Чтобы определить цену имущества, до заключения договора об его отчуждении стороны порой прибегают к услугам независимого оценщика. Оценку стоимости имущества могут проводить и в силу требования закона. Однако и в том и в другом случаях могут быть не согласные с итогам проведенной оценки. Всегда ли есть шанс оспорить рыночную стоимость в суде? Нет, далеко не всегда. Особенно если такая стоимость для сторон в силу закона не обязательна или если договор об отчуждении имущества уже заключен с указанием именно этой стоимости.
В современном гражданском обороте нередко возникает необходимость в привлечении профессионального оценщика для проведения оценки того или иного имущества с целью установления его объективной рыночной или иной стоимости для совершения сделок.
В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, — достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
На практике нередко участники гражданского оборота, не согласные с величиной, установленной проведенной оценкой, пытаются ее оспорить, поскольку в ином случае они будут вынуждены приобретать или продавать имущество по экономически невыгодной для себя цене. Рассмотрим, в каких случаях они вправе оспаривать оценку имущества, а когда нет, а также какие нюансы вообще следует учитывать при проведении оценки.
Обязательность цены, установленной оценщиком, дает право на ее оспаривание
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее — информационное письмо № 92), оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, например, в следующих случаях:
- оценка имущества на сумму более чем 20 000 руб., вносимого в оплату уставного капитала ООО (ст. 15 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»);
- оценка имущества при оплате акций в уставном капитале акционерного общества неденежным имуществом, в случае выкупа акций (п. 3 ст. 34, п. 3 ст. 75 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»);
- имущество, включенное в конкурсную массу кредитной организации и являющееся предметом залога (п. 2 ст. 50.35 Федерального закона от 25.02.99 № 40-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций»);
- требования по обеспеченным ипотекой обязательствам для их включения в состав ипотечного покрытия (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах») и др.
При этом следует различать обязательность привлечения оценщика и обязательность результатов проведенной им оценки, установленную законом. Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной. Следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (ст. 8 Закона об оценочной деятельности). Также воспользоваться услугами независимого оценщика необходимо при оценке имущества потерпевшего для целей расчета суммы страховой выплаты по ОСАГО (п. 2 ст. 12 Федерального закона от 25.04.2002 № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств») и т.д.
Однако вывод об обязательном или рекомендательном характере величины оценки в каждом конкретном случае следует делать с учетом того, имеется ли у сторон соответствующих правоотношений реальная возможность не принимать величину оценки. Приведем следующий пример. Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» не содержит положений о том, что величина стоимости объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава — исполнителя. Однако в то же время закон не наделяет судебного пристава — исполнителя полномочиями по изменению стоимости величины этой оценки, а также не предусматривает порядок внесения подобных изменений. Судебный пристав — исполнитель, не обладающий необходимыми специальными знаниями для оценки рыночной стоимости отдельной вещи или имущественного права и привлекающий для таких целей специалиста-оценщика, не может самостоятельно и обоснованно установить достоверность произведенной специалистом оценки. Следовательно, оспаривание величины стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска допускается законом и направлено на защиту прав и законных интересов как сторон исполнительного производства, так и судебного пристава — исполнителя, выносящего на основании отчета оценщика постановление об оценке имущества должника, которое тоже может быть оспорено в случае нарушения им прав и законных интересов сторон исполнительного производства (постановление Президиума ВАС РФ от 23.10.2012 № 6083/12 по делу № А40-114306/11-93-1021).
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может быть разрешен в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения. В том числе речь идет о делах о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др. Одним словом, если результат оценки по закону не является обязательным, оспорить его можно лишь в рамках предъявления иного требования.
Покупка имущества по спорной цене лишает права оспорить выводы оценщика
Отметим также, что если законом допускается оспаривание величины оценки, то такое оспаривание возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица) (п. 1 информационного письма № 92).
Так, например, если компания заключила договор на выкуп ранее арендованного имущества по определенной независимым оценщиком цене, а затем решила оспорить величину оценки, то в таком иске ей будет отказано. Ведь, заключив договор купли-продажи с условием о согласованной цене, компания таким образом фактически подтвердила свое согласие с размером оценки. Такой договор в судебной практике признается действительным, отражающим волю заключивших его сторон, и не рассматривается как нарушающий права покупателя имущества (постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2005 № 3497/05 по делу № А40-36287/03-89-368).
При оспаривании результатов произведенной оценки как в самостоятельном процессе, так и в рамках другого дела, когда отдельное оспаривание оценки не допускается, истцу следует указать, в чем конкретно выражается недостоверность установленной оценщиком величины оценки (постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2011 № Ф03-1/2011 по делу № А04-2654/2010). К примеру, это может быть несоответствие отчета оценщика Закону об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, 2, 3), утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254—256, Своду стандартов оценки Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» и др.
Оценка отчета оценщика как доказательства по делу осуществляется судом по правилам главы 7 АПК РФ «Доказательства и доказывание». Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом или по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. При этом оценщик, выполнивший спорную оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (постановление ФАС Московского округа от 22.12.2011 по делу № А41-36914/09).
Таким образом, при несогласии участника гражданского оборота с величиной стоимости имущества, установленной по результатам выполненной оценки, он может ее оспорить. При этом следует учитывать, что у него отсутствует безусловная обязанность приобретать или покупать имущество по цене, которую определил оценщик. Оспаривать результаты оценки следует в судебном порядке, обращаться по этому поводу в иные органы власти, в частности, в антимонопольные органы, не имеет смысла, поскольку установление в договоре купли-продажи цены согласно отчету оценщика не является нарушением антимонопольного законодательства РФ и не является предметом компетенции ФАС России (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.08.2013 по делу № А79-11575/2012).
Выкупная рыночная цена имущества определяется с учетом НДС и обременений
При приватизации государственного или муниципального имущества привлечение независимого оценщика необходимо для установления рыночной стоимости имущества, по которой оно будет отчуждаться в частную собственность. В судебной практике возник вопрос: как быть, если в составленном отчете независимого оценщика названа рыночная цена имущества, но при этом из отчета прямо непонятно, включает ли цена в себя НДС или нет? Значит ли это, что сумма НДС уже заложена в общей рыночной стоимости, определенной оценщиком, или же сумма НДС должна рассчитываться в дополнение к рыночной стоимости?
Этот вопрос на практике решается в пользу участника гражданского оборота, приобретающего в порядке приватизации имущество. Если иное прямо не следует из отчета независимого оценщика, предполагается, что в составе определенной им рыночной стоимости уже заложена сумма НДС (постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 3139/12 по делу № А27-2268/2011).
В соответствии со ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
Таким образом, если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя налог на добавленную стоимость.
При данном подходе указание на то, что рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета налога на добавленную стоимость, должно следовать из отчета.
На рыночную стоимость отчуждаемого имущества также влияют самые различные факторы (вид и состояние имущества, его полезные свойства, спрос на него на соответствующем товарном рынке и т.д.). Помимо названных факторов одним из наиболее важных обстоятельств, которые оказывают влияние на установление рыночной стоимости имущества, является наличие в отношении него обременений со стороны третьих лиц (аренда, залог и др.).
Обременения имущества уменьшают его стоимость, когда они ограничивают владение и пользование имуществом. Так, к примеру, при аренде имущества собственник лишен возможности получить обратно свое имущество в любой момент, если договором аренды это прямо не предусмотрено.
Между тем далеко не о всяком обременении имущества идет речь. При определении рыночной стоимости имущества не учитывается обременение имущества со стороны самого покупателя (арендатора имущества), поскольку после совершения сделки купли-продажи обременение автоматически прекращается.
Так, к примеру, Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право приобретения в собственность недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемое субъектами малого или среднего предпринимательства.
Субъект малого (среднего) предпринимательства обращается с заявлением о приобретении в собственность соответствующего недвижимого имущества и для заключения с ним договора купли-продажи привлекается профессиональный оценщик в целях установления рыночной стоимости отчуждаемого имущества. Преимущественное право на выкуп имущества у субъекта малого или среднего предпринимательства в отношении такого объекта недвижимости возникает только в случае, если он его арендует (и при выполнении иных условий, предусмотренных законом).
Вместе с тем обременение со стороны самого субъекта малого предпринимательства в отношении указанного имущества оценщиком при определении рыночной стоимости имущества не учитывается по следующим причинам. Согласно ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. При заключении договора купли-продажи в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, договор аренды прекращается в силу совпадения должника и кредитора в одном лице. Право аренды субъекта малого предпринимательства в этом случае прекращается в результате выкупа объекта, то есть он приобретает имущество свободным от прав и притязаний третьих лиц.
Следовательно, приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, предопределяет прекращение обременения в виде аренды этого имущества, поэтому не подлежит учету при определении рыночной стоимости такого имущества стоимость права аренды предмета оценки (постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.04.2012 по делу № А26-10656/2010).