Сложности оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Начиная с 1 января 2014 г. изменились правила уплаты налога на имущество организаций. Теперь в отношении отдельных объектов недвижимос­ти этот налог уплачивается исходя из их кадастровой стоимости. Нередки ситуации, когда кадастровая стоимость недвижимости в несколько раз превышает ее рыночную стоимость, соответственно, налоговое бремя в таком случае значительно возрастает. Но у правообладателей имеется возможность оспорить размер кадастровой стоимости недвижимости. О том, как это можно сделать, в нашем материале.

В 2014 г. кадастровая стоимость принималась во внимание только для исчисления земельного налога. Поэтому с проблемами, связанными с оценкой кадаст­ровой стоимости имущества, до этого времени сталкивались только землевладельцы. Для собственников иной недвижимос­ти (зданий, сооружений и т.д.) кадастровая стои­мость не имела значения, поскольку никак не влияла на формирование налогооблагаемой базы по налогу на имущество и на налоговые обязательства.

Но в свете последних изменений в Налоговый кодекс РФ (см. бокс) собственникам недвижимости стоит задуматься о методиках определения кадастровой стоимости, а также порядке ее оспаривания. И хотя арбитражная практика в отношении оспаривания кадастровой стоимости зданий, строений, помещений пока не сложилась, в данной ситуа­ции можно руководствоваться опытом землевладельцев. Так как порядок оспаривания кадастровой стоимости не зависит от типов недвижимости.

Кадастровый учет осуществляет Росреестр

Определение кадастровой стои­мости имущества производится в соответствии с положениями Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности). А именно главой III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающей правила определения кадастровой стоимости недвижимости и появившейся в законе в 2010 г.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, а также ведение государственного кадастра недвижимости осуществляет специально уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о государственном кадастре недвижимости)). Этим органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (п. 2 Указа Президента РФ от 25.12.2008 № 1847 «О федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»). Росреестр находится в ведении Минэкономразвития России (п. 2.1 Положения о федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457). В связи с этим Минэкономразвития России издает нормативные правовые акты, регулирующие порядок ведения кадастрового учета.

В государственный кадастр недвижимости вносятся, в частности, сведения о кадастровой стои­мости объекта недвижимости (п. 11 ст. 7 Закона о государственном кадастре недвижимости).

Кадастровую оценку производит оценщик или Росреестр

В процессе определения кадастровой стоимости собственник недвижимости не принимает никакого участия.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа субъекта РФ либо в определенных случаях по решению органов местного самоуправления (ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности). Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Ее проводят физические лица (оценщики) — члены соответствующих саморегулируемых организаций (ст. 4 Закона об оценочной деятельности). В своей деятельности они руководствуются Законом об оценочной деятельности, актами Минэкономразвития России, стандартами и правилами оценочной деятельности (ст. 24.15 Закона об оценочной деятельности).

В отдельных ситуациях кадастровую оценку недвижимости проводит Росреестр (ст. 24.21 Закона об оценочной деятельности).

Росреестр определяет кадастровую стоимость в случаях:

• осуществления кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости;
• включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости;
• осуществления кадастрового учета изменений уникальных характеристик объекта недвижимости или сведений об объекте недвижимости, влекущих изменение его кадастровой стои­мости.

В этих ситуациях кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в соответствии с порядком, утвержденным приказом Мин­экономразвития России от 18.03.2011 № 113.

Отметим, что кадастровая стоимость недвижимости подлежит периодической переоценке. Государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет с даты проведения последней государственной кадастровой оценки (ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности). Поэтому кадастровая стоимость постоянно пересматривается.

Получив отчет об определении кадастровой стоимости, заказчик работ (как правило, исполнительный государственной власти субъекта РФ) должен утвердить его (ст. 24.17 Закона об оценочной деятельности). После этого в течение десяти рабочих дней информация подлежит опубликованию. Публикуется информация как непосредственно о кадастровой стоимости объекта, так и о дате проведения последней кадастровой оценки.

Где можно найти сведения о кадастровой стоимости?

Для получения информации о кадастровой стоимости объекта недвижимости есть несколько вариантов.

Во-первых, можно подать запрос в территориальный орган Росреестра (ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности). Такой запрос составляется по форме, приведенной в приложении 2 к Порядку предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 27.02.2010 № 75.

Запрос можно составить на бумажном носителе и представить его в орган кадастрового учета лично или направить по почте. Также есть возможность заполнить электронную форму запроса на официальном сайте Росреестра. Отметим, что за предоставление сведений, внесенных в государственный реестр недвижимости, взимается плата в размере, определенном приказом Минэкономразвития России от 30.07.2010 № 343. Ее размер зависит от того, в какой форме предоставляется документ и кто делает запрос. В ответ на запрос Росреестр выдаст кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижи­мости (п. 2 ст. 14 Закона о государственном кадастре недвижимости).

Информацию можно получить и с помощью доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения государственного кадастра недвижимости. Он находится на официальном сайте Росреестра (www.rosreestr.ru).

За предоставление данных таким способом также взимается плата в порядке, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 07.11.2012 № 717.

При определении кадастровой стоимости недвижимости применяется специальный стандарт

При определении кадастровой стоимости недвижимости применяется федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденный приказом Мин­экономразвития России от 22.10.2010 № 508 (далее — ФСО № 4). Этот стандарт является обязательным к применению оценщиками при определении кадастровой стоимости.

ФСО № 4 под кадастровой стои­мостью понимает установленную в процессе государственной кадастровой оценки рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночную стои­мость, определенную индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (п. 3 ФСО № 4).

Отметим, что рыночная стои­мость не признается автоматически кадастровой стоимостью объекта недвижимости. По мнению Минэконоразвития России, одним из основных признаков кадастровой стоимости, определенной оценщиком, является ее установление в рамках проведения государственной кадастровой оценки, в связи с чем не любая рыночная стоимость может быть кадастровой и осуществление оценочной дея­тельности вне рамок государственной кадастровой оценки не является деятельностью по определению кадастровой стои­мости (письмо Минэкономразвития России от 05.10.2011 № Д06-4950).

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (письмо Минэконоразвития России от 16.05.2011 № Д06-2506).

Оспорить кадастровую стоимость можно в суде или в специально созданной комиссии

Если на определение кадастровой стоимости правообладатель повлиять никак не может, то оспорить результат кадастровой оценки он вправе.

Основаниями для пересмотра результатов оценки кадастровой стоимости являются:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности).

Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Президиум ВАС РФ в постановлении от 25.06.2013 № 10761/11 разъяснил, что правообладатель, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития России от 29.07.2011 № 382).

В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

Таким образом, правообладателю необходимо знать или дату определения кадастровой стоимости, или дату утверждения исполнительным органом субъекта РФ результата кадастровой оценки. Для того чтобы узнать эту информацию, необходимо обратиться с запросом о кадастровой стоимости объекта в территориальное отделение Росреестра, в ответ на который будет выдана справка по форме, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 01.10.2013 № 566, в которой указывается дата определения кадастровой стоимости и дата ее утверждения. Вместе с тем в кадастре недвижимости могут отсутствовать сведения о дате утверждения кадастровой стои­мости, в этом случае необходимо руководствоваться датой определения кадастровой стоимости.

У правообладателя есть два способа оспаривания результатов оценки: судебный и внесудебный. Так, правообладатель может оспорить результаты определения кадастровой стоимости недвижимости, обратившись:

• в арбитражный суд;
• в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия).

ФАС Уральского округа пришел к выводу: из положений п. 1 ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности следует, что для оспаривания результатов определения кадастровой стои­мости предусмотрен альтернативный порядок (или в арбит­ражный суд, или в комиссию по рассмот­рению споров о результатах определения кадастровой стои­мости, а при несогласии с решением комиссии — в арбит­ражный суд). Последовательное оспаривание результатов определения кадастровой стоимос­ти действующим законодательством не предусмотрено (Правовые подходы, применяемые ФАС Уральского округа при рассмотрении споров, связанных с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, утверждены президиумом ФАС Уральского округа 17.03.2014, далее — Правовые подходы ФАС Уральского округа). Поэтому правообладателю необходимо самостоятельно выбрать вариант оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

Между тем нет никаких препятствий для того, чтобы впоследствии оспорить решение комиссии в судебном порядке. Оспаривание решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости производится по правилам, предусмот­ренным главой 24 АПК РФ (п. 5 Правовых подходов ФАС Уральского округа).

Порядок обращения в комиссию

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности).

Комиссия по рассмотрению споров создается Росреестром в каждом субъекте РФ. Порядок создания такой комиссии утвержден приказом Мин­экономразвития России от 04.05.2012 № 263 (далее — Порядок создания комиссии). Территориальное отделение Рос­реестра размещает информацию о создании такой комиссии на своем официальном сайте.

Для обращения в Комиссию необходимо представить следую­щие документы (п. 13 Порядка создания комиссии):

• заявление о пересмотре кадастровой стоимости, содержащее сведения о правообладателе объекта недвижимости;
• кадастровый паспорт объекта недвижимости;
• нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию ошибочности указанных сведений;
• отчет об оценке рыночной стои­мости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимос­ти подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. Здесь отметим, что рыночная стоимость объекта недвижимости для целей подачи заявления о пересмотре его кадастровой стоимости определяется на дату, на которую была установлена кадастровая стои­мость объекта недвижимости (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности);
• положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности;
• иные документы.

При отсутствии необходимых документов, а также при пропуске срока на обращение в комиссию заявление не принимается к рассмотрению.

Не принимается к рассмот­рению заявление и в том случае, если величина кадастровой стои­мости объекта недвижимости, результаты определения которой оспариваются, ранее установлена в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка создания комиссии).

На заседании комиссии по рассмотрению заявления могут присутствовать как заявитель, так и иные лица.

Кадастровая стоимость может быть установлена в размере рыночной

Чаще всего правообладатели обращаются в комиссию с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости, поскольку распространены ситуации, когда кадастровая стоимость превышает рыночную в несколько раз.

В пункте 20 Порядка создания комиссии предусмотрено, что в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимос­ти, которая отличается от его кадастровой стоимости не более чем на 13%, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимос­ти в размере его рыночной стоимости.

В случае если рыночная стои­мость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости больше чем на 30%, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимос­ти. Исключение из этого правила — заявитель представил положительное экспертное заключение оценщика, соответствующее необходимым требованиям (п. 20 Порядка создания комиссии). Таким образом, если заявитель представит все необходимые документы и положительное заявление оценщика, у комиссии не будет правовых оснований для отклонения заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Рассмотрим конкретную ситуацию. Организация обратилась в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стои­мости земельного участка на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, в соответствии с которыми рыночная стоимость земельного участка составляет 18,173 млн руб. Кадастровая стоимость этого участка была утверждена в размере чуть более 114 млн руб.

Суды установили, что организация представила необходимый пакет документов для принятия решения, в том числе отчет об оценке рыночной стои­мости земельного участка и положительное экспертное заключение, в соответствии с которыми рыночная стоимость земельного участка составляет 18,173 млн руб. При этом каких-либо замечаний к комплекту документов или их содержанию у комиссии не возникло. В результате судьи пришли к выводу, что у комиссии отсутствовали правовые основания для отклонения заявления организации о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.02.2014 по делу № А11-4815/2013). Аналогичный вывод содержится в постановлении ФАС Поволжского округа от 07.10.2013 по делу № А72- 11131/2012.

Несмотря на то что в рассмат­риваемом случае объектом оценки был земельный учас­ток, выводы судов применимы и к ситуации, когда оспаривается кадастровая стоимость иной недвижимости, поскольку, как отмечалось выше, в законодательстве отсутствуют различия в порядке оспаривания кадастровой стоимости различных объектов недвижимости.

Арбитражный суд рассматривает спор по общим правилам искового производства

Правообладатель может оспорить кадастровую стоимость недвижимости, обратившись в арбитражный суд, минуя комиссию.

Президиум ВАС РФ в постановлении от 28.06.2011 № 913/11 пришел к выводу, что лицо, права которого нарушены несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимости (в рассматриваемом деле — земельного участка) его рыночной стоимости, может защищаться посредством изменения кадастровой стоимости на рыночную стоимость.

Помимо этого Президиум ВАС РФ в этом постановлении разъяснил, что требования правообладателя, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимос­ти органом кадастрового учета кадастровой стоимости объекта недвижимос­ти на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа. Следовательно, такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмот­рению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимос­ти объекта недвижимости, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами АПК РФ назначается экспертиза.

к сведению

С 1 января 2014 г. налог на имущество организаций определяется исходя из кадастровой стоимости, в частности, в отношении следующих объектов недвижимости (п. 1 ст. 375 НК РФ):

• административно-деловых цент­ров и торговых центров (комплексов) и помещений в них;
• нежилых помещений, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Более того, с 1 января 2015 г. налог на имущество обязаны будут уплачивать организации, применяющие упрощенную систему налогообложения. Налог надо будет уплачивать в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по ­которым определяется как их кадастровая стоимость, то есть в отношении вышеперечисленных объектов.