Заключая договор аренды здания, собственник имущества может возложить на арендатора обязанность по заключению договора с теплоснабжающей организацией и оплате полученных коммунальных услуг. Если же эти обязательства арендатор не выполнит, в то время как теплоснабжение здания продолжает осуществляться, ответственным за оплату полученной энергии перед поставщиком будет являться собственник-арендодатель. Ведь именно он несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (постановление Президиума ВАС РФ от 04.03.2014 № 17462/13).
Суть дела
Обществу с ограниченной ответственностью (далее — собственник, общество) на праве общей долевой собственности принадлежало 97/100 долей здания. Часть этого здания собственник передал в аренду третьему лицу на основании соответствующего договора с 1 января 2010 г. сроком на 11 месяцев. Причем в договоре аренды было предусмотрено, что обязанность заключить договор теплоснабжения с энергоснабжающей организацией и оплачивать коммунальные услуги, в том числе и теплоснабжение, лежит на арендаторе. Заметим, что для арендодателя такая практика была не первичной — предыдущий арендатор также заключал договор на теплоснабжение самостоятельно и сам оплачивал поставленные по такому договору ресурсы.
Однако в нарушение своих обязательств новый арендатор договор теплоснабжения не заключил и, хотя услуги по теплоснабжению фактически оказывались, поставленную тепловую энергию не оплачивал. Не выполнял эти обязательства и собственник недвижимости.
В связи с задолженностью за тепловую энергию, образовавшейся с января по апрель, энергоснабжающая организация обратилась в арбитражный суд с иском к собственнику здания о взыскании с него неосновательного обогащения в сумме сбереженной оплаты за тепловую энергию, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
Судебное разбирательство
Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал.
Принимая решение, суд указал, что возможность заключения договора энергоснабжения связана с наличием у абонента энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования. Однако в период, за который образовалась спорная задолженность, энергопринимающие устройства находились во владении и пользовании арендатора, а не собственника помещения. В связи с чем последний не может быть признан потребителем тепловой энергии и, соответственно, обязанным лицом перед теплоснабжающей организацией. Кроме того, в договоре аренды стороны прямо оговорили, что договор теплоснабжения должен заключать и исполнять арендатор.
Но с такими выводами не согласился суд апелляционной инстанции, отменив решение и удовлетворив исковые требования.
Судьи при рассмотрении дела приняли во внимание, что с января по апрель здание отапливалось. Однако в аренду была сдана только его часть, в то время как теплоснабжение осуществлялось на всем объекте.
Принуждать потребителя к заключению договора энергоснабжения теплоснабжающая организация не вправе. Но в тех случаях, когда потребитель пользуется услугами энергоснабжения, а от заключения договора уклоняется, фактическое пользование абонентом тепловой энергией расценивается как акцепт абонентом оферты. Потому отсутствие договорных отношений с организацией, чьи теплопотребляющие установки присоединены к сетям энергоснабжающей организации, не освобождает потребителя от обязанности возместить стоимость отпущенной ему тепловой энергии (п. 3 информационного письма ВАС РФ от 17.12.98 № 30).
На основании изложенного суд взыскал с собственника здания неосновательное обогащение в размере стоимости поставленной за четыре месяца тепловой энергии, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.
ФАС Московского округа постановление суда апелляционной инстанции отменил и оставил без изменений решение суда первой инстанции. В обоснование своего решения кассационная инстанция повторила довод суда первой инстанции о том, что в спорный период собственник не владел энергопринимающим устройством, а потому не мог быть признан потребителем тепловой энергии. Суд пришел к выводу, что оснований для взыскания с собственника неосновательного обогащения нет.
Позиция ВАС РФ
Президиум ВАС РФ не согласился с выводами судов первой и кассационной инстанций и принятые ими судебные акты отменил. Постановление суда апелляционной инстанции было оставлено без изменения.
Президиум ВАС РФ руководствовался положениями ст. 210 ГК РФ, в соответствии с которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В том числе собственник здания несет расходы по его отоплению, поскольку на арендатора указанное бремя законом или договором с теплоснабжающей организацией не возложено.
Несмотря на то что договор аренды предусматривал обязанность арендатора заключить договор с энергоснабжающей организацией и оплачивать полученную тепловую энергию, при рассмотрении данного дела это обстоятельство не имеет значения, поскольку договор аренды регулирует отношения только собственника и арендатора. В силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
Президиум ВАС РФ указал, что собственник здания, не оплатив тепловую энергию, поставленную энергоснабжающей организацией, неосновательно обогатился за счет последней. Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения (п. 1 ст. 1107 ГК РФ). Поэтому оснований для отказа энергоснабжающей организации в иске о взыскании суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами нет.
В постановлении имеется оговорка о возможности пересмотра вступивших в силу судебных актов по новым обстоятельствам на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ.
к сведению
Пользование абонентом услугами следует считать акцептом оферты, предложенной стороной, потому такие отношения должны рассматриваться как договорные (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.97 № 14). Этой позицией пользуются суды при разрешении споров об оплате коммунальных услуг при отсутствии договора с поставщиком энергии, взыскивая с потребителей помимо стоимости услуг также и проценты за пользование чужими денежными средствами (постановление ФАС Центрального округа от 07.10.2013 по делу № А36-5622/2012, Определение ВАС РФ от 18.12.2013 № ВАС-17713/13 по делу № А72-8939/2012).
Суды исходят из того, что бремя содержания имущества несет его собственник, хотя эта обязанность может быть возложена и на иное лицо. В то же время условие договора аренды об обязанности арендатора заключить договоры оказания коммунальных услуг само по себе не является основанием для взыскания с арендатора платы за такие услуги, если он не заключил соответствующий договор. При таких обстоятельствах обязанным лицом остается собственник (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 15.05.2013 по делу № А38-3399/2012, Северо-Западного округа от 30.10.2013 по делу № А56-45779/2012).
Ресурсоснабжающая организация не обязана выяснять, кто именно является фактическим пользователем отапливаемго помещения. При этом собственник в случае удовлетворения требований ресурсоснабжающей организации о взыскании задолженности по оплате фактически поставленных ресурсов не лишен возможности взыскать указанные суммы с арендатора в качестве неосновательного обогащения (итоговая справка по применению норм об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, одобрена Президиумом ФАС Уральского округа 22.03.2013).