Некоммерческие хозяйствующие субъекты не вправе заниматься предпринимательской деятельностью, однако, по мнению некоторых, если очень хочется, то можно. К некоммерческим хозяйствующим субъектам относятся и садоводческие товарищества, деятельность которых фактически брошена на произвол судьбы. В этой ситуации неудивительно, что собственник земельного участка вдруг может узнать, что лишился права собственности, а его недвижимостью владеет другое лицо. Возможно ли в такой ситуации вернуть участок себе? Да, и мы расскажем, как.
Пока предлагаемый Госдумой законопроект лишь предусматривает прописку граждан на дачных участках, эти процессы давно воплощаются в жизнь. Такое состояние стало привлекательным и доступным беженцам, в особенности лицам из стран ближнего зарубежья, скупающим участки по договоренности с председателями товариществ.
Формально бесплатные коммуникации с электрическими сетями и общественные земли, поддерживаемые в хорошем состоянии за счет членских и целевых взносов садоводов, зачастую до сих пор юридически не оформлены за этими товариществами, а значит — ничьи. Это привлекает внимание недобросовестных лиц.
Многие садоводы, которым в советские времена земли раздавались бесплатно, стали продавать дачи по бросовым ценам. Нередко их принуждали к этому по надуманным поводам. Эти быстро происходящие процессы оценили «специалисты», сообразившие, что захват земельных участков в товариществах — дело прибыльное.
Тихий передел
Как правило, такие заинтересованные лица рвутся в председатели садоводства. Поскольку один в поле не воин (да и круговая порука не помешает), они стараются заручиться административной поддержкой. Если интересы представителей двух некоммерческих хозяйствующих субъектов, имеющих общую цель — улучшить собственное благосостояние, совпадают, план реализуется. Способствует тому правовая неосведомленность большинства граждан (см. схему).
Итак, на основании выписки из протокола членов правления товарищества с указанием бесхозяйных номеров участков путем рекламы в районной газете было сделано предложение неограниченному кругу лиц о предоставлении государственных земельных участков для ведения садово-огородного хозяйства, а затем принято соответствующее постановление главы районной администрации. Как видим, ни председатель товарищества, ни чиновник ничего не продавали.
Однако указанная выписка лишь создавала видимость массового решения вопроса. К тому же, осторожный председатель свою личную ответственность распределил между всеми членами правления как солидарную. Реклама о предоставлении государственных земельных участков создавала видимость соблюдения порядка, демократичного подхода и доступности земли для всех желающих, а наличие постановления главы администрации обеспечивало отсутствие судебных споров.
На основании заявления лица, как бы невзначай оказавшегося в администрации района задолго до публикации рекламы, и постановления главы администрации со ссылкой на ст. 28, 29 и 81 Земельного кодекса РФ, предусматривающие предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, якобы бесхозяйный участок с забором, сараем, водопроводом и плодово-ягодными посадками был оформлен на заявителя. Не смутили новоиспеченного собственника, получившего участок бесплатно, ни забор по всей территории, ни сарай с инвентарем, ни наличие водопровода, ни тем более то, что на участке были посадки (позднее на суде он скажет, что приходил на участок только чтобы собирать ягоды. Это свидетельствовало, что в участке данное лицо не нуждалось, не работало на нем, а выполняло роль «прокладки» для следующего покупателя).
Три года данный собственник не обрабатывал участок, не возводил на нем строений. В чем коварство данного факта? В том, что в этот период наличие нового собственника никак не проявлялось, и время шло в его пользу.
Далее этот собственник продал участок по договору, содержащему недопустимые пороки, за символическую цену. Необъяснимым образом при отсутствии иных, обязательных для проведения госрегистрации, документов был осуществлен переход права собственности к другому лицу. Цена сделки в соответствии с договором купли-продажи не превышала сумму членских взносов за три года. Во всех документах были указаны разные адреса регистрации, не совпадающие с паспортными данными, но в свидетельстве о праве собственности на участок, предоставленному лишь по запросу суда, был указан адрес, неизвестно откуда появившийся, совпадающий с паспортными данными (кстати, ксерокопия паспорта не является необходимым для регистрации документом и не прикладывается к ним). Оплата членских взносов также никакого отношения к переходу права собственности не имеет. Зато к документам на регистрацию права собственности должна прикладываться справка, подписанная председателем товарищества с указанием номера участка. В этой справке председатель обязан сообщить о наличии или отсутствии на участке строений (недобросовестные лица, как правило, не указывают наличие строений, чтобы им не могли предъявить хищение чужого имущества).
В рассматриваемой ситуации на основании именно этой справки, которая не является юридическим или правоустанавливающим документом, земля перешла к новому собственнику. Затем указанный в справке номер участка автоматически был проставлен в свидетельстве о праве собственности и кадастровом плане. Так у одного и того же участка появились два собственника. Как видим, председатель товарищества фактически ничего не продал, не нарушил, но участок со всем имуществом историческому владельцу уже не принадлежал…
Здесь следует вспомнить часть вторую ст. 181 «Сроки исковой давности по недействительным сделкам» и ст. 208 ГК РФ «Требования, на которые исковая давность не распространяется». Согласно указанным нормам исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). То есть собственник имущества вправе истребовать его из чужого незаконного владения независимо от возражений ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, а в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, является ничтожной.
Является ли неуплата поводом?
С 1993 г. земельный участок обрабатывал и платил членские взносы исторический собственник, который не подозревал, что с 2009 г. он работает уже не на своей земле. В сентябре 2013 г. в приеме взносов ему было отказано, а также запрещено осуществлять посадки. Как гром средь ясного неба председатель товарищества сообщил, что из-за неуплаты взносов садовод больше не является собственником участка.
Председатель был уверен, что исторический собственник пропустил срок исковой давности (в 2009 г.), а наличие второго добросовестного приобретателя делало возврат участка безнадежным. Уличить администрацию района в коррупционной составляющей также было невозможно, поскольку земля в 2009 г. была передана бесплатно.
Вот так к участку исторического собственника подкрались «из-за угла». В самом деле, кто виноват, что он не проявил бдительность и не запросил сведения о принадлежности участка еще в 2009 г.?
Ни адреса, ни фамилии нового собственника председатель, естественно, не сообщил. Только пояснил, что никакие правоустанавливающие документы в товарищество это лицо не предоставило, в члены товарищества не вступило. Кому и куда направлять иск — неизвестно.
Единственное нарушение, которое председатель товарищества предъявил историческому собственнику — неуплата членских взносов за последние годы. Однако, во-первых, неуплата взносов и отсутствие членской книжки не являются основанием отъема земли. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации) этого не требует.
Во-вторых, следовало вспомнить, выполнял ли председатель товарищества свои функции добросовестно: приходили ли историческому собственнику письменные уведомления о необходимости оплаты взносов, расписывался ли он за такое уведомление, вызывали ли его на правление по данному вопросу или умышленно ничего не делалось с целью выждать время для захвата земли по надуманному поводу, рассчитывая на юридическую неосведомленность садовода?
Оказалось, участок, в который исторический собственник осуществил капитальные вложения и принадлежащий ему согласно правоустанавливающим документам с 1993 г., адрес места жительства которого совпадает с адресом регистрации и не менялся, был продан без его ведома, без акта приема-передачи или иного отказа от земли, без его согласия и предупреждения. Об этом факте ему ничего не сообщали, не предупреждали, не извещали, в суд не вызывали, административных взысканий тоже не осуществлялось. Выбытие имущества из владения было осуществлено помимо воли собственника. Как такое могло произойти? В соответствии со ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен имущества кроме как по решению суда.
Спасение утопающих — дело рук утопающих
Исторический собственник усмотрел нарушение его конституционного права, материального права, а также права собственности, и направил иск в суд. На предварительном заседании судья сообщил истцу, что тот якобы забыл, что давно продал свой участок. Однако оригиналы документов и их обоснование истцом свидетельствовали об обратном. Разбирательства растянулись на четыре месяца.
По мнению истца, именно он является собственником спорного участка, изъятого у него незаконно. Правильно ли говорить, что участок именно изъяли, если право собственности на него у истца имелось? Одновременно вместе с иском он направил ходатайства о принятии обеспечительных мер (арест участка с целью недопущения следующей купли-продажи), о предоставлении правоустанавливающих документов, на основании которых было установлено право собственности нового лица, а также о розыске последнего.
обратите внимание
Помните, что суд не запросит документы, которые вы не требуете, поэтому истцу необходимо тщательно продумать, что ему надо для победы. Судья в течение суток выпишет по ходатайству исполнительный лист, который надо немедленно получить лично истцу, а не терять время на почтовый пробег, и в этот же день сдать к принудительному исполнению в службу судебных приставов по месту нахождения предмета спора.
Сдав исполнительный лист приставам, не пускайте дело на самотек. Личным присутствием добивайтесь, чтобы постановление судебного пристава–исполнителя о возбуждении исполнительного производства было направлено в управление федеральной службы госрегистрации, кадастра по месту нахождения, ответчику (то есть новому собственнику) и, разумеется, истцу. Проследите, чтобы ответчик был вызван для предоставления сведений и т.д. От этих сведений вы получите полезную информацию. Например, что новый собственник по месту прописки не проживает, адресованные ему письма возвращаются, что он нигде не работает и не имеет определенного места жительства (законодательство, кстати, не запрещает лицам без определенного места жительства приобретать земельные участки, обустраиваться, используя подручный материал, а затем прописываться).
Признаны ничтожными
По мере поступления юридически значимых документов в материалы дела истец направил ходатайство о привлечении третьих лиц: двух новых собственников, председателя товарищества, районную администрацию, а также ходатайства о предоставлении всех правоустанавливающих документов, на основании которых дважды регистрировалось право собственности на участок новых лиц, в том числе их расписки в получении документов на госрегистрацию, а также постановление главы администрации района с документами, на основании которых оно выработано (то есть выписки из протокола членов правления товарищества за подписью председателя с указанием бесхозяйных номеров участков (последнее, кстати, так и не было предоставлено суду)). Документы истец через суд истребовал от управления Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии, от администрации района и двух новых собственников. Документы поступали долго, с пороками, противоречивые до смешного.
Кроме того, он самостоятельно направил исковые заявления по всем адресам новых собственников (все они вернулись с отметкой «адресат отсутствует») и также приобщил в дело. Истец обратил внимание суда на фиктивность указанных адресов, но у судей на этот счет было иное мнение. На судебные заседания новые собственники явились с враждебно настроенными родственниками. Увидев их, истец сообразил — они опасаются за судьбу участков, полученных подобным образом, а потому истребовал незаконность постановления главы администрации только в своей части. Обстановка разрядилась.
Истец ссылался на ничтожность сделки по выкупу спорного участка и требовал применить последствия ее недействительности. В ходе подготовки дела к судебному заседанию он изменил исковые требования и просил признать незаконными:
■ постановление главы администрации в части выделения новому собственнику земельного участка истца;
■ договоры купли-продажи и, соответственно, право собственности на участок новых владельцев;
■ госрегистрацию права собственности второго нового собственника.
В течение трех месяцев все поступавшие в ходе подготовки дела к судебному заседанию документы истец исследовал, подробно указывал на их пороки, противоречия и давал письменную юридическую оценку с указанием нарушений, приобщая их в дело. Суд, ответчики и третьи лица понимали, что по выявленным нарушениям им могут быть предъявлены обвинения по ст. 159 («Мошенничество, совершенное организованной группой»), 201 («Злоупотребление полномочиями») и 286 («Превышение должностных полномочий») УК РФ.
обратите внимание
Если бы у истца отсутствовало свидетельство о праве собственности на землю, выданное в 1993 г., он мог бы побороться за свой участок согласно ст. 234 «Приобретательная давность» ГК РФ (это может пригодиться тем, кто потерял свидетельство или вовремя его не оформил. Утерянное свидетельство о праве собственности можно запросить в архиве).
В ходе судебного разбирательства было признано, что свидетельство о праве собственности образца 1993 г. истца согласно ст. 6 Закона о госрегистрации устанавливает: права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их госрегистрации, введенной Законом. Регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу указанного Закона, юридически действительна.
Представитель районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству свидетельствовал на судебном заседании об отсутствии истца в списке собственников земельных участков муниципального района, а также об отсутствии второго экземпляра его свидетельства о праве собственности на спорную землю. Когда ему представили оригиналы этих документов 1993 г. с печатью и подписью администрации района, возражения отпали. Принудительно прекратить право пользования участком ни председатель товарищества, ни члены правления, ни администрация муниципального района, к которому географически относится земля, никакого права не имели. Новые собственники встречный иск не подали. Когда у первого из них спросили, какие и куда он сдавал документы на оформление права собственности, он ответил, что не помнит. Подписанная им схема расположения соседних участков не соответствовала действительности, а подпись очень походила на председательскую. Кстати, последний на заключительное заседание не явился.
При рассмотрении дела выяснилось, что по смыслу ч. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражений ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из владения помимо его воли. Суд установил, что первоначальная сделка купли-продажи, заключенная между новыми собственниками, была совершена на основании незаконного постановления главы администрации района. Нельзя передать (продать) то, что тебе не принадлежит. Если имущество приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, собственник может обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суд при рассмотрении дела применяет правила, установленные указанными нормами Кодекса.
Постановлением главы администрации района была проигнорирована ст. 218 ГК РФ, предусматривающая, что право собственности на имущество, принадлежащее другому собственнику, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки о его отчуждении, и действие ст. 235 ГК РФ, которая устанавливает, что оно прекращается при отчуждении собственником имущества другим лицам, или его отказе от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. В силу действия ст. 235 ГК РФ нет основания изъять землю просто так, а только на возмездной основе и в судебном порядке.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает ее оспоримость или не предусматривает иных последствий нарушения. В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, а также иными способами, предусмотренными законом.
Суд квалифицировал оспариваемое постановление главы районной администрации как сделку по отчуждению спорного имущества, противоречащую указанным актам и нарушающую права и охраняемые законом интересы истца, а также признал недействительными последующие сделки, связанные с переходом права собственности (п. 1 ст. 167, ст. 168, п. 2, п. 3 ст. 209 ГК РФ). Таким образом, требования истца были полностью удовлетворены, а участок — возвращен законному владельцу.
|
Постановление главы администрации района |
Свидетельство о праве собственности |
Договор купли-продажи |
|
Бесплатное предоставление якобы государственных участков для ведения садово-огородного хозяйства |
Регистрация участков в комитете по земельным ресурсам и землеустройству |
Продажа участка |
|
Реклама в районной газете о предоставлении государственных земельных участков для ведения садово-огородного хозяйства |
Постановка на кадастровый учет без межевания. Выдача свидетельства о праве собственности первому новому владельцу |
Перерегистрация в комитете по земельным ресурсам и землеустройству на второго нового владельца |
|
Выписка из протокола членов правления товарищества, подписанная председателем, с указанием номеров бесхозяйных участков |
Справка с указанием номера участка об отсутствии посадок и строений, подписанная председателем товарищества |
Выдача свидетельства о праве собственности второму новому собственнику |