Гражданское законодательство базируется на таких важнейших принципах правового регулирования, как добросовестность, разумность и справедливость. Данные требования определяют характер поведения участников оборота в период возникновения и существования отношений. Как применяются эти термины на практике и как их трактуют арбитражные суды?
Добросовестность означает фактическую честность субъектов в их поведении, разумность — осознание правомерности своего поведения, а справедливость — соответствие поведения субъектов морально-этическим и нравственным нормам (постановление ФАС Центрального округа от 06.08.2007 по делу № А14-1437/2006/37/12).
Особое значение соблюдение данных требований имеет в имущественной сфере, когда участники оборота совершают сделки, связанные с приобретением тех или иных активов. Они обязаны самым тщательным образом проверять полномочия своих контрагентов на распоряжение принадлежащим им имуществом, историю владения активом, оценивать все значимые для принятия правильного и взвешенного решения обстоятельства.
В каждом конкретном случае действия приобретателя имущества могут быть самыми разными, с учетом всех обстоятельств сделки. Рассмотрим, на какие именно факторы следует обращать внимание, чтобы в максимальной степени обезопасить себя и защитить свои права и законные интересы.
Полномочия на отчуждение имущества
В первую очередь покупатель должен проверить, имеются ли у продавца надлежащие полномочия на совершение сделки с имуществом, а именно: действительно ли продавец является собственником имущества или уполномоченным собственником лицом. Когда продавцом по сделке выступает хозяйственное общество, покупатель должен убедиться в том, что со стороны высшего органа управления общества имеются необходимые разрешения на совершение сделки, если, конечно, она для общества является крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью.
Внимание!
Крупная сделка представляет собой одну или несколько взаимосвязанных сделок, по которым отчуждается или возникает возможность отчуждения имущества, стоимость которого составляет 25% и более от балансовой стоимости всех активов общества, если уставом общества не предусмотрено еще более высокое пороговое значение (к примеру, 10—15%).
Покупатель должен для проверки запросить у продавца бухгалтерский баланс с отметкой налогового органа о принятии и установить, отвечает ли сделка по отчуждению актива признакам крупной или нет. При наличии сомнений по поводу достоверности представленных продавцом документов он может запросить копию бухгалтерского баланса в налоговом органе по месту учета продавца (постановление ФАС Центрального округа от 30.08.2012 по делу № А68-7245/2010), а также общую информацию о выполнении продавцом своих обязанностей по уплате налогов, и такое требование будет легитимным (постановление ФАС Уральского округа от 01.09.2010 № Ф09-6957/10-С3 по делу № А07-6855/2010).
Проверку документов, удостоверенных нотариально (свидетельство о праве на наследство, договоры, доверенности и др.), нотариальных копий, иных документов на предмет их достоверности можно выполнить на основе данных, полученных из любых возможных открытых публичных источников: например из ЕГРП, ЕГРЮЛ, ЕГРИП, Интернета — http://www.kartoteka.ru/notariat и т.д.
Аналогичным образом в этом должен убедиться и продавец во избежание оспаривания совершенной сделки в дальнейшем. Это касается прежде всего случая, когда имущество продается на торгах и его цена формируется с учетом начального предложения и предложений всех участвующих в торгах лиц. В такой ситуации перед допуском к торгам конкретных участников — потенциальных покупателей продавец должен убедиться в том, на какую сумму общее собрание участников покупателя одобрило совершение сделки. В противном случае такая сделка может быть оспорена участниками покупателя (постановление ФАС Поволжского округа от 25.05.2010 г. по делу № А65-19520/2009).
Если сделка является крупной для компании, она обязательно должна быть одобрена общим собранием участников или акционеров общества/единственным участником или акционером.
Важно иметь в виду, что признание впоследствии недействительным решения общего собрания участников или акционеров хозяйственного общества о даче согласия на совершение той или иной сделки само по себе не влечет ее недействительности. Сказанное касается и аналогичного решения единственного участника или акционера общества. Равным образом это относится и к решению о назначении директора общества: признание его недействительным не влечет недействительности тех сделок, которые он совершал, будучи полномочным (постановление Президиума ВАС РФ от 10.02.2009 № 11497/08).
Главное, чтобы сделка была одобрена на момент ее совершения, а выбранные органы управления были легитимны.
Продавец может приобрести отчуждаемое имущество на основании вступившего в законную силу судебного акта, не отмененного в установленном порядке на дату совершения сделки, обязательное условие: право собственности продавца на имущество подтверждается надлежащими документами (свидетельство о государственной регистрации права собственности, выписка из ЕГРП). Покупатель, получивший имущество по возмездной сделке, признается его добросовестным приобретателем. Приобретенное покупателем имущество не может быть у него истребовано, даже если в дальнейшем после сделки судебный акт, на основании которого за продавцом было признано право собственности на имущество, будет отменен.
Так, в одном деле продавец получил комбайны на основании утвержденного судом мирового соглашения. Он реализовал их покупателю по договору купли-продажи, фактически передав имущество и получив деньги в оплату его стоимости. В дальнейшем судебный акт об утверждении мирового соглашения был отменен, однако суд указал, что данное обстоятельство не свидетельствует о возможности первоначального собственника истребовать его из владения добросовестного приобретателя.
По мировому соглашению первоначальный собственник добровольно передал имущество своему оппоненту (продавцу), который в дальнейшем его продал добросовестному приобретателю. Это обстоятельство свидетельствует о том, что из владения первоначального собственника имущество выбыло по его воле, он его добровольно передал и снял с учета, что исключает возможность удовлетворения его виндикационного иска (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.11.2007 № Ф08-7549/07).
В ситуации, когда продавцом по сделке выступает гражданин, необходимо обязательно поинтересоваться, состоит ли он в браке, поскольку для распоряжения недвижимым имуществом и на совершение сделок, требующих нотариальной формы, требуется согласие второго супруга. От него необходимо запросить нотариальное согласие второго супруга на сделку, либо нотариальное заявление о том, что он в браке не состоит, либо в сделке указать сразу обоих супругов.
Бывшие супруги оспаривать сделки по мотиву отсутствия их согласия не вправе, так как их согласие в данном случае уже не требуется на сделку. После расторжения брака их имущество считается находящимся в общей собственности, сделка по распоряжению которой может быть признана недействительной в силу п. 3 ст. 253 ГК РФ только в случае, если будет доказано, что покупатель знал об отсутствии полномочий на распоряжение имуществом (постановление ФАС Поволжского округа от 05.02.2013 по делу № А12-3139/2012).
При наличии нотариального заявления о том, что продавец в браке не состоит, гарантий в договоре об отсутствии ограничений и информации в открытых источниках (на сайте суда, в ЕГРП) покупатель будет считаться добросовестным, не осведомленным о наличии ограничений на совершение сделки со стороны продавца.
Если предметом покупки выступает не целая вещь, а лишь доля в праве общей собственности на нее (к примеру, доля в праве собственности на жилое помещение или доля в уставном капитале общества), покупатель должен удостовериться в том, что для приобретения им такого имущества нет ограничений — запрета на отчуждение доли в обществе, закрепленный в его уставе, соблюдение продавцом преимущественного права покупки перед предложением имущества покупателю. В ином случае участник общей собственности может в судебном порядке добиться перевода на себя прав и обязанностей по сделке, если докажет, что у него есть необходимая сумма для оплаты имущества (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.06.2013 г. по делу № 11-16056).
Если отчуждение актива осуществляет не сам собственник, а его представитель по доверенности, то покупатель должен удостовериться, что доверенность содержит дату и срок ее действия, сведения о доверителе — собственнике и поверенном, наличие должных полномочий. На практике возможна ситуация, когда на сделку поверенный предъявит доверенность, доверителя по которой уже нет в живых. В таких случаях совершенную сделку оспорить будет нельзя при условии, что ни поверенный, ни покупатель о смерти доверителя не знали, действовали добросовестно, поскольку для поверенного в силу ч. 2 ст. 189 ГК РФ доверенность сохраняет свою силу (Апелляционное Определение Верховного суда Республики Башкортостан от 27.11.2012 по делу № 33-13753/2012, Определение Ленинградского областного суда от 14.12.2011 № 33-5836/2011).
Если покупатель приобретает товар, который был импортирован в РФ, то ему следует убедиться в том, что в отношении его отчуждения нет никаких запретов. Помимо гарантий от продавца в тексте договора купли-продажи имущества будет не лишним уточнить информацию в таможенном органе.
Несмотря на то что покупатель участником таможенных отношений не является, на него не может быть возложена обязанность по уплате таможенной пошлины и сборов, не может быть изъят автомобиль (Определение Верховного суда РФ от 12.08.2003 по делу № 5-В03-72), проявление мер предосторожности не повредит. Если в отношении имущества установлены те или иные ограничения, то необходимо разобраться, с чем они связаны и будут ли являться препятствием для его приобретения.
История владения активом
Однако от добросовестного покупателя требуется не только проверка прав продавца на отчуждаемое имущество, но и выяснение истории приобретения актива, длительность владения и фактические обстоятельства, которые сопутствовали приобретению актива продавцом.
К примеру, если речь идет о приобретении объекта недвижимости, то покупатель перед совершением сделки по ее приобретению должен проверить информацию о том, не является ли она предметом спора. Простых заверений продавца о том, что все в порядке, недостаточно, равно как и его утверждений о том, что он уже совершал аналогичные сделки с другими покупателями, и никто ничего не проверял. Покупатель в данном случае должен руководствоваться только собственными интересами и соображениями своей имущественной безопасности.
Так, в одном деле у собственника нежилого двухэтажного здания и земельного участка под ним имелся спор с банком по поводу ипотеки данного имущества в обеспечение обязательств собственника перед банком по заключенному между ними кредитному соглашению.
Сначала договор об ипотеке суд признал недействительной сделкой по иску участников продавца, и апелляция оставила решение без изменения, на основании чего в ЕГРП регистрационная запись об ипотеке была погашена. Однако в дальнейшем постановлением кассационного суда решения нижестоящих судов были отменены, регистрационная запись об ипотеке в пользу банка была восстановлена.
После этого банк обратился с иском в суд об обращении взыскании на заложенное имущество, поскольку у собственника перед ним образовался долг по кредитному соглашению. Свое имущество собственник реализовал третьему лицо, которое ссылалось на добросовестность его приобретения и просило отказать банку в удовлетворении его требования.
Между тем окружной суд посчитал требование банка-залогодателя обоснованным, а возражения покупателя имущества неосновательными ввиду следующего.
Между залогодателем и залогодержателем имелся спор о действительности договора об ипотеке, который является публичным спором (рассматривается в судебном порядке, информация о нем размещена на сайте арбитражного суда). Реестровая запись об ипотеке была погашена на основании судебных актов, которые впоследствии были отменены, запись об ипотеке в дальнейшем была восстановлена.
Кроме того, сделка по приобретению имущества оформлялась в два этапа: сначала между продавцом и покупателем был заключен предварительный договор, а затем основной договор купли-продажи. На момент заключения предварительного договора в ЕГРП имелась реестровая запись о наличии ипотеки в пользу банка, таким образом, покупатель знал или должен был знать о наличии обременения, в связи с чем он не может быть признан добросовестным приобретателем имущества (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.10.2012 по делу № А45-9720/2012).
Помимо исследования правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, подтверждающих право собственности продавца на отчуждаемое имущество (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП, договоры и др.), покупателю следует запросить у продавца документы, на основании которых тот сам стал собственником, а также проверить, не является ли имущество предметом спора.
Так, в отношении недвижимого имущества (квартира, нежилое здание, земельный участок и др.) это можно проверить через сайт соответствующего суда, на территории которого расположен объект (в Москве, к примеру, это Арбитражный суд г. Москвы и районный суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта).
Особенности проверки при покупке отдельных видов имущества
Приобретатель пакета акций должен проверять обстоятельства его приобретения продавцом по сделке, при этом во внимание должен приниматься период владения пакетом акций продавцом, значительность пакета и сумма сделки (постановление Президиума ВАС РФ от 13815/10 от 09.03.2011).
При приобретении акций лицо, действующее разумно и добросовестно, имеет право и обязано проявить заинтересованность относительно сделок общества, акционером которого лицо собирается стать. Узнав о наличии таких сделок, лицо могло отказаться от приобретения акций (и должно было сделать это, если полагало, что сделки совершены в нарушение интересов общества (постановление Президиума ВАС РФ от 02.11.2010 № 7981).
Совершив сделку по приобретению пакета акций на определенных условиях, в том числе по определенной, согласованной с продавцом цене, покупатель несет риск неучета тех или иных обстоятельств и факторов, которые он не проверил перед сделкой. Если у него была реальная возможность перед совершением сделки ознакомиться с состоянием активов общества, акции которого он приобретал, данными его бухгалтерской отчетности, фактически осмотреть соответствующее имущество, имеющееся у общества, он имел надлежащую информацию об обеспеченности активами ценных бумаг.
В такой ситуации добровольное совершение сделки по приобретению пакета акций на изложенных в ней условиях означает отсутствие у покупателя заблуждения, что исключает признание такой сделки недействительной (Определение ВАС РФ от 12.02.2014 № ВАС-16431/13).
Аналогичным образом решается вопрос и в отношении приобретения других ценных бумаг, в частности векселей. До совершения сделки покупатель имеет возможность проверить предлагаемые к продаже векселя на предмет их соответствия требованиям вексельного законодательства, а именно: содержат ли векселя все необходимые реквизиты, являются ли действительными, чем обеспечено их исполнение и др. (постановление ФАС Московского округа от 18.08.2005 по делу № КГ-А40/6-05).
Если предметом покупки выступает автомобиль, перед совершением сделки покупателю следует убедиться в том, что автомобиль не находится в угоне, на нем не были изменены номера. Для этого перед оплатой автомобиль после достижения договоренности с продавцом можно пригнать в ГИБДД на осмотр и уточнить, все ли с ним в порядке. В ином случае покупатель несет риск наступления неблагоприятных последствий, если в отношении автомобиля к нему будут предъявлены требования. Он сам от продавца сможет потребовать только возмещения убытков (Определение Пермского краевого суда от 10.12.2012 по делу № 33-10917), однако едва ли сможет хоть что-то с него получить, если тот предъявит подложный паспорт, поэтому явка в ГИБДД является обязательной.
При покупке квартиры покупатель должен ознакомиться с представленными продавцом документами, подтверждающими его право собственности на объект и полномочия на его отчуждение (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП, доверенность, если сделку совершает не сам продавец, а его представитель, и др.). Помимо этого покупателю следует запросить выписку из домовой книги по квартире для выяснения круга зарегистрированных лиц, а также карточку учета из управляющей компании.
Последний документ нужен для того, чтобы установить, кто и когда был зарегистрирован в квартире, когда выписан и почему. В том случае, когда приобретаемая квартира ранее была приватизирована, при этом помимо продавца в квартире были зарегистрированы иные лица, то покупателю следует запросить у продавца информацию о них, чтобы исключить риск оспаривания сделки приватизации квартиры и всех последующих сделок, в частности, продажу самому покупателю.
Если с даты приватизации вышел десятилетний срок, то покупатель может приобретать данную квартиру, поскольку даже права ранее зарегистрированных лиц не были учтены при приватизации квартиры, они уже не смогут оспорить сделки. Главное, чтобы данных лиц не было в выписке из домовой книги.
Минимизация риска оспаривания покупки
Совершение сделки по отчуждению имущества (купля-продажа, мена и др.) должно происходить на рыночных условиях, то есть продавец должен получить равноценное встречное удовлетворение от покупателя за проданный актив. В таком случае минимизируется риск оспаривания сделки не только участниками или акционерами продавца — хозяйственного общества, но и риск ее оспаривания иными лицами, в частности, конкурсным управляющим в случае банкротства продавца.
Так, в одном деле покупатель приобрел у продавца трехкомнатную квартиру, в полном объеме оплатив согласованную стоимости в размере 1 770 000 руб., согласованную в договоре, что подтверждалось платежным поручением. Во исполнение договора купли-продажи квартира по акту приема-передачи была передана продавцом покупателю, однако продавец стал уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на нее в пользу покупателя. Это было связано с начатой в отношении продавца процедурой банкротства, в ходе которой внешний управляющий направил в Росреестр заявление об отказе от регистрации, что послужило основанием для обращения покупателя в суд.
Удовлетворяя его иск, суд исходил из наличия исполненного продавцом обязательства по передаче имущества, до момента открытия в отношении него конкурсного производства, что исключает нахождение спорной квартиры в конкурсной массе. Суд также отметил, что покупатель правомерно предъявил продавцу, находящемуся в процедуре банкротства, данный иск, который сам в рамках дела о банкротстве рассмотрению не подлежал.
В силу п. 1,3 ст. 551 ГК РФ и абз. 2 п. 61 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Продавец, уклоняясь от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, передача которой произошла, не вправе ссылаться на отказ от исполнения договора по ст. 102 Закона о банкротстве, поскольку сторонами обязательства исполнены.
Введение в отношении продавца процедуры банкротства не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку заключение договора произошло ранее возбуждения производства о несостоятельности (банкротстве). Отказ временного управляющего от исполнения договора заявлен неправомерно ввиду полного исполнения указанного договора, в связи с чем имущество в состав конкурсной массы продавца не поступает (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.09.2011 по делу № А70-213/2011).
Помимо конкурсного управляющего сделку по отчуждению актива могут оспорить и иные лица в случае, когда такой сделкой ущемляются их права (например, участники или акционеры компании-продавца). Если актив продало лицо, которое не имело права его отчуждать, у покупателя он может быть истребован собственником актива виндикационным иском.
Ссылку покупателя на его добросовестность суд не примет, если актив продавался по заниженной цене, поскольку в такой ситуации покупатель должен был провести дополнительную проверку и поинтересоваться юридической судьбой приобретаемого актива (п. 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126).