье в значительной мере определяют уровень благосостояния домашних хозяйств. Так, рыночная стоимость жилищного фонда США примерно равна годовому ВВП (). Для сравнения, величина баланса агрегатов М1 и М2 в США находится на уровне 30 и 60% от ВВП соответственно.
В России стоимость жилищного фонда — это 300—400% ВВП, а значение денежных агрегатов М1 и М2 в 2012 г. равнялось 22,06 и 43,95% к ВВП (рис. 2). То есть, с одной стороны, население владеет дорогим активом, с другой стороны, только небольшая часть населения может улучшить свои жилищные условия. Иными словами, оборачиваемость жилья ограничена соотношением высоких цен и относительно низкой развитостью финансовой системы.
Рынок жилья как индикатор экономической динамики
Сопоставим прогноз роста инвестиций в жилую недвижимость и долгосрочный макроэкономический прогноз, подготовленный ИНП РАН в 2012 г.
Частью долгосрочного прогноза развития экономики России является прогноз денежно-финансовой сферы [9]. В нем обосновывается следующая динамика показателей инвестиционной активности (см. табл.): к 2020 г. годовой темп роста инвестиций в основной капитал за вычетом инвестиций в жилье составит около 15%, а темп роста инвестиций в жилье — свыше 20%.
Данные Росстата по ипотечной задолженности на февраль 2013 г. показывают двукратный рост к февралю 2009 г. (2 трлн руб. к 1 трлн руб. ). Это соответствует среднегодовому приросту, равному 18,8%, который близок к упомянутому прогнозу. Поддержание таких темпов роста предполагает сохранение и даже некоторое ускорение темпов роста ипотечного кредитования. Это , учитывая возможность снижения ставок по кредитам и ускорения темпов жилищного строительства
Поясним сказанное. Увеличение количества денег в экономике при постоянной оборачиваемости ведет к росту инфляции, если рост выпуска ограничен неденежными условиями. Но рост оборачиваемости жилья делает необходимым условие повышения монетизации российского ВВП, то есть более легкий доступ к кредиту.
Если рост оборачиваемости жилья пропорционален росту кредитования сделок с жильем (лишь на 30—40% это ипотечные кредиты), эти деньги не выливаются на потребительский рынок, разгоняя инфляцию. Кроме того, заемщики, взявшие ипотечные кредиты, вынуждены тратить значительную часть доходов на обслуживание таких кредитов, минимизируя потребительский спрос. В обратной ситуации, когда есть запрос на рост оборачиваемости жилья, но нет средств, обеспечивающих этот оборот, экономические процессы (естественная мобильность населения, многозвенные сделки с жильем) сдерживаются финансовым ограничением.
Риски быстрого развития ипотеки часто связывают с пузырями на рынке недвижимости: ожидая роста цен, люди начинают брать ипотечные кредиты, и даже высокие ставки могут оказаться выгодными для заемщика, если разница в цене покроет процентные платежи за ипотеку. Учитывая серьезную зависимость доступности ипотечного кредита от стоимости квадратного метра, рост цен на рынке недвижимости достаточно быстро закрывает доступ на данный рынок отдельным слоям населения, чем балансирует спрос. Для экономики губительна обратная ситуация, когда остановка или падение цен полностью останавливает ипотечный процесс, а реализация залогов от невыплаченных ипотечных кредитов резко снижает цены на недвижимость. Подобные процессы уже наблюдались в ряде стран в период мирового экономического кризиса 2008 г. и особенно болезненно отразились на категории «кредитных спекулянтов», которые имели достаточный доход до кризиса для получения нескольких ипотечных кредитов с конечной целью инвестиции в рынок жилья.
Таким образом, формулируется задача гармонизировать рост ипотечных сделок с оборотом жилья, оправданным экономическими процессами. В базовом случае ипотечный кредит, как инвестиция в товары долговременного пользования, балансируется связыванием значительной части доходов домохозяйства и сокращением потребления товаров кратковременного пользования. Подход к решению этой задачи может лежать в области налогообложения (повышенное обложение купли-продажи жилья в течение определенного периода) или ограничение количества ипотечных кредитов на определенном периоде для одного человека (например, в КНР). Эта задача технически решаема, а значит, гармоничное развитие ипотечного кредитования может идти без формирования спекулятивных и кредитных пузырей, наравне с монетизацией экономики, стимулирующей экономический рост, а не инфляцию.
Литература:
1 Muth, R., The demand for non-farm housing, in A.C. Harberger, ed., The demand for durable goods, University of Chicago Press, Chicago, 1960.
2 Olsen, E.O., A competitive theory of the housing market, American Economic Review, Vol. 59, pp. 612—622, 1969.
3 De Leeuw F., The demand for housing, a review of the cross-sectional evidence, Review of Economics and Statistics, vol. 53, no. 1, pp. 1—10, 1971.
4 Maisel S.J., Burnham J.B. and Austin J.S. The demand for housing, Review of Economics and Statistics, Vol. 53, pp. 410—413,1971.
5 Bourne, L.S. and Hitchcock J.R., Urban Housing Markets: Recent directions in research and policy, University of Toronto Press, Toronto, 1978.
6 Fallis G. (1985) Housing Economics, Butterworth, Toronto, 1985.
7 Greenwood, J., Hercowitz, Z., 1991. The allocation of capital and time over the business cycle. Journal of Political Economy 99, 1188—1214.
8 Davis M., Heathcote J., 2001. Housing and the business cycle. Working paper, International Economic Review, forthcoming.
9 Панфилов , Говтвань , Финансовая политика России в перспективном периоде / Проблемы прогнозирования, 2012-6, М., МАИК «Наука/Интерпериодика».
10 Цыганов ., Языков , Гришин Канадский опыт организации системы ипотечного страхования / Страховое дело. 2011-5, М., Анкил.
11 Цыганов , Языков и др. Теория и практика реструктуризации ипотечных кредитов в России. Анализ деятельности ОАО АИЖК в 2009—2011 гг. / под ред. А. Цыганова, А. Языкова: коллективная монография. М., ООО «НПО «МАКСС Групп», Объединенная редакция журналов «Организация продаж страховых продуктов» и «Управление в страховой компании», 2012.
Прогнозные финансовые показатели инвестиций (таблица)
|
|
2011 |
2015 |
2020 |
|
Инвестиции в основной капитал, млрд руб., всего |
10 777 |
26 554 |
58 110 |
|
Инвестиции в основной капитал за вычетом инвестиций в жилье, млрд руб. |
9210 |
23 264 |
49 792 |
|
Темп прироста, % |
14,5 |
23,6 |
15,0 |
|
Инвестиции в жилье, млрд руб. |
1567 |
3290 |
8318 |
|
Темп прироста, % |
41,0 |
20,4 |
20,4 |
|
Инвестиции в основной капитал/ВВП, % |
16,9 |
24,9 |
29,9 |
Источник: Панфилов, Говтвань — 2012, расчеты авторов.