Рекордно высокие объемы поглощения, дефицит готовых к въезду объектов, повышение качества строительства, а также стабильный рост ставок аренды делают складские объекты все более привлекательным инвестиционным продуктом. В 2013 г. объем инвестиций в складскую недвижимость РФ вырос почти в два раза — до 1,2 млрд долл. По прогнозам аналитиков, в 2014 г. спрос в данном сегменте сохранится, а объемы сделок будут определяться только готовностью собственников выставлять качественные объекты на продажу.
Как говорится в материалах международной консалтинговой компании Knight Frank, посвященных итогам 2013 г., объем инвестиций в складскую недвижимость РФ в прошлом году составил 1,2 млрд долл., что почти в два раза превышает аналогичный показатель 2012 г. Около 15% от общего объема инвестиционных сделок в сегменте коммерческой недвижимости пришлось на несколько крупных транзакций. Так, группа «БИН» приобрела складской объект в Томилино и портфель компании MLP, компания «А+Девелопмент» купила завод Tinkoff, компания «Аквион» — здание в складском комплексе «ПНК- Внуково», компания RB Invest — здание в складском комплексе «ПНК-Чехов».
Важным трендом на рынке качественной складской недвижимости России в 2013 г. стало увеличение активности в регионах — на Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар и Ростов-на-Дону пришлось более 80% всего объема поглощения в региональных городах (без учета московского региона, Санкт-Петербурга и Ленобласти). При этом начал развиваться рынок качественной складской недвижимости в дальневосточном регионе, где в 2014 г. к вводу в эксплуатацию запланировано несколько складских объектов классов А и В общей площадью порядка 40 000 кв. м. Активный спрос на складские комплексы в регионе позволяет ожидать заполнения проектов арендаторами еще на этапе строительства.
Впрочем, несмотря на положительную динамику, значительного увеличения доли инвестиционных сделок с региональными объектами в ближайшие несколько лет эксперты не ожидают, поскольку при низкой ликвидности уровень риска остается высоким.
Две трети сделок по аренде и покупке складов приходится на Москву
В России общий объем сделок по аренде и покупке качественных складских площадей составил порядка 1,9 млн кв. м, из которых 70% пришлось на столичный регион, 18% — на Санкт-Петербург, 12% — на другие регионы. В московском регионе объем поглощения качественных складских площадей достиг очередного исторического рекорда: в 2013 г. было арендовано и куплено почти 1,5 млн кв. м. Основной спрос (около 70%) на региональные складские площади предъявляют торговые компании. Около 20% арендуют и покупают производственные компании, остальные 10% приходятся на логистических операторов.
Прошлый год наглядно показал, к каким переменам на рынке складской недвижимости могут привести изменения в транспортном регулировании. Ограничение движения грузового транспорта внутри МКАД привело к тому, что компании, оперирующие в Москве, стали рассматривать склады в непосредственной близости от нее, а арендаторы, которые обслуживают со своего дистрибуционного центра несколько городов, напротив, были заинтересованы объектами в районе Московского малого кольца. «Ожидаемое строительство ЦКАД должно улучшить транспортную ситуацию, однако эти изменения произойдут с временным шагом в 2—3 года. Уже сейчас выросли в цене участки, расположенные у шоссе, где ведется активное строительство. Наиболее востребованными направлениями со стороны арендаторов и покупателей складов являются Ленинградское шоссе, а также южные и юго-западные направления: Минское, Киевское, Симферопольское и трасса М4 „Москва-Дон“», — говорится в материалах Knight Frank.
Согласно прогнозам в следующем году спрос может сократиться до уровня 1 млн кв. м, при этом объем ввода в эксплуатацию будет находиться на рекордно высоких отметках. На 2014 г. заявлено к строительству около 1,7 млн кв. м качественных складских объектов, из которых будут построены и введены в эксплуатацию порядка 950 000 кв. м. Скорее всего, доля вакантных площадей не превысит 5%, однако в отдельных географических зонах ситуация может отличаться от средней по рынку. Как, например, в северном направлении, где будут введены в эксплуатацию порядка 45% от всех строящихся складских помещений.
Складские объекты привлекают высокой доходностью
Говоря о причинах увеличения вложений в недвижимость, аналитики подчеркнули, что ситуация на складском рынке в последние годы складывалась очень удачно для инвестора, который рассматривает объекты или с высоким риском и высокой премией за него, или объекты, которые будут приносить стабильный доход. Доходность инвестиций в складские объекты составляет примерно 11—12%, средний срок окупаемости склада — около девяти лет. Для премиальных объектов офисной недвижимости доходность находится на уровне 8,5—9%, торговой — 9—9,5%.
Таким образом, доходность складских объектов выше, чем для объектов офисной и торговой недвижимости, но эта разница не покрывает более высокие риски. Стабильный доход намного проще получать с премиального офисного объекта или высококачественного торгового центра. Тем не менее спрос на складскую недвижимость со стороны как российских, так и иностранных игроков активно растет — доля вакантных площадей для складов класса А уже более двух лет сохраняется на уровне менее 2%. Рынок становится более понятным и привлекательным для инвестора, в том числе благодаря ставкам аренды, которые, достигнув довольно высокого уровня, стабилизировались.
«В 2014 г. мы увидим дальнейшее развитие складской недвижимости в регионах, причем преимущественно благодаря усилиям локальных девелоперов. Благодаря активному спросу доля объема сделок в регионах может вырасти до 20% от общего объема поглощения. При этом в московском регионе ожидается максимальный за всю историю рынка годовой объем ввода современных складов», — резюмирует Вячеслав Холопов, директор по офисной и складской недвижимости, Knight Frank Russia & CIS.
Оптимистично настроены и аналитики из других международных компаний. Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE в России, заявил, что в 2014 г. спрос в складском сегменте сохранится, а объемы сделок будут определяться только готовностью собственников выставлять качественные объекты на продажу. Интерес инвесторов будет поддерживать как относительно высокая доходность данного сегмента, так и ее будущая устойчивость вследствие сохраняющегося высокого спроса со стороны арендаторов.
Согласно прогнозам Jones Lang LaSalle, в текущем году доля складского сегмента превысит уровень в 10% от общего объема инвестиций 2014 г. (объем инвестиций в недвижимость России, по подсчетам компании, может достигнуть 7 млрд долл. против 8,1 млрд долл. в прошлом году).
Объем сделок и доля инвестиций в складскую недвижимость, 2011—2013 гг.
|
|
2011 г. |
2012 г. |
2013 г. |
|
Объем сделок по приобретению объектов складской недвижимости, млн долл. |
594 |
620 |
1340 |
|
Доля инвестиций в складскую недвижимость, % |
6,3 |
9,4 |
15,8 |
Источник: Knight Frank Research, 2013
к сведению
Девелоперы поставили квартальный рекорд по вводу ТЦ
По подсчетам аналитиков Jones Lang LaSalle, в IV квартале 2013 г. в России введено свыше 800 000 кв. м торговых площадей, что является наивысшим квартальным показателем за последние семь лет.
Такой результат был достигнут преимущественно за счет небольших городов (с населением менее 1 млн человек) — они обеспечили более половины (56%) квартального ввода и около 44% годового ввода. Второе место по объему новых торговых центров, появившихся в последнем квартале года, занимает Санкт-Петербург (21%), третье — региональные города-миллионники (14%), на Москву и Подмосковье приходится 10% ввода.
«Несмотря на высокий показатель последнего квартала, в целом 2013 г. не стал рекордным для рынка торговой недвижимости России. Годовой ввод торговых площадей остался на уровне предыдущих лет и составил 1,65 млн кв. м.», — сообщила Татьяна Ключинская, директор по России и СНГ, начальник департамента торговых площадей компании Jones Lang LaSalle. Она обратила внимание, что по итогам прошлого года общий объем российского рынка торговых центров достиг 16 млн кв. м. На 2014 г. девелоперы наметили ввод около 2 млн кв. м новых торговых площадей, и если все объекты будут открыты в срок, россияне получат рекордный объем нового предложения ТЦ.
Около трети рекорда 2014 г. должно быть обеспечено московскими объектами. «После сравнительно невысокого результата прошлого года, в течение которого было введено всего 204 000 кв. м торговых площадей, столичный рынок ретейла ожидает масштабный выход новых ТЦ, — пояснила Т. Ключинская. — Девелоперы заявляют немногим менее 1 млн кв. м качественной торговой недвижимости, однако по нашим прогнозам, новое предложение составит около 600 000 кв. м. Но даже этот объем станет историческим максимумом рынка торговой недвижимости Москвы, и в результате объем ввода новых площадей в 2014 г. превысит суммарный показатель трех предыдущих».