Независимая ипотека, залог всего бизнеса, последующий залог без запретов, возможность заложить банковский счет и права требования — с 1 июля в Гражданском кодексе кардинально меняются правила в отношении залога (все изменения приведены в таблице, опубликованной в «ЭЖ», 2014, № 3, с. 15). Участники банковской сессии Юридического форума России, организованного газетой «Ведомости», обозначили непонятные для правоприменения нормы в новых правилах о залоге.
Список вопросов к большинству измененных статей ГК РФ о залоге привела Наталья Окунева, директор юридического департамента Юникредит банка. Первым в списке оказался вопрос о преимущественном праве залогодержателя обращать взыскание на имущество третьих лиц, связанное с предметом залога. Такое право предоставлено залогодержателю п. 2 ст. 334 ГК РФ (здесь и далее нормы ГК РФ приводятся в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ). Согласно этому пункту залогодержатель может получить страховое возмещение за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно было застраховано. Кроме того, можно обратить взыскание на доходы от использования заложенного имущества и на имущество третьих лиц при залоге права требования на него. В последнем случае залогодержатель получает право обратиться непосредственно к должнику залогодателя и потребовать это имущество у него. Порядок реализации заложенного права, регулируемый ст. 358.8 ГК РФ, предусматривает, что должнику залогодателя необходимо направить уведомление. Но в какой момент его надо направлять и что в нем должно быть указано, непонятно. Поэтому воспользоваться этим правом с первого раза банкирам вряд ли удастся: их требования могут быть оспорены по формальным основаниям.
Несогласованность старых и новых правил может дезориентировать Росреестр
Пункт 4 ст. 334 ГК РФ устанавливает, что к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила о вещных правах, Федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), а в той части, которая не урегулирована правилами и Законом об ипотеке, — общие положения о залоге.
Но поправки в ГК РФ о вещных правах пока не приняты, Закон об ипотеке действует в прежней редакции. В связи с этим банкиры задаются вопросом: как применять общие положения о залоге в той части, которая пока не урегулирована правилами о вещных правах и Законом об ипотеке? И самый злободневный вопрос для них — каким будет порядок реализации недвижимого имущества?
Соотношение новых норм ГК РФ и старых норм специальных законов о залоге смущает и начальника Управления частного права ВАС РФ Романа Бевзенко. В ходе выступления он обратил внимание на те вопросы, которые могут вызвать сомнения у судов в связи с тем, что Закон РФ от 29.05.92 № 2872-1 «О залоге» прекращает действие с 1 июля, а Закон об ипотеке остается неизменным и объявлен в ГК РФ специальным по отношению к новым общим нормам о залоге.
Например, согласно новым правилам ГК РФ залоговая стоимость перестала быть существенным условием договора, а в Законе об ипотеке требование об этом осталось. Так нужен ли для заключения договора ипотеки пункт о залоговой стоимости? Согласно ГК РФ — не нужен, а по Закону об ипотеке — нужен.
На первый взгляд, рассуждает Р. Бевзенко, раз Гражданский кодекс говорит, что Закон об ипотеке может предусматривать иное регулирование залога недвижимости, отличающееся от общих правил Кодекса, то в договоре об ипотеке обязательно придется обозначить залоговую стоимость. Но, когда разрабатывался Закон об ипотеке, подобная норма содержалась в ГК РФ и, соответственно, была воспроизведена в тексте этого закона. То есть она никогда не была специальной нормой, поскольку не проектировалась как какое-то особое регулирование. А теперь вдруг стала специальной. Это неправильно. По мнению Р. Бевзенко, специальную норму законодатель должен изначально создавать в таком качестве. Она не может стать специальной случайно.
Еще один пример связан с требованием о согласии залогодержателя для последующей ипотеки. В ГК РФ осознанно изменено регулирование множественного залога: он разрешен. Можно ли считать, что в ипотеке сохранилось прежнее регулирование множественности залога, потому что Закон об ипотеке — это специальная норма?
Р. Бевзенко считает, что нет, но предполагает, что Росреестр, который всегда стремится действовать по букве закона, будет требовать прописывать залоговую стоимость, хотя ГК РФ больше на этом не настаивает, и не станет регистрировать последующий залог на недвижимое имущество, несмотря на то что общими правилами он разрешен.
Юристы считают, что подобные разночтения не менее двух лет будут вносить сумятицу в действия Росреестра и решения судов, прежде чем будет выработана единая правоприменительная практика. И призывают банковское сообщество сконцентрироваться на этом вопросе и потребовать, чтобы была создана рабочая группа, которая бы разработала новый Закон об ипотеке.
Как добросовестно утратить предмет залога
Еще одна из непонятых банковским сообществом новых норм ГК РФ касается нового вид залога, возникающего в силу наложения судебного запрета в интересах кредитора на распоряжение имуществом (п. 5 ст. 334). В момент принятия такого решения кредитор получает все права залогодержателя. Банкиры хотят понять, каким образом такой залог можно будет отслеживать третьим лицам. Будет ли такое решение суда регистрироваться? И если да, то в какой реестр вноситься и кем?
Новая редакция п. 1 ст. 335 ГК РФ позволяет предоставлять залог не только самому заемщику, но и третьему лицу в его интересах. При этом в отношении третьего лица применяется часть норм о поручительстве (ст. 364 и 367 ГК РФ). В данном случае для банкиров остается неясным вопрос о сроке залога, например, когда в договоре о залоге не упоминается срок, на который он выдан. Также не очевидно, обращает внимание Н. Окунева, будут ли в отношении третьего лица, предоставившего залог, применяться разъяснения, приведенные в постановлениях Пленума и Президиума ВАС РФ.
Пункт 2 ст. 335 ГК РФ сохраняет у добросовестного залогодержателя залог, переданный помимо воли его собственника, в случае, когда залогодержатель не знал, что получил его от неуполномоченного лица. Исключение — случаи, когда имущество выбыло из права собственности по независящим от собственника причинам, в которых не было его вины (утеряно, похищено и т.п.) При защите интересов залогодержателя неизбежно возникнет вопрос о том, какое его поведение можно считать добросовестным, и в связи с этим положение залогодержателя может оказаться довольно шатким.
Залог всего бизнеса и прав потребителей
Пункт 2 ст. 339 ГК РФ позволяет лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, предоставлять в залог все свое имущество или его часть определенного вида или рода, не описывая такое имущество в договоре детально на момент предоставления залога. Главное, чтобы имущество можно было идентифицировать в качестве предмета залога на момент обращения взыскания.
По словам Н. Окуневой, банкирам непонятно, каким образом будет учитываться этот неопределенный залог при его регистрации, с тем чтобы избежать его добросовестного приобретения третьими лицами. Неясно и то, каким образом должны приниматься корпоративные решения о предоставлении такого залога (в случае сделки с заинтересованностью и крупной сделки). Сегодня в банковской среде преобладает мнение, что это положение вообще не будет работать на практике.
Р. Бевзенко, ссылаясь на проект реестра залогов, уже подготовленный нотариальным сообществом, уверяет, что проблем с «опубличиванием» залога в данном случае не возникнет. Залог можно будет привязать как к объекту — предмету залога, так и к субъекту — залогодателю. И такие возможности поиска уже заложены в подготовленном нотариусами реестре. Но для залога всего имущества будет доступна только последняя опция — привязки к субъекту. Опасность, по мнению представителя ВАС РФ, может появиться тогда, когда через пару лет все более-менее жизнеспособные бизнесы будут заложены, а потребители, которым не свойственно перед походом в магазин заглядывать в реестры и изучать, не заложено ли имущество магазина, могут столкнуться с тем, что их дорогостоящие приобретения начнут изымать залогодержатели. Причем пострадать могут те покупатели, которые оставят информацию о себе, указав адрес доставки или расплатившись карточкой.
Сторонники этой нормы ссылаются на то, что возможность заложить весь бизнес есть во всех цивилизованных странах. Но забывают о том, что там норма о залоге всего бизнеса уравновешена тем, что такой залог не имеет эффекта против потребителей, работников компаний при их банкротстве и нанимателей жилья. А мы с 2015 г. поставим потребителей под удар…
В реестрах могут появиться клоны
Пункт 4 ст. 339.1 ГК РФ помимо регистрации, предусмотренной для залога недвижимого имущества, долей участия и ценных бумаг, разрешает добровольную регистрацию залога движимого имущества в нотариальном реестре. Банковское сообщество приветствует такую возможность, но сомневается в том, что она может быть реализована на практике. На нотариусов не возложена обязанность проверять сведения, которые передаются в реестр. Один и тот же залог может быть определен по-разному. В связи с этим, по мнению банковского сообщества, велик риск множественной регистрации одного и того же предмета залога в реестре. Также непонятно, каким образом регистрировать в реестре залог на товар в обороте. И как будет определяться очередность приоритетов подобных залогов: по моменту регистрации?
Кроме того, нотариальный реестр предполагает внесение и публичную доступность избыточного количества персональных данных. В реестр будут вносится не только ФИО залогодателя и сведения о заложенном имуществе, в свободном доступе предполагается выкладывать и паспортные данные залогодателя, его дату рождения и место жительства.
Очередность залогодержателей определят суды
Новая редакция ст. 342 ГК РФ предоставляет залогодателю право передавать имущество в последующий залог, ограничивая его только случаями, прямо запрещенными законом (в действующей пока редакции ст. 342 запрет на последующий залог может быть предусмотрен в договоре с залогодержателем). В связи с этим еще более актуальным становится вопрос о том, какой из залогов на один и тот же предмет должен быть удовлетворен в первую очередь. На него призвана ответить ст. 342.1 ГК РФ, в которой очередность удовлетворения требований залогодержателей поставлена в зависимость от момента возникновения залога. Но, внимательно изучив эту статью, юристы, по словам Н. Окуневой, так и не поняли, какие договоры залогов будут иметь приоритет: «реестровые», то есть те, что будут заключены после 1 июля 2014 г. и внесены в реестр, или те, что заключаются до этой даты и потому в реестр не попадут?
Статья 342 обязывает залогодателя, заключившего последующий договор залога, незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим залогам и по их требованию сообщить сведения о последующем залоге, а также сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества.
Но как защитить предшествующего залогодержателя, если его не уведомили о последующем залоге и об обращении взыскания, в том случае, когда у залогодателя уже нечего будет взять? И что делать с запретами, которые уже действуют или будут установлены в договорах, которые заключаются до 1 июля? Ведь срок внесения уведомлений о залогах по существующим договорам — до 1 февраля 2015 г., а ст. 352.1 и 352.2 ГК РФ прекращают действие залога, если его предмет добросовестно приобрело третье лицо.
Р. Бевзенко, наоборот, считает, что законодатель ввел довольно разумные правила в отношении предыдущих и последующих залогов, убрав возможность блокирования последующего залога. Банки всегда старались запретить последующий залог, потому что не было понятно, что с ним происходит, когда дефолт объявляется по старшему залогу. Но новые нормы достаточно подробно это описывают, что делает исключение запрета на последующий залог вполне безопасным для всех сторон договора.
Договор управления залогом остается загадкой
Новая версия ст. 356 ГК РФ посвящена ситуации, когда залогодатель получает финансирование для своей предпринимательской деятельности от нескольких кредиторов, которым гарантирует свои обязательства, предоставляя имущество в залог одновременно, а не последовательно. Таким кредиторам законодатель, используя концепцию поручения, дает право заключить договор управления залогом, выбрав в качестве управляющего либо одного из кредиторов, либо третье лицо. Управляющий залогом должен будет заключить договор залога с залогодателем и осуществлять все права и обязанности залогодержателя по договору залога, действуя от имени и в интересах всех кредиторов, заключивших договор. А кредиторы компенсируют ему понесенные расходы и выплатят вознаграждение, если иное не предусмотрено договором, при этом они не вправе осуществлять свои права и обязанности залогодержателей до момента прекращения договора управления залогом. В то же время, управляющий вправе осуществлять права и обязанности залогодержателя, если залог возник ранее заключения договора управления залогом.
Договор управления залогом — нечто совершенно новое для российского хозяйственного оборота, и каким будет его применение, предположить сложно. Однако юристов уже интересует, можно ли будет договориться об управлении залогом не на основе концепции поручения, а на иной основе (например, по типу договора концессии). Их беспокоит, что будет происходить, если один из кредиторов или управляющий выйдет из договора управления залогом. Какие наступают в этом случае последствия для сторон? Ответов на эти вопросы сегодня нет.
Операциям с залоговым счетом придется поучиться
Еще одна новелла ГК РФ — возможность залога прав по договору банковского счета, нюансы которой описываются в ст. 358.9—358.14. Главное условие такого залога — открытие банком клиенту специального залогового счета. Но для залогового счета пока нет регулирования ЦБ РФ. Кроме того, правила п. 8 ст. 358.9 ГК РФ о залоге по договору банковского счета применяются к залогу прав по договору банковского вклада. И здесь непонятно: надо ли в случае залога прекращать банковский вклад, перечислять денежные средства на залоговый счет, или потребуется открывать залоговый счет вклада? Должен ли в случае срочных вкладов соблюдаться срок вклада? Будет ли распространяться на заложенные вклады физических лиц защита системы страхования вкладов? Также для банковского сообщества остается открытым вопрос, можно ли обратить взыскание на заложенные права по договору банковского счета или вклада в иностранной валюте в случае неисполнения денежного обязательства в рублях.
Независимая ипотека — мечта банкира
Единственной новеллой, вызвавшей однозначное одобрение у банкиров, стала норма о так называемой независимой ипотеке (п. 4 ст. 341 ГК РФ). Она предусматривает, что залог недвижимости может существовать без привязки к конкретным долговым обязательствам: возникать, существовать и прекращаться независимо от возникновения, существования и прекращения обеспеченного обязательства.
Как пояснил Р. Бевзенко, неакцессорная ипотека (то есть не являющаяся дополнительным договором к какому-то конкретному кредитному договору) позволяет залогодержателю устранить многие сложности, с которыми он сталкивается при попытках обратить взыскание на предмет залога. Его действия могут пресекаться оспариванием взыскания на основании того, что ипотека прекратилась, не возникла, была неправильно зарегистрирована и т.п. Независимая ипотека все эти риски отсекает. Она никак не связана с любым долгом. Но в тот момент, когда возникает необходимость взыскания, ее можно «склеить» с любым долгом, который есть у залогодателя перед залогодержателем или даже у третьего лица, если при установлении ипотеки залогодатель разрешил обращать взыскание на свое имущество по обязательствам этого лица.
Банковское сообщество заинтересовано в том, чтобы норма о независимой ипотеке начала применяться как можно скорее. Действующая сейчас в ипотеке строгая аксцессорность обеспечения не позволяет ему существовать отдельно от основного долга и должна прекращаться при увеличении обеспеченного обязательства (если не договаривались об ином). А также и при изменении предмета обеспечения (например, недострой достроили — и это теперь новый предмет залога). Как заметил Р. Бевзенко, хотя все эти проблемы уже были решены в практике ВАС РФ, банкиры и заемщики давно хотели получить независимую неакцессорную ипотеку в российском праве для сделок коммерческого кредитования.