Действия регистрирующего органа — территориального управления Росреестра могут быть признаны судом недействительными даже при наличии спора о праве между сторонами договора аренды. Главную роль при решении этого вопроса играет то, правомерно или нет действовал регистрирующий орган, внося запись в ЕГРП. В частности, проверил ли он наличие всех необходимых в силу закона документов (постановление Президиума ВАС РФ от 12.11.2013 № 7206/13 по делу № А40-29742/12-155-270).
Суть дела
Два общества с ограниченной ответственностью заключили договор аренды нежилого помещения на 15 лет, зарегистрировав его в установленном порядке. По условиям сделки арендодатель был не вправе в одностороннем порядке отказываться от исполнения договора. Стороны могли расторгнуть договор по решению суда или по обоюдному согласию.
Арендатор заключил договор субаренды с третьим лицом, субарендатором, и представил данное соглашение на государственную регистрацию. Но управлением Росреестра арендатору было отказано в госрегистрации договора субаренды из-за отсутствия в ЕГРП записи о госрегистрации договора аренды.
Арендатор, будучи уверенным, что соглашение о расторжении договора аренды никогда не подписывал, обратился в суд с иском к арендодателю с требованиями:
- о признании незаконными действий арендодателя по расторжению в одностороннем порядке договора аренды;
- признании незаконными действий управления Росреестра по госрегистрации расторжения договора аренды и обязании погасить сделанную запись в ЕГРП.
Арендодатель обратился со встречным исковым заявлением о признании договора аренды недействительным с момента госрегистрации.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции частично удовлетворил иск: признал действия управления Росреестра незаконными и обязал погасить запись о госрегистрации расторжения договора аренды. В удовлетворении встречного иска суд отказал.
Требования арендатора о признании незаконными действий арендодателя по расторжению договора аренды не могли быть признаны недействительными, поскольку арендатор не представил в суд доказательства одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды.
Представитель арендодателя не смог представить на обозрение суда и лиц, участвующих в деле, оригиналы экземпляров соглашения о расторжении договора аренды, подписанные генеральным директором, и пояснил, что они были изъяты в рамках уголовного дела. Однако данное обстоятельство не могло препятствовать рассмотрению дела в арбитражном суде (ч. 1 ст. 156 АПК РФ).
Суд апелляционной инстанции оставил решение в силе.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений, представив в суд определенные доказательства. Письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике в случае, если обстоятельства дела согласно федеральному закону или иному нормативному правовому акту подлежат подтверждению только такими документами, а также по требованию арбитражного суда (ч. 1 ст. 65, ст. 68, ч. 8, 9 ст. 75 АПК РФ). Необходимые для госрегистрации прав на недвижимость документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для госрегистрации прекращения прав, представляются минимум в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после госрегистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов (абз. 1 п. 1, абз. 1 п. 5 ст. 18 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — Закон). После представления документов регистрирующий орган проводит их экспертизу (п. 1 ст. 13 Закона).
Тем не менее, в материалы рассматриваемого дела подлинники соглашения о расторжении договора представлены не были, несмотря на требование суда. Следовательно, управление Росреестра провело госрегистрацию соглашения незаконно. К такому выводу пришел суд первой инстанции, а апелляционный суд подтвердил данную позицию.
Суд кассационной инстанции отменил вынесенные по делу судебные акты в части признания незаконными действий управления Росреестра и обязания погасить запись о госрегистрации соглашения о расторжении договора аренды. В этой части арендатору было отказано в удовлетворении иска, в остальной части судебные акты оставлены в силе.
Ответчиками по предъявленному иску, в котором явно имелся спор о праве, могли быть только стороны, а не государственный регистратор. Последний мог быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле (ч. 1 ст. 16 АПК РФ, п. 53 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Таким образом, судьи пришли к выводу, что требования истца к управлению Росреестра не являлись самостоятельными, основанными на нарушении законодательства о государственной регистрации прав. Следовательно, удовлетворение требования истца к управлению зависело от разрешения по существу гражданско-правового спора между истцом (арендатором) и арендодателем, вытекающего из арендных отношений. Управление Росреестра было признано ненадлежащим ответчиком.
Кроме того, судьи указали, что нижестоящие суды могли сами истребовать подлинники документов у правоохранительных органов, пользуясь своими полномочиями для рассмотрения дела (ч. 5 ст. 66 АПК РФ).
Позиция ВАС РФ
Президиум ВАС РФ отменил постановление окружного суда и оставил в силе акты судов первой и апелляционной инстанций.
Судьи подчеркнули, что внутри компании-арендодателя имелся корпоративный конфликт.
Пять участников компании-арендодателя обладали в совокупности долей в размере 10% в ее уставном капитале. Эти участники обращались в суд с иском о признании недействительными решений внеочередного собрания, но получили отказ. А на данном собрании из состава участников был избран генеральный директор, который и подписывал соглашение о расторжении договора аренды.
Два представителя арендодателя по доверенностям, выданным разными генеральными директорами, давали противоречивые показания в суде. Один представитель утверждал, что избранный из состава участников и затем подписавший соглашение генеральный директор не обладал на тот момент необходимыми для этого полномочиями. Другой же представитель по доверенности, выданной уже указанным генеральным директором, возражал против исковых требований, представлял копии соглашений о расторжении договора аренды и акта приема-передачи нежилого помещения.
Кроме того, окружной суд не учел следующего. Наличие спора о праве в ситуации, когда действия управления Росреестра были совершены с нарушением требований закона, не мешало оспаривать соответствующие действия. Заявленное в подобной ситуации требование подлежало разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно приводить к нарушению прав на имущество иных лиц (постановление Президиума ВАС РФ от 19.02.2013 № 12925/12). Судьи применили данную правовую позицию.
Заявленные арендатором требования к управлению Росреестра основывались на утверждении о ненадлежащем исполнении обязанности по проверке документов, представленных для госрегистрации расторжения договора аренды. Рассмотрение требования о признании незаконными действий управления, основанных на утверждении арендодателя об их совершении при отсутствии к тому оснований — документов, свидетельствующих о расторжении договора аренды, — не связаны с разрешением спора имущественного характера.
Таким образом, действия управления обоснованно были признаны незаконными, и на него правомерно возложена обязанность по погашению записи о госрегистрации расторжения договора аренды.
В деле имеется оговорка о возможности пересмотра вступивших в законную силу судебных актов по новым обстоятельствам на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ.