Новая редакция Земельного кодекса РФ вступит в силу с 1 марта 2015 г., а с ней и новые принципы образования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Образование земельных участков на основе проекта межевания территории, обмен участками вместо изъятия земли для государственных и муниципальных нужд, расширенный перечень оснований для отказа в предоставлении земли — вот неполный список нововведений, ожидающих бизнес и уполномоченные органы власти в связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Поскольку проанализировать этот 90-страничный документ в одной статье невозможно, мы будем неоднократно возвращаться к нему в ближайших номерах. А в этом номере расскажем о новациях, актуальных для застройщиков, в Земельном, Гражданском и Градостроительном кодексах РФ.
Разработанный Минэкономразвития России законопроект «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» в начале года прошел публичное обсуждение на портале www.regulation.gov.ru и в начале февраля был внесен Правительством РФ на рассмотрение в Госдуму (см. также «ЭЖ», 2014, № 03, с. 09). Масштабные поправки в два десятка федеральных законов депутаты рассматривали почти полгода (что в свете последних законотворческих тенденций почти рекорд), и вот 23 июня 2014 г. президент подписал Федеральный закон № 171-ФЗ с уже укороченным названием «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 171-ФЗ).
Внесенные Законом № 171-ФЗ изменения за некоторыми исключениями вступят в силу 1 марта 2015 г.
При затягивании капстроительства можно потерять и права на землю, и здание
Поправки, внесенные Законом № 171-ФЗ в Гражданский кодекс РФ, скорее всего, не обрадуют застройщиков, которые возводят объекты недвижимости на арендованной у государства или муниципалитета земле.
Статья 3 Закона № 171-ФЗ дополняет перечень оснований прекращения права собственности новым пунктом — отчуждение объекта незавершенного капстроительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Порядок такого отчуждения урегулирован новой ст. 239.1 ГК РФ. Отчуждение возможно, если:
■ объект капстроительства не завершен к моменту прекращения договора аренды земельного участка, на котором такой объект возведен;
■ земельный участок был предоставлен застройщику по результатам аукциона или без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, и строительство этого объекта также не было завершено;
■ нарушение срока строительства объекта не связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект;
■ отчуждение не запрещено законом (заметим, что этой оговорки в первоначальной версии законопроекта не было).
Решение об отчуждении объекта незавершенного капстроительства вправе принять только суд на основании требования о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, заявленного исполнительным органом государственной власти или местного самоуправления, который уполномочен распоряжаться спорным земельным участком.
Если публичные торги будут признаны несостоявшимися, объект незавершенного капстроительства может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
Данная норма направлена на стимулирование застройщиков не тянуть с завершением строительства объектов и более ответственно относиться к своим обязательствам. Проще говоря — на борьбу с долгостроем.
Однако нормы о реализации объектов незавершенного строительства с публичных торгов, рассмотренные выше, не применяются к объектам долевого строительства, строительство (создание) которых на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено (ст. 21 Закона № 171-ФЗ). Также указанные нормы не работают в отношении строительства на земельных участках, договор аренды которых заключен до 1 марта 2015 г. (п. 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ).
Есть в изменениях и ложка меда. Собственник объекта незавершенного капстроительства вправе приобрести земельный участок, на котором расположен объект, в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14—39.17 ЗК РФ. Это правило работает в случаях, когда право собственности на объект капстроительства или право аренды земельного участка были соответственно зарегистрированы или предоставлены до 1 марта 2015 г., а также если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников «незавершенки» по данному основанию (п. 21 ст. 11 Закона № 171-ФЗ).
Закон № 171-ФЗ также расширяет перечень случаев, при которых преимущественное право покупки доли в праве собственности, принадлежащее сособственникам продавца, не работает. Помимо уже установленной в п. 1 ст. 250 ГК РФ реализации имущества с публичных торгов, к таким случаям добавится продажа доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Решать вопрос об установлении сервитута арендатор будет самостоятельно
Изменения затронули порядок установления сервитутов (права ограниченного пользования чужим земельным участком) на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно действующей редакции ст. 274 ГК РФ заинтересованное лицо вправе требовать установления сервитута только от собственника земельного участка, на котором такой сервитут устанавливается. При том, что таким заинтересованным лицом может быть несобственник (п. 3, 4). Новая редакция ГК РФ исключит из этой цепочки государственного или муниципального собственника, поскольку с 1 марта следующего года сервитут можно будет устанавливать по соглашению с законным владельцем земли (п. 6 ст. 274 ГК РФ). Правда, назвать изменение однозначно позитивным сложно, поскольку, во-первых, возможность заключения такого соглашения должна быть установлена в законе, а, во-вторых, Законом № 171-ФЗ не внесены изменения в п. 5 ст. 274 ГК РФ, согласно которой плату за установление сервитута вправе требовать только собственник земли. Зато если сервитут на таком участке будет установлен, то к лицу, которому он передан, применяются те же правила, что и к собственнику. Например, владелец участка вправе требовать прекращения сервитута, если он мешает использованию земельного участка по назначению (п. 2 ст. 276 ГК РФ).
Комплексное освоение территории может быть ориентировано не только на жилье
Градостроительный кодекс РФ дополняется новой ст. 46.4, регулирующей правила заключения договора о комплексном освоении территории. В действующей редакции ГрК РФ предусмотрен лишь договор аренды земельного участка в целях жилищного строительства. С марта следующего года ограничений по цели освоения территории не будет, что позволит предоставлять в указанном порядке земельные участки не только для жилищного, но и, например, для социального (школы, детсады, учебные заведения) или транспортного строительства (магистрали, транспортные развязки и др.). Соответствующие поправки внесены и в ЗК РФ (п. 5 ст. 11.4, ст. 39.3 и др.).
Договор комплексного освоения территории будет заключаться исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющим земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, которое:
■ признано победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка;
■ подало единственную заявку на участие в этом аукционе;
■ признано единственным участником такого аукциона;
■ было единственным принявшим участие в аукционе участником (п. 2 ст. 46.4 ГрК РФ).
В предмет договора о комплексном освоении территории входят подготовка документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории (п. 1 ст. 46.4 ГрК РФ).
Для договора о комплексном освоении территории законом предусмотрены особые правила расторжения и прекращения.
В частности, прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не будет являться основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором. А расторгнуть договор можно будет по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, но лишь на основании решения суда (п. 8, 9 ст. 46.4 ГрК РФ).
Выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства — многоквартирных домов — в границах предоставленной для освоения территории допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории (п. 3.1 ст. 51 ГрК РФ в ред. Закона № 171-ФЗ).
Законом № 171-ФЗ предусмотрены довольно объемные переходные положения, призванные облегчить внедрение в практику новых правил. Так, согласно п. 14 ст. 34 Закона № 171-ФЗ отношения, связанные с реализацией положений заключенных до 1 марта 2015 г. договоров аренды земельных участков или договоров, заключенных по итогам торгов, извещение о проведении которых было опубликовано до указанной даты, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются ЗК РФ в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона № 171-ФЗ.