С 22 июля вступил в силу, за некоторыми исключениями, Федеральный закон от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“» (далее — Закон № 225-ФЗ), изменивший правила оспаривания кадастровой стоимости недвижимого имущества, требования к проведению оценки кадастровой стоимости и правовой статус оценщиков, а также соответствующих саморегулируемых организаций. В частности, процедура станет прозрачнее: решения о проведении оценки и проекты отчетов будут публиковаться в Интернете, а заинтересованные лица смогут представлять свои замечания на такие проекты. Однако оспаривать результаты кадастровой оценки напрямую в суд смогут только граждане, для организаций обязательна досудебная процедура.
Правительственный законопроект № 421531-6, направленный на совершенствование кадастровой оценки, был внесен в Госдуму в конце прошлого года, и за несколько месяцев рассмотрения в парламенте претерпел заметные корректировки (см. «ЭЖ», 2014, № 01, с. 09). Итоговый Закон № 225-ФЗ, помимо изменений в сфере регулирования оценочной деятельности, статуса оценщика и СРО, содержит существенные изменения в правила кадастровой оценки объектов недвижимости: полностью в новой редакции изложена глава III.1 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценке) «Государственная кадастровая оценка».
Закон № 225-ФЗ вступил в силу 22 июля 2014 г., за исключением положений о прекращении деятельности национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков, не соответствующего установленным в законе требованиям, которые вступят в силу 29 октября текущего года.
Решения о проведении кадастровой оценки вывесят в Интернете
Новой редакцией ст. 24.12 Закона об оценке установлена периодичность проведения государственной кадастровой оценки — не чаще чем один раз в три года и не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена кадастровая оценка. До сих пор законом был определен только минимальный лимит — не реже чем раз в пять лет. В Законе об оценке закреплены и требования к решению уполномоченного органа о проведении кадастровой оценки. Такое решение должно содержать:
- год начала проведения работ по определению кадастровой стоимости;
- вид или виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки;
- категорию или категории земель, если объектами недвижимости, подлежащими государственной кадастровой оценке, являются земельные участки;
- наименование субъекта РФ, на территории которого расположены объекты недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки;
- наименование муниципального образования, на территории которого расположены объекты недвижимости и в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки, если такой оценке подлежат объекты недвижимости, расположенные на территориях не всех муниципальных образований, входящих в состав субъекта РФ.
Кроме того, той же ст. 24.13 Закона об оценке установлено, что решение о проведении кадастровой оценки должно быть опубликовано на официальном сайте принявшего такое решение органа в срок, не превышающий десяти рабочих дней с даты принятия решения. Такого требования в Законе об оценке раньше не содержалось.
Конкретизирован порядок заключения договоров на проведение государственной кадастровой оценки. Помимо наличия у исполнителя обязательного договора страхования ответственности, который требовался и в прежней редакции Закона об оценке, в его новой редакции предусмотрено, что дополнительные требования к оценщикам может установить Правительство РФ. Исполнители по договорам на проведение кадастровой оценки будут отбираться на конкурсной основе, а после заключения таких договоров заказчики обязаны в течение пяти рабочих дней направить в Росреестр сведения:
- о месте нахождения заказчика работ;
- об организационно-правовой форме исполнителя работ, о его полном наименовании и месте нахождения;
- о дате или сроке сдачи результатов работ по договору (ст. 24.14 Закона об оценке).
20 дней на ознакомление с проектом отчета о проведении кадастровой оценки
Порядок определения кадастровой стоимости определен в новой редакции ст. 24.15 Закона об оценке. Он дополнен новой стадией размещения проекта отчета об оценке в Интернете и представления замечаний на него.
Составление отчета об определении кадастровой стоимости недвижимости осуществляется теперь не только на бумажном носителе, но и в электронном виде. Проект отчета в электронной форме в течение трех рабочих дней после его составления исполнитель работ должен направить в Росреестр и в СРО, в которых состоят проводившие оценку оценщики.
Для обеспечения возможности ознакомления с проектом отчета Росреестр в течение трех рабочих дней с даты поступления такого проекта включает его в Фонд данных государственной кадастровой оценки (размещен на сайте rosreestr.ru > Кадастровая оценка > Фонд данных государственной кадастровой оценки). Сейчас в Фонде размещаются лишь уже утвержденные отчеты о проведении кадастровой оценки (см. приказ Минэкономразвития России от 21.02.2011 № 53, ст. 24.22 Закона об оценке). Проект отчета должен быть доступен в течение 20 рабочих дней, за исключением случаев, специально указанных в порядке ведения Фонда.
О включении или невозможности включения проекта отчета в Фонд данных государственной кадастровой оценки Росреестр уведомляет заказчика и исполнителя, в последнем случае также обосновывая невозможность размещения проекта. В этом случае исполнитель должен устранить причины, по которым проект не может быть размещен в Фонде, и затем вновь направить уже исправленный вариант проекта в Росреестр. Информацию о размещении проекта отчета в Фонде заказчик работ по кадастровой оценке публикует на своем официальном сайте в Интернете, а если такого сайта у него нет, то на сайте соответствующего субъекта РФ, с указанием адресов, по которым размещаются замечания на проект.
Любые заинтересованные лица вправе представить свои замечания на проект отчета, разместив их также в Фонде данных государственной кадастровой оценки в течение 20 рабочих дней с даты включения такого проекта отчета в Фонд. Правда, этот порядок вступит в силу лишь с 1 апреля 2015 г., а пока представлять замечания на проекты отчетов можно будет в СРО или исполнителю работ по адресам, указанным на сайте заказчика, в течение 20 рабочих дней после размещения проекта отчета в фонде данных.
В замечаниях, помимо сути самих замечаний, необходимо указать:
- фамилию, имя и (при наличии) отчество — для физического лица, полное наименование — для юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты лица, представившего замечания к проекту отчета об определении кадастровой стоимости;
- номера страниц проекта отчета об определении кадастровой стоимости и (при наличии) приложения, к которым имеются замечания;
- указание на кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости, если в отношении определения кадастровой стоимости такого объекта имеется замечание по поводу определения его кадастровой стоимости.
Замечания к проекту отчета, не соответствующие названным требованиям, рассмотрению не подлежат.
Если исполнитель по итогам анализа представленных замечаний вносит изменения в проект отчета об определении кадастровой стоимости, то такие изменения необходимо вносить в течение 20 дней, пока проект находится в Фонде, и в течение максимум 15 рабочих дней с даты истечения указанного срока.
По истечении всех указанных сроков исполнитель работ составляет отчет об определении кадастровой стоимости, включающий в себя справку с информацией обо всех представленных к такому проекту отчета замечаниях, как учтенных, так и неучтенных, с их обоснованием, или об отсутствии замечаний к проекту отчета об определении кадастровой стоимости.
После этого отчет об определении кадастровой стоимости направляется в СРО оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, в течение 15 рабочих дней с даты истечения срока, когда осуществляется включение такого проекта отчета в Фонд данных государственной кадастровой оценки для проведения экспертизы.
Экспертиза отчета о проведении кадастровой оценки сейчас проводится в течение 30 рабочих дней с даты составления отчета. Согласно новой редакции ст. 24.16 Закона об оценке 30-дневный срок будет исчисляться с даты представления исполнителем отчета в СРО, в которой числятся проводившие оценку оценщики. При проведении экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости также будет проводиться анализ всех представленных к нему замечаний с их обоснованиями, содержащимися в справке о замечаниях к проекту отчета.
Законом об оценке (в редакции от 22.07.2014) также подробнее урегулированы последствия дачи отрицательного экспертного заключения на отчет о проведении кадастровой оценки. В этом случае исполнитель исправляет отчет с учетом выявленных нарушений и вновь представляет его в СРО для проведения повторной экспертизы. Если и на этот раз СРО не даст положительное заключение, то заказчик не принимает отчет исполнителя. В прежней версии ст. 24.16 Закона об оценке алгоритм экспертизы завершался на этапе внесения исправлений исполнителем.
Срок утверждения заказчиком результатов кадастровой оценки увеличился с десяти до 20 рабочих дней с даты принятия отчета от исполнителя. Кроме того, указано, что результаты оценки вступают в силу после даты официального опубликования акта заказчика об утверждении результатов кадастровой оценки (ст. 24.17 Закона об оценке). Причем срок, отведенный на публикацию итогов проведенной оценки, не определен (ранее — десять рабочих дней после утверждения результатов оценки).
Результаты кадастровой оценки можно оспорить сразу в суде, но только гражданам
Одно из наиболее болезненно воспринятых бизнесом изменений, введенных Законом № 225-ФЗ, касается порядка оспаривания результатов кадастровой оценки. Отметим, что законопроектом в том виде, в каком он был первоначально внесен на рассмотрение Госдумы, вообще не планировалось затрагивать ст. 24.19 Закона об оценке (ст. 24.18 в новой редакции), которая регулирует рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Так, оспорить результаты определения кадастровой стоимости вправе граждане и юридические лица, права и обязанности которых затрагиваются результатами оценки. Правда, граждане могут выбрать, обратиться ли напрямую в суд или сначала оспорить кадастровую стоимость в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. У организаций выбор невелик, поскольку с 22 июля досудебный порядок обжалования для них обязателен, и обратиться в суд, минуя комиссию, они уже не могут. Результаты определения кадастровой стоимости организации вправе оспорить в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный законом срок.
Изменились и правила формирования самих комиссий. В них теперь будут входить представители органа исполнительной власти субъекта РФ, Росреестра и представители предпринимательского сообщества и СРО оценщиков, состав которых должен меняться в порядке ротации не менее чем на 70% каждые три года. Конкретные требования к представителям предпринимательского сообщества и СРО, порядку формирования комиссий и иные организационные вопросы должно регулировать Минэкономразвития России, и только с этого момента перечисленные правила вступят в силу (сейчас данные вопросы регулируются приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263).
Срок, в течение которого возможно оспаривание кадастровой стоимости, заметно увеличился. Ранее с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости заинтересованные лица могли обратиться в комиссию в течение шести месяцев с даты внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости. Теперь заявление можно подать в период с даты внесения в госкадастр результатов кадастровой оценки по дату внесения в госкадастр результатов очередной кадастровой оценки, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в госкадастр оспариваемых сведений (ч. 10 ст. 24.18 Закона об оценке). Вместо кадастрового паспорта объекта недвижимости к заявлению необходимо приложить кадастровую справку о кадастровой стоимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости.
Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, как и ранее, вносятся в госкадастр в течение максимум 20 рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом в новой редакции ст. 24.20 Закона об оценке специально указано, что в случае исправления технической ошибки в сведениях госкадастра о величине кадастровой стоимости сведения о такой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с даты внесения в госкадастр недвижимости соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в госкадастр кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. При этом новый порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением комиссии или суда, подлежит применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после 22 июля, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на ту же дату.