Объемы жилищного строительства в РФ растут, однако доступность жилья для населения становится меньше. Доходы граждан не успевают догонять рост цен на питание, товары ежедневного спроса и ЖКХ. В итоге у россиян остается все меньше возможностей для приобретения недвижимости. На фоне общего сокращения сделок с жилой недвижимостью доля ипотечных сделок растет. По данным Росреестра, каждое четвертое право собственности, зарегистрированное в сделках с жильем в январе — сентябре, приобреталось с использованием ипотечного кредита. Этот показатель является рекордным за весь период наблюдения (с 2010 г.).
По данным Росстата, в октябре 2013 г. организации всех форм собственности построили 81 500 новых квартир, что на 21,9% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Всего в январе — октябре 2013 г. в РФ возведено 566 800 квартир (+13,3%). По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) рост произошел в основном благодаря индустриальному домостроению. За девять месяцев 2013 г. за счет индустриального домостроения введено 342 900 квартир общей площадью 19,7 млн кв. м, что на 23,7 и 17,3% превышает уровень 2012 г. в количественном и объемном выражении соответственно. При этом сектор индивидуального жилищного строительства прибавил 6,6%.
Цены на недвижимость тянутся вверх
Несмотря на увеличение объемов строительства, число сделок с недвижимостью становится меньше. Как говорится в обзоре АИЖК, количество прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем, за девять месяцев 2013 г. составило 2,9 млн, что на 5% ниже уровня соответствующего периода 2012 г. Такое сокращение спроса происходило на фоне продолжающегося роста реальных цен. Прирост цен на жилье по итогам девяти месяцев 2013 г. по отношению к аналогичному периоду 2012 г. в среднем составил 8,1%, что в условиях зафиксированной за этот период инфляции в 6,9 п.п. говорит о небольшом росте цен на жилье в реальном выражении.
Эксперты считают, что подорожание недвижимости наряду с ростом стоимости жизни в РФ снижают доступность жилья для россиян. «Доходы населения просто не успевают догонять рост цен на питание, товары ежедневного спроса и ЖКХ. В итоге у людей остается все меньше возможностей купить жилье или взять ипотеку», — пояснила «ЭЖ» генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Она обратила внимание, что последние три года инфляция оказывается неизменно выше прогнозируемых в начале года значений. В целом с 2009 по 2013 г. общий уровень инфляции составил 40%.
Второй фактор, снижающий платежеспособность населения, услуги ЖКХ, удорожание которых традиционно опережает все другие показатели стоимости жизни. За последние десять лет — с 2002 по 2012 г. — стоимость услуг ЖКХ выросла в среднем в 4,6 раза. При этом тарифы на социальный наем жилого помещения выросли в пять раз, на отопление — в 5,1 раза, на горячую воду — в 6,2 раза.
Третий фактор, демонстрирующий рост «стоимости жизни», потребительская корзина, за последние пять лет подорожала на треть. При этом специалисты «Метриум Групп» считают, что динамика стоимости потребительской корзины не отражает реального роста стоимости жизни. По оценке экспертов «Оксфам», благотворительной организации по борьбе с бедностью в мире, указанная на бумаге стоимость продуктов, входящих в потребительскую корзину россиян, не соответствует их истинной стоимости, а набор продуктов не удовлетворяет потребности человека в здоровом питании. Для сравнения: в РФ потребительская корзина включает всего 156 наименований товаров и услуг, во Франции — 250, в США — 300, в Англии — 350, в Германии — 475.
Удорожание стоимости жизни в России подтверждает и тот факт, что в 2009 г. расходы на питание и товары повседневного спроса составляли в среднем 48% совокупного дохода семьи, а в 2013-м — уже 56%. При этом данные негосударственных аналитиков показывают, что рост доходов населения за последний пятилетний период был в два раза ниже роста стоимости жизни. Так, по данным Московской федерации профсоюзов, при общем уровне инфляции 40% заработная плата москвичей за 2009—2013 гг. выросла только на 23% — от 57 280 до 70 369 руб. в месяц.
И наконец, спрос на недвижимость ограничивают ипотечные ставки, которые после прохождения острой фазы кризиса снова пошли вверх: за 2011—2013 гг. они выросли с 11,9 до 13%.
Ипотечный сектор бьет рекорды
К слову, на фоне общего сокращения сделок с жилой недвижимостью доля ипотечных сделок растет. По данным Росреестра, каждое четвертое право собственности (24%), зарегистрированное в сделках с жильем в январе — сентябре 2013 г., приобреталось с использованием ипотечного кредита. Этот показатель является рекордным за весь период наблюдения (с 2010 г.).
В январе — сентябре 2013 г. было выдано 557 325 ипотечных кредитов на общую сумму 905,9 млрд рублей, что в 1,17 раза превышает уровень января — сентября 2012 г. в количественном и в 1,29 раза в денежном выражении. На 1 октября 2013 г. ипотечный портфель на балансах банков составил 2 398,8 млрд руб., что на 35,4% превышает уровень соответствующего периода 2012 г. Абсолютный прирост портфеля с 1 октября 2012 г. по 1 октября 2013 г. составил 597 млрд руб.
По прогнозу экспертов «Метриум Групп», в следующем году из-за продолжающегося роста цен на недвижимость доступность жилья для россиян будет снижаться. Восходящий ценовой тренд объясняется подорожанием составляющих инвестиционной себестоимости строительства. В частности, эксперты обратили внимание на рост цен на топливо в России, которые, по прогнозу Российского топливного союза, в 2014 г. могут вырасти на 30% до 40 руб. за 1 литр.
«Цена бензина — одна из значимых статей расходов при реализации проектов жилой недвижимости, — пояснила М. Литинецкая. — Расходы на него могут составлять от 0,5 до 2—3% от инвестиционной себестоимости проекта». По ее словам, если бензин подорожает на 30%, то для конечных потребителей стоимость квадратного метра может вырасти на 7—10%.
При этом в сегменте de luxe и премиум ни подорожание бензина, ни рост стоимости жизни на покупательский спрос влияния не окажут. Тогда как в сегменте квартир эконом- и комфорт-класса подорожание квадратного метра даже на 5% может ограничить спрос.
Ввод жилья в 2009—2013 гг., млн кв. м.
|
Период |
Индустриальное жилье, млн кв. м. |
Индивидуальное жилищное строительство, млн кв. м. |
|
2009 |
|
|
|
I кв. |
5 |
5 |
|
II кв. |
5 |
7 |
|
III кв. |
6 |
7 |
|
IV кв. |
16 |
9 |
|
2010 |
|
|
|
I кв. |
4 |
5 |
|
II кв. |
6 |
6 |
|
III кв. |
6 |
6 |
|
IV кв. |
16 |
9 |
|
2011 |
|
|
|
I кв. |
4 |
5 |
|
II кв. |
6 |
5 |
|
III кв. |
7 |
6 |
|
IV кв. |
19 |
10 |
|
2012 |
|
|
|
I кв. |
5 |
5 |
|
II кв. |
5 |
6 |
|
III кв. |
7 |
7 |
|
IV кв. |
20 |
10 |
|
2013 |
|
|
|
I кв. |
5 |
5 |
|
II кв. |
6 |
6 |
|
III кв. |
9 |
7 |
Источник: Росстат, расчеты АИЖК
Индексы цен на рынке жилья и инфляция, 2007—2010 гг., % к соответствующему периоду предыдущего года
|
Период |
Первичный рынок |
Вторичный рынок |
|
2007 | ||
|
I кв. |
144 |
148 |
|
II кв. |
139 |
145 |
|
III кв. |
135 |
139 |
|
IV кв. |
131 |
134 |
|
2008 | ||
|
I кв. |
116 |
119 |
|
II кв. |
117 |
120 |
|
III кв. |
117 |
121 |
|
IV кв. |
115 |
120 |
|
2009 | ||
|
I кв. |
106 |
105 |
|
II кв. |
100 |
101 |
|
III кв. |
96 |
98 |
|
IV кв. |
95 |
97 |
|
2010 | ||
|
I кв. |
93 |
96 |
|
II кв. |
95 |
96 |
|
III кв. |
97 |
98 |
|
IV кв. |
98 |
98 |
|
2011 | ||
|
I кв. |
104 |
106 |
|
II кв. |
105 |
106 |
|
III кв. |
105 |
107 |
|
IV кв. |
106 |
108 |
|
2012 | ||
|
I кв. |
109 |
109 |
|
II кв. |
110 |
111 |
|
III кв. |
110 |
113 |
|
IV кв. |
110 |
115 |
|
2013 | ||
|
I кв. |
109 |
110 |
|
II кв. |
108 |
110 |
|
III кв. |
107 |
109 |
Источник: Росстат, расчеты АИЖК
к сведению
На рынке инвестиций в недвижимость по-прежнему наблюдается позитивная динамика, и замедление роста экономики России не оказало влияния на активность инвесторов. Об этом говорится в обзоре рынка коммерческой недвижимости, подготовленном компанией Jones Lang LaSalle.
По итогам трех кварталов 2013 г. российский рынок инвестиций в недвижимость показал рост активности (+1,3%) в сравнении с соответствующим периодом прошлого года. Общий объем вложений в недвижимость России составил 5,3 млрд долл., в том числе 1,5 млрд долл. были инвестированы в III квартале (снижение на 37,8% к аналогичному периоду предыдущего года).
Доля иностранного капитала за девять месяцев оказалась выше в два раза, чем в соответствующем периоде прошлого года. Благодаря закрытию нескольких крупных сделок с участием зарубежных инвесторов с начала 2013 г. доля иностранного капитала составила 42 против 19% в соответствующем периоде 2012 г.
Интерес инвесторов был по-прежнему сосредоточен в офисном и торговом сегментах рынка: их доли в общем объеме вложений составили 38 и 35% в I—III кварталах 2013 г. соответственно. За девять месяцев доля складов в общем объеме инвестиций увеличилась до 17% по сравнению с 10% в соответствующем периоде 2012 г.
Активность на региональных рынках увеличилась в течение III квартала, составив 20% от общего объема сделок. Несмотря на то что большая часть инвестиций по-прежнему приходится на Москву (73% от общего объема III квартала 2013 г.), продолжает наблюдаться рост активности в регионах. Инвестиции в «нестоличные» города составили 299 млн долл., или 20% от общего объема сделок III квартала по сравнению с 13% в предыдущем квартале. Закрытие крупнейшей в истории рынка региональной сделки, а именно — продажа ТЦ «Аура» в Новосибирске (около 260 млн долл.), способствовало значительному увеличению доли инвестиций в регионы.
По прогнозам Jones Lang LaSalle, по итогам года объем вложений в недвижимость России составит 8 млрд долл. Российский капитал продолжит доминировать на рынке, при этом влияние иностранного капитала будет увеличиваться. По предварительным подсчетам экспертов, доля иностранного капитала составит не меньше 30% от общего объема инвестиций за год по сравнению с 17% в 2012 г.